[摘要] 1981年3月，国内家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立，至今，物业管理行业已经走过30多年历程。近年来，我市物业管理纠纷频发，引发社会关注。
1981年3月，国内家物业管理企业——深圳市物业管理公司成立，至今，物业管理行业已经走过30多年历程。近年来，我市物业管理纠纷频发，引发社会关注。
物业管理行为涉及多个法律关系，受到多个法律法规调整。《物权法》作为上位法，对物业管理规制的重点是物业财产权利归属及其保护，对物业管理主体间的关系只作了原则性规定。为贯彻实施《物权法》，国务院于2007年修订《物业管理条例》，深圳市于同年颁布了《深圳经济特区物业管理条例》，并在此基础上，于2014年1月1日出台了《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》（以下简称《若干规定》），对业主身份的界定、物业管理招投标活动、召开业主大会选举业主委员会等问题予以明确，实施一年多来，效果显著。《说法周刊》采访了广东宝城律师事务所资深房地产律师李清泉，听听他对相关内容的解读，以及对业主维护自身合法权益有哪些建议。
“无名业主”登记后才有话语权
对于如何认定业主身份，《物权法》和《深圳经济特区物业管理条例》没有明确规定。《若干规定》第十五条根据《物权法》及相关司法解释对符合业主身份的情形做出了列举，但对二手房买卖过程中，尚未完成权转移登记的买受人是否具备业主身份、夫妻一方是房地产权利证书或者不动产登记簿记载的100%权人，另一方是否具备业主身份并没有明确规定。
李清泉律师说，对前者，即二手房买卖过程中没有完成房屋权转移登记的买受人，由于《人民法院关于审理建筑物区分权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》条的“买卖”只限定在基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，因此，尚未完成权转移登记的买受人不具备业主身份，不具有在业主大会上的选举权、表决权。
至于后者，根据婚姻法及相关司法解释，另一方可能享有共有权，也可能不享有共有权。如享有共有权的，符合“房屋权人为业主”的规定，但在物业管理实践中很难根据房产证、结婚证直接认定，因为诸多因素将直接影响到另一方是否享有共有权并具备业主身份，因此，实践中一般不认为另一方具有业主身份。
那么如何保障这部分“无名业主”的“话语权”呢？李清泉律师认为，夫妻可以通过房地产权利证书或不动产登记簿上记载的一方行使物业管理权利，也可通过变更登记等方式使另一方成为房地产权利证书记载的权人。
“父子兵”管家不是铁饭碗
部分房地产开发企业旗下成立了自己的物业管理公司，如万科旗下的“万科物业”、金地旗下的“金地物业”等，由开发商成立的物业公司来管理自己开发建设的楼盘，这直接导致开发商与物业管理公司之间形成了一种“父子关系”。据披露，深圳市大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，一旦房屋质量问题涉及开发商利益，物业管理公司常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理公司矛盾加重，业主只能通过拒付物业管理费来抗衡。
事实上，根据深圳经济特区《物业管理条例》的规定，只要小区成立业主委员会，广大业主就可以通过召开业主大会，以符合规定的表决形式，与开发商派生出来的物业管理企业解除合同，重新选聘物业管理企业。然而现实中，由于种种原因，很多小区迟迟无法召开业主大会，导致无法选举产生业主委员会，也无法通过业主表决权行使相关权力。因此归根结底，李清泉律师认为，要有效保障业主的合法权益，当务之急是成立业主委员会。
针对业主委员会成立难的现实情况，《若干规定》第26条作出了明确规定，物业管理区域筹备召开业主大会时，建设单位或者物业服务企业应当予以，不得拒绝派出代表担任筹备组成员。《若干规定》施行后，业主大会的召开和选举业主委员会不受开发商和前期物业管理公司的制约，开发商旗下的物业公司端的不再是“铁饭碗”。
“人防工程”不能当地下车位卖或长期租赁
“停车难”牵动着每一个有车族的神经，而与此相关的停车位问题也成为广大业主关注的焦点：地下车位成了稀缺资源，售价连年上涨，业主们一位难求，引发的各种争论与纠纷不断。
小区停车位主要有三种：地面车位、地下人防车位和地下产权车位。其中地面车位计入公摊面积，属业主共有，开发商无权进行出售；地下人防车位，产权属于政府，开发商不拥有产权，无法办理产权证，不得出售、附赠，但拥有使用权可以出租获益。至于地下产权车位，《物权法》对其权属问题采纳“约定归属”观点，即在目前现行法律没有做出明确规定的情况下，如果地下车库已计入公摊面积，把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内，或者小区在规划时已经明确车库作为公共配套设施的功能，那么就归业主共同。如果地下车库是开发商自己掏钱建设的，开发商有权进行出售或出租。
此外，要提示的是，很多开发商所销售的停车位其实是人防工程，而人防工程是国家强制配套设施，明令禁止销售。据了解，开发商将人防地下室改做地下停车位出租现象极其普遍，有的开发商模糊概念，通过“以租代售”将本属于人防工程的车位变相“卖”给业主，租赁期限长达70年。《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，不受法律保护。如果小区地下已规划作为人防工程，开发商是不能进行买卖的，当然，也不能通过“长期租赁”方式变相买卖。
“住改商”
不是业主个人说了算
在宝安一些老旧小区，尤其是道路、市场的楼房一层，业主将自有的一层和夹层的部分房屋改为商业经营，以此获取更大的。如改成洗衣店、药店、便利店、理发店等，个别业主还在住宅内经营办事处、公司。
在小区内进行经营活动，容易出现噪音、异味、光污染、环境污染等扰民情形，也容易给小区带来一定程度的安全隐患。对此，正常居住生活的业主对此持有不同意见，有人坚决反对这种“损人利己”的事，但也有人觉得，“住改商”利己却未必损人，家中创业不是新鲜事，居民楼里办KTV当然不行，但洗个衣服开个便利店，并不会造成太大的妨碍。
实际上，《物权法》对此早有规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。那么法律规定的“利害关系业主”都包括什么人呢？《人民法院关于审理建筑物区分权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有明确的界定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
简而言之，本栋楼的业主都是利害关系业主，小区内本栋楼之外的业主，如果能证明“住改商”对其造成不利影响的，也是利害关系业主。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。而不是“我的地盘我作主”，想怎么改就怎么改。
此外，依据《国家工商总局关于住所(经营场所)登记有关问题的通知》的相关规定，“住改商”申请人办理营业执照时，应提交所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件，经工商部门批准后才可办理营业执照。
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