[摘要] “限外令”取消、央行降息、调低二套房公积金贷款首付，8月末的短短10天内，三个与房地产相关的政策接连出台，令业界对产业后市充满了信心和希望。对深圳而言，业内人士普遍认为深圳楼市有“特殊的政策”、“特殊的市场行情”，三大新政的作用还有待观察。
“限外令”取消、央行降息、调低二套房公积金贷款首付，8月末的短短10天内，三个与房地产相关的政策接连出台，令业界对产业后市充满了信心和希望。对深圳而言，业内人士普遍认为深圳楼市有“特殊的政策”、“特殊的市场行情”，三大新政的作用还有待观察，后市深圳楼市仍将可能继续保持一段时间的高位调整态势。
取消“限外令”受限购政策制约
执行了十年之久的楼市限外令终被取消。近日，商务部、住建部等多部委联合发布了关于房地产市场外资管理的有关政策，取消了外国人限购一套房的购房“限外令”。今后，外国人“均可购买符合实际需要的自用、自住商品房”。业内评论称，此政策为中国楼市走向国际化创造了条件。
不过值得注意的是，由于“境外个人购房应当符合当地政策规定”，对于仍然维持楼市限购政策的城市而言，取消限购令的效果就打折扣了。由于深圳楼市目前仍执行限购政策，而限购是不分“内”和“外”的，因此无论“限外令”取不取消，外国人在深圳也只能套房。换言之，这个新政的效果难以在深圳体现。
再者，从数据上看，这个政策也未必能引发深圳楼市太多波澜。据深圳中原研究的数据，这几年外资购房比例并不高，持续徘徊在3%-4%，时也不超过8%。
而仲量联行从的角度来分析，也得出了类似的结论。其分析报告认为，取消“限外”之所以会收效甚微，是因为首先，中国楼市购房者以本地自住需求为主，者比例低；其次，市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面；再者，与十多年前相比，中国房产价值较之前已大幅降低，对于境外者来说吸引力已大幅降低。在中国经济面临下行且人民币贬值的大背景下，外资并不一定会因为取消“限外令”而增加比例。
高房价对降息反应不灵敏
中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
这是央行从2014年11月起9个月内的第5次降息，利率水平为历史低值，5年期以上商贷利率为5.15%，公积金利率为3.25%。以贷款100万、20年还清、等额本息还款方式计算，可节省月供约140元；若30年还清，可节省月供约157元，对于购房者而言无疑是个利好消息。
但业内人士认为，降准降息对于目前深圳楼市的效果并没有那么灵敏。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，新一轮的降息已将按揭利率推向历史低位，这确实将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将打折扣。美联物业研究经理何倩茹也表示，此轮降息确实在一定程度上会推动楼市成交，但影响力终究有限。“整体而言，目前楼市正处于缓步调整中，双降虽对楼市起正面影响，但毕竟影响有限，后市楼市仍持续维稳。”
记者随机采访了中原等几个房产经纪人，从他们的反馈来看，降息带来的吸引力确实没以前强了，主要的原因是现在的房价太高，而经济前景又不明朗，处于高位的房价让更多的购房者选择“再等等”。
调低公积金贷款首付效果待察
8月31日，住建部、财政部和央行三部门联合发通知，自2015年9月1日起，将公积金贷款首付款比例从30%降至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的首付款比例。据悉，深圳方面，市住建局公积金正在抓紧向市政府、市住房公积金管理委员会上报请示，现在还在等待批复过程中。
据了解，如果深圳落实该政策，对购房者来说确实是个好消息，毕竟长期处在高房价压迫下的深圳购房者，他们的首付压力有望得到一定程度的缓解。
但值得注意的是，按照规定，深圳以家庭为单位公积金贷款额度90万，因此公积金贷款多也就只能减少9万。对于动辄首付需要100多万的深圳楼市而言，9万元真的能解决首付不足家庭的“燃眉之急”？
“上半年深圳房价确实涨得太猛，加上近股市，确实有些购房者一时拿不出首付。”深圳中原二级市场董事总经理玉家雄在接受记者采访时提到，7、8月份深圳楼市成交量下降，除了因为供应量少之外，房价透支导致购房者转变也是原因之一。
美联物业的何倩茹也认为，尽管公积金作为政府可以动用的托市手段之一，但是受地方层面政策的制约，所带来的效果或许并没有想象中明显。“就深圳而言，除了推动楼市成交之外，还需要考虑价格的涨势平稳，利好政策还是可能难以用足。因此，深圳楼市应该还会经历一段时间的高位调整。”
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8月深圳住宅 成交量下滑4成
7、8月份是传统的楼市淡季，加之受近期股市震荡、人民币贬值等因素影响，前段时间火热的住宅市场出现了明显降温。据深圳中原研究的统计数据显示，8月一手豪宅成交大幅下滑4成，仅14.10万平方米。
近两个月被公认为传统的楼市淡季，开发商推盘的节奏相对谨慎，住宅市场的整体供应量也随之下降。8月份，住宅市场仅有1个位于南山区的平层项目获得预售，共475套平层单位，推盘面积为5.7万平方米，环比上月下降65%。
成交方面，受股市下跌拖累，7月起深圳楼市的成交行情就明显转淡，而市场的反应更为敏感。据统计，8月一手住宅的成交量大幅下滑4成，仅14.10万平方米。尽管如此，受上半年的火热行情影响，整体成交量仍高于去年底的水平。
具体而言，大面积的平端住宅受客户青睐。数据显示，8月共有近20个平层类住宅成交行情活跃，共成交723套，在整体住宅中的销量占比上升3%。与之相反，商务成交量下跌为明显，成交面积3.13万平方米，成交下滑38%。别墅项目的成交情况则较为稳定，仍为个位数。
而值得注意的是，住宅占比增加的趋势越来越明显。千万以上住宅总量占比高达42%。其中1000万—1500万之间的住宅占比达25%，较7月大幅增加一成，1500万以上占比增加至17%。相反，随着深圳房价的上涨，800万以下的住宅占比下滑至5成以内，500万以下占比更是下滑至2%的历史低位。
根据深圳中原研究监测，类型住宅的去化周期都有所下降，目前整体去化仅需7.4个月，平层和商务类住宅去化时间都已降到7个月以内，创下今年以来的新低。而进入9月，随着市场对“金九银十”的期待及降准降息的影响，开发商正抓住时机积极入市，9月预计将会有数十个楼盘入市。
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据新华社北京9月7日电 6日，融360发布房贷报告显示，在央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率（“双降”）后，房地产贷款利率再度降至近年值，折扣也有松绑之势。
根据融360监测8月26日至9月1日房贷数据显示，降息后首周北京房贷市场变化较小，仅有民生银行暂停房贷业务，其余银行均未做出大的调整。
目前北京首套房的平均利率折扣为8.98折，受降息影响，执行利率降至4.62％。值得注意的是实行9折以下利率的银行多达16家，在所调查银行中占比已超过50％。
二套房利率方面，在30家银行中，除了平安银行、民生银行、杭州银行停贷之外，首付4成及首付7成的银行都仅有一家，分别是中信银行和花旗银行；汇丰银行、广发银行等四家银行首付为6成，剩余21家仍实行首付5成的二套房贷政策。
广州方面，数据显示，4家银行下调了首套利率，其中光大银行由9.2折调至9折，兴业银行与恒生银行由9.5折调至9折，中信银行下调幅度更大，由基准利率调至9折。
在首套房利率方面，数据监控的23家银行全部可进行房贷业务，其中，8.6折的有1家；8.8折的有1家；8.9折的有1家；提供9折利率的有12家；9.2折的有2家；9.3折的1家；9.5折和基准利率的银行各有2家。广州银行首套房利率上浮10％。
在二套房利率方面，除广州银行上浮15％以外，其他银行二套房利率均为基准上浮10％。在二套房首付成数方面，银行保持不变，均为7成。
上海方面，上海首套房的平均利率折扣为8.98折，同时受降息的影响，执行利率降至4.62％。
首套房利率方面，融360所监测的27家银行中，除平安银行停贷之外，上海银行均提供利率优惠。其中，中信银行、渤海银行、浦发银行、汇丰银行等9家银行利率低于9折，12家银行利率为9折，另执行超过9折以上利率的银行仅有5家。深圳方面，在央行双降的背景下，深圳的首套和二套房贷市场略微收紧，开展房贷业务的25家银行首套平均利率为基准利率的99.52％。
融360分析师任雪飞认为，除深圳外，北京、上海、广州房贷成本已经降到历史。受众多利好政策影响，开发商势必将加快“金九银十”的推货节奏，楼市去库存能力将进一步加强。
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