[摘要] 小区入伙19年，面对今年6月业主大会解聘现物业公司、转而公开招标的决定，物业公司竟然搬出与开发商“新签”的“物业服务合同”，该“合同”自述“有效期”为3年，但同时注明“2013年1月1日至2016年12月31日”一算是4年，物业公司称该合同“有效”而且已向 部门“备案”，“请业委会到相关 部门查询”。
小区入伙19年，面对今年6月业主大会解聘现物业公司、转而公开招标的决定，物业公司竟然搬出与开发商“新签”的“物业服务合同”，该“合同”自述“有效期”为3年，但同时注明“2013年1月1日至2016年12月31日”一算是4年，物业公司称该合同“有效”而且已向 部门“备案”，“请业委会到相关 部门查询”。
这样的荒唐事，发生在福田区景新花园。业主随即向福田区住建局查询，8月20日该局回函：所谓的“合同备案”，“没有有效的相关备案资料”。业委会了解到，其实早在2008年，物业同样拿着一份与开发商签的“服务合同”，申请备案被驳回。
景新花园的业主们遇到一桩离奇事：今年6月，小区表决是否续聘物业的业主大会召开之前，业委会要求建业物业提供原物业服务合同文本，从管理处得到的答案是“小区目前没有服务合同”。
但在业主大会表决后，建业物业突然拿出了一份“物业服务合同”。该合同的签署双方是开发商建业地产和作为其子公司的建业物业，合同标注的签署日期是2013年1月1日，约定“有效期”是3年，但标注为“2013年1月1日至2016年12月31日”，其实是4年。
拿出这份“物业服务合同”后，建业物业向业委会正式发函，要求承认该“合同”的有效性，表示该“合同”经过备案，“请业委会到相关 部门查询”。
业委会随即到福田区住建局查询，获悉这份自称2013年起生效的合同，在住建部门根本没有备案记录。不但如此，此前2008年建业物业也曾经拿着一份与开发商签订的“服务合同”，到住建部门申请备案，已经被明确驳回。
福田区住建局工作人员向景新花园业委会的解释很明确：开发商只能在业主入伙之前，选择进行前期物业服务的公司，无权在业主入伙后与物业公司新签小区物业服务合同。
物业服务变差，业主选出业委会
景新花园位于莲花路与新洲路交汇口，莲花山公园，1996年入伙时在同类楼房中价格。但随着小区窃案频发、电梯故障不断、卫生等服务质量下滑，更曾发生管理处主任多次“打业主”的情况，业主们对小区事务的关注度越来越高，于2014年在街道办和社区工作站的组织下选举成立了业委会。
业委会上任之后，与物业公司协商更换管理处主任、改善物业服务，但物业总是声称小区“亏损”没钱做事，业委会对小区事务的建议往往徒劳无功，随后还多次发生业委会通告被不明人员撕毁的问题。
例如对于小区是否“亏损”，业委会提出依法要进行审计，物业公司一方面表示“同意”，一方面又提出费用“限1万元以内”等诸多限制。业委会调研认为这个限额没有法律依据，而且费用受限难以进行足够专业、细致的审计，遭到物业公司拒绝。
又如小区专项维修资金，依法开发商应当向住建部门专户缴纳建筑安装工程造价成本的2%作为首期归集资金，但建业地产长期未予支付。业委会到市住建部门投诉，获悉市住建局曾在2011年就此向福田区法院提起诉讼，但在胜诉后的法院执行过程中，开发商以诸多理由拒付，以致首期归集资金至今仍未执行到账。
在6月是否续聘物业的业主大会召开之前，业委会特意购买并架设了摄像监控设施，以便监控投票票箱，票箱存放点由业委会与物业公司各加一把锁，共同进行开箱封箱，确保大会表决真实有效。
事关重大，连住在南山的业主也专程赶回参加大会投票。业主大会表决结果，参会业主中同意续聘的不到9%，要求公开招标的达到88%。通过公开表决，参会业主中90%授权业委会组织公开招投标并签订新合同，96%授权业委会小区停车费、广告费、场地租金等公共收入。
在查明物业公司与开发商所签的“合同”无效之后，业委会继续紧锣密鼓地投入招投标准备工作。作为招标的基本条件，业委会正研究设定未来物业公司与业委会相互沟通的基本模式。
根据业主大会已经通过的决定，业委会有权小区停车费、广告费、场地租金等公共收入。如何？是否同样物业费？目前有两种可能：一种是由业委会单独设立账户自管小区公共收入，对物业费则由物业公司直接“包干”；另一种是由业委会和物业公司透明共管小区物业费、停车费等全部收支。
其实，小区实行的酬金制或包干制，只是对收支盈亏的一种约定处理办法。物业费与停车费、广告费、场地租金等都是小区的“公共收入”，都应该纳入业主方公开透明的，如果物业费或各项公共收入收支不透明、无法获得业主与物业的共识，物业费、停车费等价格调整就没有基础。
此外，同区各部分物业费、停车费等收支分担也需细致计算。景新花园822户业主中高层住户约600户，每月每平方米物业费为2.75元；而多层住户约130户，每月每平方米0.65元，多层住宅两栋楼每月收费总额仅1万元，连一个保安岗位（约3.5个保安人员）的薪酬都无法支付，其公共水电、清洁等支出也无从谈起。
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