深圳9月住宅成交持续下行 房价时代已过去

和讯网  2015-10-12 09:25

[摘要] 2015年9月，数据：深圳全市二手住宅共成交10553套，环比小幅下滑5.83%；成交面积91.23万㎡，环比小幅下滑3.79%。

一、二手住宅市场综述

2015年9月，数据：深圳全市二手住宅共成交10553套，环比小幅下滑5.83%；成交面积91.23万㎡，环比小幅下滑3.79%。

从二手市场的表现来看，深圳9月份的成交量并不出彩，一方面，淡季的市场惯性加上9月初的假期对市场节奏形成干扰，另一方面，虽然9月陆续出台了例如公积金异地贷款细则、下调住房转让手续费、改革存款准备金考核制度等相关政策，但对购房热情带动的效果远不如前期政策明显。当下，深圳客户的购房行为由此轮行情初期的狂热逐步降温，在政策还有下调空间的过程中，新的爆点也不易再现。

深圳9月住宅成交持续下行房价企稳已去

与8月底出台的解除限外令、降准降息、公积金贷款二套房首付降低相比，9月底出台的限购外城市首套房首付25%、提高公积金使用效率，全面推行异地贷款这两大政策也可以说是推波助澜，但是，对于深圳而言，似乎除了降准降息和异地公积金贷款之外，其余的政策并不适用，但深圳的购房者也是敏感的，即使数据滞后，9月份期间每周的成交量还是节节攀升，而且国庆假期的成交量也实现同比上行，所以，10月有望走出8、9月份的低谷。

细分到深圳各个区域表现如下：在9月二手住宅成交中，龙岗区以3027套的成交总量位居全市首位；其次是罗湖区，共成交2041套，位列第二；再次宝安区成交2023套，位列第三。剩余福田区成交1742套，南山区成交1338套，盐田区成交382套。从环比情况看，在全市二手住宅成交量小幅走低的情况下，多数区域成交量环比亦出现小幅下滑，仅罗湖区成交环比小幅攀升。

二、新房住宅市场综述

2015年9月，数据显示：深圳全市新房住宅共成交4060套，环比下跌28.05%；成交面积40.91万㎡，环比下跌29.13%；成交均价36191元/㎡，环比上涨0.09%，整体量跌价涨。

数据显示，金九期间新房市场的表现与想象中相去甚远，不但没有实现旺季逆转，反而形成了第三季度的三连跌，且9月跌幅。虽然与去年同期相比还是有三成的上涨，但去年的对比基数相对较低，而且去年的9月期间成交也是环比上行的。所以，新房市场依然不够活跃，而且从9月内的周度表现来看，也没有出现成交量抬头的趋势。但是，开发商层面的推盘动作已经加快，产品供应相当充裕，后期数据表现有望逐步显现。

而从成交单价来看，9月房价环比稳中有升，与二季度以来的房价走势相比，9月份企稳的意味更加明显，在高价盘成交相对稳定、整体成交量不够火爆的情况下，房价也逐渐失去猛增的基础。但是，值得注意的是，9月期间周度房价动荡明显，39周均价破四万，不过这也都是高价盘带动的效果，从当月来看，鸿荣源壹方（资料、团购、论坛）、海上双玺等项目依然占据成交榜前十，所以，深圳的房价整体趋势依然向上，但涨幅趋缓。

深圳9月住宅成交持续下行 房价企稳已去

细分到深圳各个区域表现如下：在9月新房住宅成交中，龙岗成交1859套，在全市各区成交量中继续领先，主力成交项目包括位于大鹏的低价盘金众云山栖、位于布吉的拥有高拓展户型的鸿荣源尚峰和坪山的高拓社区力高君御国际等；紧随其后的是宝安，共成交1623套，主力成交项目包括位于观澜的华盛观荟、龙华的保利悦都、光明的正兆景嘉园和观澜的万科九龙山等，另外产品宝中的鸿荣源壹方依然表现强势。南山区主力成交项目主要是西丽的塘朗城和大冲的华润城等，此外，蛇口的标杆豪宅海上双玺在收入群体中备受追捧。从环比增速来看，在全市新房成交量大幅下滑的情况下，六大区域环比同比下跌，且跌幅都比较明显。

三、二手新房住宅市场对比

2015年9月，数据显示：全市住宅共成交14613套，环比下跌13.27%，延续了7月份的下滑态势，新房二手住宅成交套数比为0.38。9月深圳的市场表现终砸了金九的招牌，出现了旺季反而不及淡季的反常局面，尤其是新房方面，在开发已经加快推盘的情况下还是没能成功激活，也就导致新房、二手成交比达到近一年的新低。即便如此，近期政策依然不间断，不论是不是适用深圳市场，都依然利好整个行业。

四、新增预售项目

2015年9月，数据：全市共22个住宅项目获得新批，项目数量较8月份有所增加，批售总套数8046套，环比上涨0.02%，批售总面积约77.93万㎡。9月各区域均有批售，宝安区依然保持领先，5个项目位于宝安，批售套数3506套；8个位于龙岗，批售套数2434套；5个位于南山，批售套数683套；1个位于罗湖，批售套数551套；1个位于福田，批售套数647套；2个位于盐田，批售套数225套。

研究认为，二季度以来开发商的推售量都保持的比较平稳，而且9月份的均衡特征不同以往，尤其是与8月相比，8月份的批售量主要集中在某一个区域，但9月份基本每个区域都有一定放量，尤其是沉寂了大半年的盐田、罗湖等区域也有所动作，所以，开发商态度积极，有望从源头带动市场。

五、9月市场综评

有研究认为，虽然前期对金九充满期待，但终究市场没能实现如期逆转，而是三季度以来三连跌，相对来说，二手房成交还算平稳，新房相对更加惨淡，其中和假期断档、淡季惯性、客户冷静、政策乏力不无关系。从全行业来看，近期新政环环相扣不断升级，虽然持续加码的调控或许隐射了当前层面还不够乐观，但国家对于房地产行业作为支柱产业的态度也是另一种积极暗示。

单从价格来看，深圳新房价格虽然持续上行，但上涨势头已经明显放缓，一方面是楼盘进入稳定销售状态，对于价格的扰动就趋于稳定，另一方面，市场热度降温，价格上行基础也就有所动摇。从月内表现来看，价格波动较大，总体来说，当前的价格有望更加稳定。

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