[摘要] 一手房因为开发商控制施工时间，对于交楼时间有明确的约定，而二手房因买卖过程中需要买家、卖家、银行、房管部门等各方面衔接，约定的交楼时间常常是个模糊的时间段，如果发生违约逾期交房的情况，如何计算违约金呢？日前，李先生将房子卖出，不过因逾期交房被买家告上法庭，要支付违约金10万多元。
一手房因为开发商控制施工时间，对于交楼时间有明确的约定，而二手房因买卖过程中需要买家、卖家、银行、房管部门等各方面衔接，约定的交楼时间常常是个模糊的时间段，如果发生违约交房的情况，如何计算违约金呢？日前，李先生将房子卖出，不过因交房被买家告上法庭，要支付违约金10万多元。
业主交房买家索赔40万
李先生有一套位于黄埔区的三房单位，2013年7月陈小姐看中该房，双方通过中介达成购买意向，并签订了购房合同，约定房屋成交总价是180万元，由买家承担全部税费，付款方式涂销抵押后按揭付款，首付款是130万元，按揭贷款50万元，房屋交付使用时间为卖方收齐房款当天，卖方应交清收楼前发生的欠费及费用，如银行贷款、水电、煤气、管理费等。
双方约定在2014年2月前向房地产登记机构申请办理产权登记，如果交易不成要支付成交价10%的违约金，如果交房按总房款0.05%的标准支付违约金，如果不能按期取得房地产权属证明办理产权登记的，违约方支付总房款10%的违约金。而在办理各项手续的时间上，则约定买方因在合同签署后30日内办理银行按揭贷款，卖方收到定金后100日内自行向银行办理提前还贷手续。
为了减少纳税金额，李先生和陈小姐又签了一份《调整成交价格补充协议》来报低房屋交易价格，确认房子价格为130万元，除了房价外，买方要一次性支付50万元作为房屋装修及家电设施的补偿款，实际成交价仍为180万元。
在随后的交易过程中，陈小姐按期支付定金，办理银行按揭贷款，获得银行同贷书，不过李先生申请提前还贷后没有按期到银行办理手续，直到2014年6月才办好提前还款。办理了房屋交易过户登记后，直到2014年11月双方才完成了交楼手续。
因为交房大半年，陈小姐将李先生告上了法庭，要求李先生支付从2014年2月到11月的延期交房违约金22万多元（每日按总房款的0.05%计算），延期办理产权登记违约金18万元（按总房款180万元的10%计算）。
法院判决认为，陈小姐依约支付了定金、首期款，办理银行贷款，但李先生收取定金后没有按照合同约定时间办理提前还款，即使将李先生提前还清贷款的期限合理延长，其也应当在2014年2月前还清贷款并办妥涂销抵押，可见是因为李先生未还清贷款的行为导致办理产权登记的交易递件手续延迟，李先生已经构成违约，应当要承担延迟办理产权登记的违约责任，而合同约定的交楼时间为交易递件前一个月，即李先生应在2014年3月交楼，但直到2014年11月才交楼，李先生交付房屋，也应当按合同承担违约责任。
不过，陈小姐没有提供因李先生违约造成损失的证据，违约金约定亦属过高，因此法院将违约金赔付标准调整为每日按已付房款的万分之三支付，两项违约金总价为10万多元。
提醒：合同约定违约金过高可申请减少
业内人士表示，在二手房买卖过程中，办理银行按揭贷款的不确定性，使得双方办理手续的时间约定常常是模糊的时间段，交易双方要保护自己的权益，也要留意这样的约定。
从本案例可见，虽然双方在合同中约定了赔付标准，但法院判决是酌情降低了标准，因为根据《人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
李先生的案例中，虽然有违约，但终双方完成了交易过户，陈小姐没有提供实际损失的证据，所以出现违约金的调整。因此，需要提醒交易双方的是，有些买家或卖家为保障自己的权益在合同约定的违约条款中，提出过高的赔付标准，但在实际纠纷中会根据实际损失来定夺，因此以合理主张权益更为合适。而合同双方按约定履行自己的义务，像李先生这样因办理提前还款而遭受损失，实在是得不偿失。
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