[摘要] 近几个月来，深圳客一直是支撑东莞成交的主流，但是，由于供应量和区域内部竞争的问题，不同楼盘销售如同“冰火两重天”，都想卖给深圳客，但不同的盘价格相差巨大，有的盘卖“4字头”，有的盘卖2万元/平方米。
近几个月来，深圳客一直是支撑东莞成交的主流，但是，由于供应量和区域内部竞争的问题，不同楼盘销售如同“冰火两重天”，都想卖给深圳客，但不同的盘价格相差巨大，有的盘卖“4字头”，有的盘卖2万元/平方米，随着“金九银十”推盘高峰期的，竞争日益激烈，一些楼盘也开始促销抢客。
观察一：松山湖竞争白热化
在东莞有两大区域楼市受深圳客欢迎，一个是临深，另外一个就是松山湖，不过，今年以来，除了松山湖本身长期有深圳客外，松山湖周边的镇区大岭山、寮步、大朗等也纷纷加入抢夺深圳客市场的行列，大量楼盘上市，市场成交火热的同时，也给楼盘带来激烈的竞争压力。
据了解，近一年来，松山湖入市新盘多，加上其中一些项目得到了深圳客的支持，促使近几个月松山湖成交明显升温。
据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，上周松山湖住宅成交396套，合计4.66万平方米，在七大中排行全市。
此外，目前松山湖的库存量约为109.32万平方米（合计9585套），消化周期为8.3个月，库存消化压力逐步增加。而目前松山湖在售的楼盘已超过40个，另外预计年内入市的还有碧桂园·天汇、松湖碧桂园、盛景等项目，过大的供应量将加剧库存消化压力，市场竞争日渐白热化。
日益增加的供应量给松山湖内不少项目带来了挑战与危机，进入9月，部分楼盘开始出现销售速度明显放慢以及新品蓄客难度加大现象。
据东莞中原研究部对市场监测数据显示，上周已有一些项目开始率先启动跑量策略，幅度在5%~8%。不过，从促销效果来看，目前成交起色不是十分明显，反映出同区域内挖掘的客户资源有限，市场竞争逐渐白热化。
从市场来看，由于楼市火热了四五个月，购房者的热情也开始降低，销售变慢，楼盘也通过盼望着刺激购房者入市。
如大朗松湖朗悦上周成交均价为7031元/平方米，环比下滑3.46%，寮步的时代华庭上周成交均价6852元/平方米，环比下滑4.79%，而大岭山新世纪·领居成交均价仅4891元/平方米，环比下滑6.74%。业内人士介绍，由于区域内楼盘竞争激烈，抢夺深圳客市场竞争激烈，部分楼盘不得不跑量。
观察二：临深部分镇区卖断货
2015年5~8月，东莞楼市出现罕见的成交大爆发，致使相当一部分区域几度供应断档，供求失衡现象越来越严重。进入9月楼市“月”，政策利好消息本来有望继续推高楼市热情，但供应却出现严重“告急”制约了成交量上涨。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月中旬以来，东莞楼市总体供求态势为供求双双持续回落，主要原因是供应不足。8月24日至9月13日3周累计住宅新增供应面积约29.5万平方米，累计签约面积约55.3万平方米，供求比仅有0.53。
通常低于0.8则处于供不应求，高于1.2则处于供过于求。数据表明近期东莞楼市处于严重的供不应求。
该研究部介绍，通过细分市场发现，东莞区域分化呈现“冰火两重天”。临深，尤其是塘厦、凤岗、长安等早已卖断货数月。而部分莞北及西部水乡，楼市却出现销售困难。
在“卖断货”的紧张感之下，自今年5月份开始，部分受深圳客青睐的楼盘开始上调价格，是6、7月份，房价上调明显，到8月份，个盘房价已经接近深圳部分区域洋房水平。
“我跟的一个盘，6月份涨了1000元，随后7月份涨3000元，之后8月份再涨，三个月时间已经涨了5000多元/平方米。”临深某楼盘的销售人员覃先生告诉记者，在深圳客的推动下，房价上涨明显，“去年这个楼盘才卖8000多元/平方米，今年已经卖到每平方米1万多元接近2万元了。”
记者发现，个别楼盘房价上涨快，甚至接近深圳部分区域的洋房水平。如凤岗一项目益田·大运城邦由于深圳，一直以来主打深圳客市场，近期推出的两房户型刚需洋房，上周成交均价已经达到20701元/平方米，比东莞别墅均价还要高，刚需洋房卖出了别墅价。业内人士认为，由于深圳客的大举进入，临深部分区域供应紧缺，刺激了不少楼盘大幅度。
后市：政策宽松整体房价向上走
今年以来，东莞楼市深度依赖深圳客，本地市场需求挖掘不足，不被深圳客关注的楼盘销售则相对困难，不少开发商为了快速走货回笼资金，进行促销。不过业内人士也表示，目前楼市政策宽松，深圳客进入东莞市场置业，未来房价向上走趋势明显。
东莞中原地产市场研究部相关人士表示，政策环境的持续宽松使得开发商对市场预期趋高，加上大批深圳客进入东莞，他们较强的购买力也将会推动东莞房价持续上行。从土地市场来看，近年凤岗、塘厦、虎门、清溪的房价在深圳客支撑下已大幅上涨，而东莞多镇区土地成本增长10%~25%，也会推升楼市房价。
因此，东莞房价持续向上发展态势明确。
不过，该人士也指出，东莞中部或北部的一些镇区项目销售比较慢的，也会“以价换量”走货，东莞房价将出现分化。
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