[摘要] 经历了年中股市“大跳水”，深圳楼市成交量出现下行。数据显示，8月新房成交量环比减少14.4%，连续两个月下降，但量跌价不跌，8月新房均价环比上涨3.8%，连续8个月深圳房价领涨全国。本周，《超级楼市》兵分5路，看看“金九银十”的深圳楼市是怎样的情景？
经历了年中股市“大跳水”，深圳楼市成交量出现下行。数据显示，8月新房成交量环比减少14.4%，连续两个月下降，但量跌价不跌，8月新房均价环比上涨3.8%，连续8个月深圳房价领涨。本周，《超级楼市》兵分5路，看看“金九银十”的深圳楼市是怎样的情景？
@龙岗
旧城改造迎来历史高值
随着城市化急速发展，作为深圳市土地资源库存大区的龙岗如今也面临土地压力。城市旧改越来越成为龙岗土地增量的重要部分，成为未来楼市发展新方向。
目前，龙岗城、布吉、坂田、坪山都有旧改项目逐步推出，深圳乃至地产企业万科、招商、金地、中粮、京基、、中信、鸿荣源等都参与龙岗旧改项目建设。近年来龙岗旧改项目之多，面积之大，均已达到了历史较大规模。
据相关统计，在龙岗城及大运新城范围内，通过旧工业区改造可释放的土地空间至少达7个天安数码城规模，通过旧村改造可释放的土地空间或达4个公园大地的规模。城旧改或将释放200万平方米土地空间。
位于龙岗城西北角的龙城工业园，目前正在申报城市更新单元制定计划；回龙埔新工业区城市更新项目占地面积达19.64万平方米，目前正在开展专项规划前期工作；黄阁坑工业区城市更新项目正在开展扩大范围的计划申报工作，该项目占地24万平方米；龙腾工业区城市更新项目正在开展查丈、评估、房屋收购等前期工作。
在布吉坂田，继华为科技城22平方公里城市更新项目启动后，30平方公里的布吉新城旧改项目也一直在进行。布吉、南湾街道引进华润、招商等一批有实力的开发企业，重点推动布吉-水径、三联、南门墩、金稻田等几个城市更新大项目。继万科公园里之后，大族河山、尚水天成、鸿荣源尚峰、宏宇健康花城等旧改项目目前已推向市场。
此外，坪山新区近年来启动的旧改项目约有17个，共计用地面积约250万平方米，总建面600平方米，成为深圳又一住房供应主力。其中，由财富集团、宜泰、六和实业联合开发的超百万正山甲城市更新项目是受人瞩目和期待的项目之一。
@前海
“前海热”持续
据悉，500强目前进驻前海的企业已达到61家，前海小小的15平方公里，汇集了深圳乃至的经济重心。笔者近日踩盘发现，集三大国家战略于一身的前海已经开启了超级城市的新篇章，鸿荣源壹方和宏发QCC前城的陆续开盘，宣告了前海生活的提前到来。
在经历了前期的股市大跌后，解除“限外令”和连续降息接连刺激楼市发展。据了解，宏发QCC前城开放营销的当天，吸引了超3000余名客户及业内人士到场，场面十分热闹，引发了广泛关注，预示着深圳楼市依然稳步向前。
据悉，宏发QCC前城地处前海深港合作区、宝安区宝安大道与海城路交汇处，是前海宜居国际70万平方米新生代综合体，涵盖9栋超高层住宅、1栋188米高写字楼、1座12万平方米大型购物的多元化业态，并且为一号线物业。
另悉，前海人居标杆鸿荣源·壹方玖誉新品再现，壹方从5月开始的销售，成为深圳地产豪宅营销案例经典范本。
即便在市场回归理性时期，前海依然是市场关注的焦点。
@福田
“豪宅军团”积极迎战楼市“金九”
回顾今年1-8月份深圳楼市的发展，这种堪称“坐上火箭”的增长速度让人始料未及。深圳继上半年新房均价夺冠后，8月份依然保持领先势态，以38093元/平方米、26.38%的涨幅远超北京、上海、广州等一线城市。受股市下跌拖累，深圳8月份的楼市总体成交情况并没有像上半年那么，但依然领跑，可见深圳的购买力。
据深圳中原研究统计，8月份一手豪宅成交总价继续呈现豪宅占比增加的趋势，价值千万元以上豪宅总量占比高达42%，其中福田和南山的成交情况较为突出。
有业内人士称，随着房价的攀升，现在原关外的楼盘价格已经逼近原关内豪宅。在相近的价格之下，置业的选择标准已不仅仅是产品品质，还有资源的占有和配套的支撑，所以原关内的豪宅自然受欢迎。相比之下，原关内豪宅区更纯粹，配套更醇熟，生活尺度更有弹性。例如，深圳豪宅区——香蜜湖拥有20万平方米的香蜜湖湖面、80万平方米的城市绿肺等，与城市资源充分相融，同时具有“国际化社区”的氛围：深圳、度假村、高尔夫球场、山姆会员店等配套，这种成熟度是原关外楼盘难以比拟的。
随着传统的推盘旺季“金九”的到来，“豪宅军团”将再次来袭。在前期的积累和造势下，房企们加快推货积极迎战九月，将这股“豪宅热”持续下去。据了解，东海国际在售200-500平方米平层及复式单位，目前主推200平方米南向海景私人领馆单位，可饱览深圳湾磅礴海景；深圳天元近期加推200-240平方米；另外，集20年匠心大成之作的绿景·红树湾壹号也在抓紧入市，预计本月开放样板间。
在房价居高不下的当下，深圳的刚需盘已越来越少，取而代之的是价格亲民的城市豪宅。无论是成熟的规划还是未来的溢价空间，原关内豪宅将越来越受追捧，它的成交或将决定深圳“金九”成色。
@南山
不论大众如何看，总有人能将看起来“贵出天花板”的豪宅抢购一空。
据悉，8月份的豪宅价格达69913元/平方米，逼近7万元/平方米，为历史高值。而南山区更是豪宅及豪宅的聚集地。从豪宅的价格来看，别的豪宅在南山遍地开花：汉京九榕台近日开盘，推出的约180平方米非毛坯大宅2销售额即破15亿；凯德·公园1号位处南山区的，项目已开放125-380平方米产品样板间，预计本月底推售；恒裕滨城二期以150米天际地标姿态，成为目前深圳湾区标杆高宅，样板房预计在近期开放。随着南山几个新增的豪宅入市，将进一步奠定了南山在深圳豪宅市场的地位。
同时，南山的普通商品住宅均价依旧是深圳普通住宅市场的领头羊，8月深圳普通住宅成交备案均价中，南山以56642元/平方米的均价独占鳌头。9月南山继续发力，宝能城营销册之丘开放，这个位于大学城旁的物业或将为业主提供与众不同的居住体验。再加上交通利好频出，快速11号线预计明年6月份建成通车，市民乘坐从前海出发，15左右就可以到达福田和深圳机场。业内认为，便利的交通或将继续助推南山房价上涨。
@观澜
大户型主导市场
有深圳南北向中轴线“深南大道”之称的梅观路拉近了龙华新区与福田ＣＢＤ的距离，不仅聚合了华为、富士康、雪铁龙等多个产业群，而且有望成为深圳改变城市格局的大动脉。
龙华新区“5字头”房价时代的到来，再次刷新了市场对深圳楼市的看法。
作为景区、全球低碳生态景区、珠三角鲜氧生态社区，观澜湖区域内每立方厘米空气中富含3万个负氧离子，是名副其实的山林养生住区。并且，早在2005年观澜湖就被深圳市政府相关部门划入生态控制线内，将成为深圳人日后享受大自然之美的又一好去处。
目前金地天悦湾、万科棠樾及即将推出的观澜湖御林主导观澜楼市。从产品类型来看，大户型依然是主流。其中，万科棠樾主推260平方米大双拼，金地天悦湾主推240-260平方米叠拼，此外还有万科九龙山180平方米联排，翡翠松山湖260平方米平层别墅以及800平方米临湖独栋，观澜湖即将推出的御林山2区空中美墅和300平方米花园双拼。
从市场表现来看，万科棠樾因价格过高，成交缓慢。观澜湖则在比佩亚非毛坯洋房的基础上，再推御林山2区全新产品系列，主要为空中美墅和300平方米花园双拼。
另悉，观澜湖新城预计在9月25日试营业。目前已有250多个品牌入驻，囊括餐饮、零售、娱乐、运动等各种业态。观澜湖新城是HOPSCA综合体，区别与一般的商业综合体，其中观澜湖艺工场全面引入“创客”的概念，并且结合艺术创客和技术创客，为创客们打造一个乐园。同时，观澜湖国际化幼儿园已开学，ＩＢ课程设置，的国际化，为业主们子女提供良好。
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