[摘要] 身为曾经的地产百强企业之一，华光地产日前被江苏省常州市天宁区人民法院宣布破产清算。目前在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂，其中一个项目被转手，另外两个项目仍处于停工状态，受影响的业主有200多户，这让自去年以来困扰中小房企的资金链断裂问题再次被重视起来。
身为曾经的地产百强企业之一，华光地产日前被江苏省常州市天宁区人民法院宣布破产清算。目前在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂，其中一个项目被转手，另外两个项目仍处于停工状态，受影响的业主有200多户，这让自去年以来困扰中小房企的资金链断裂问题再次被重视起来。
这充分说明，房地产已经由时代变为白银时代，这是人们的共识。无论是白银还是，终究是容易换成钱的。房企的钱从何处而来？这其中有诸多学问。开发商开发楼盘，真正的自有资金是有限的，经常是空手套白狼。当然，套利并非完全不正当，正常的商，加大财务赚取更多的利润也是经营惯例，比如万科的资产负债率达到74.68%，关键是某些开发商是为何玩空手道这种游戏的。
空手道的游戏从拿地开始，一些地方政府采取以土地换开发的方式进行招商引资，这虽然不规范，但地方政府的首长能因此获得成功的政绩，因此这一手段成了屡试不爽的妙法。而到底哪些开发商能够获得优惠，其中存在说不清道不明的因素。地产真相系列文章之一：地产商如何用“空手套”玩弄社会大众。
开发商在经过一系列运作拿地之后，仅仅是过了关，只有将土地抵押给银行才能套出笔资金。银行也不傻，抵押土地得来的资金可能还不够支付政府的土地出让金，而在土地出让金没有支付完毕时，开发商取得土地证就需要政府官员来“背书”。这一点并非每个开发商都能做到。至于炒高土地价格抵押给银行，那更需要“门道”。
再下一步的开发建设就需要施工队垫资了，虽然国家三令五申不允许垫资施工，但是垫资已经是“行业规则”了，而施工款经常需要很长时间才能够拿回来。包工头又有可能转包或者将风险转嫁到农民工身上，这样就形成了一条风险利益链条。
在工程竣工之前地产商又采取抵押或者预售地产的方式套取另一轮资金。按理说这并不违规，但恶劣的情况是某些开发商将房屋“两卖、多卖”。将套利成本转嫁到购房者身上。
由此，某些不法房地产商可以用一个开发项目，圈得三笔以上的建设资金，一是施工企业的带、垫资款；二是银行的抵押贷款；三是房产预、销售款。
房地产商的“空手道”高招可谓五花八门、各尽其妙，但有一点是万变不离其宗的，就是以“”先锋，“权势”坐阵，侥幸博得利益。地产真相系列文章之一：地产商如何用“空手套”玩弄社会大众
这些招数虽然屡屡奏效，但终有真相大白的日子。以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米。这么的房子，每年的价格都在上涨，原因很简单，“套利游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，套利游戏才能继续玩下去，直到楼盘倒塌，留下一地鸡毛。华光地产破产，开发商的套利手段已经彻底玩不下去了
政府层面也越来越意识到这些问题，国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、买卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、买卖形式。在招标、买卖过程中，要建立起严格的土地转让制度。而反腐的持续深入进行为这些制度贯彻执行提供了保障。
而对于银行贷款环节，其门槛在大幅提升。“432”是标准房地产信托的入门标准，4证齐全，30%自由开发资金，2级开发资质是信托的底线。14年是抬高了，限制也很大。15年以来，又开始逐渐降息降准，开发商贷款比14年又放松但达不到硬底线的开放商日子一样难过。
时至今日，房地产企业很有可能要吃下之前粗放式经营的苦果。房企间的又一轮洗牌可能行将。未来一些付不起土地出让金、或者资金无法运转的中小公司或将退出市场，或被其他企业兼并吸收，这并非危言耸听。
如何在市场化的浪潮中活下来，在竞争中胜出，从而终成为大型地产综合体呢？这就需要苦练内功，而什么是内功，毋庸赘言，那就是现代企业制度。而拿地就赚钱的套利时代已经结束了。
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