[摘要] 10月深圳二手房执行新的评估价，绝大部分区域增幅达30~50%，个别盘甚至达到60%，但称相对房价而言，2％的增加成本，尚不足以影响购房决策。
10月深圳二手房执行新的评估价，绝大部分区域增幅达30~50%，个别盘甚至达到60%，但称相对房价而言，2％的增加成本，尚不足以影响购房决策。
从10月起，深圳二手房执行新的评估价。据记者了解深圳六个区域的二手房新评估价，发现绝大部分增幅达30~50%，较前期预期的10%~20%有大幅增长，个别盘甚至达到60%，购房成本或增加2％。业内人士表示，目前深圳住宅优惠政策仍在持续，政策环境仍宽松、稳定，评估价例行更新尚不足以影响市民购房决策。
二手房评估价更新后普遍调高30%~50%
记者昨日在市房地产评估发展网站“房产评估价格查询系统”上看到，页面上有5个选项，其中，证书类别有房地产权证书和不动产权证书两种，因为深圳于9月22日正式实施不动产统一登记，在今年9月22日拿证的需要选择“不动产权证书”，之前的选择“房地产权证书”。市民可以依据证书编号和身份证号即时查询。
通过查询，记者了解到，福田皇御苑B区10栋一套112平方米的户型，10月1日前的评估价为17632元/平方米，1日以后则变为25065元/平方米，相差7433元/平方米，涨幅42%；罗湖区百仕达花园（四期西区）2栋一套80平方米户型，之前的评估价为23989元/平方米，现在的则是33324元/平方米，增长了9335元/平方米，涨幅39%；宝安区熙龙湾花园5栋A座145平方米的户型，前后的评估价分别为26424元/平方米和38815元/平方米，涨幅47%。
据美联物业和安居客统计，此次更新后的评估价，涨幅多为30%~50%，而业界之前普遍预计幅度为10%~20%。这也是深圳二手房评估价历次更新幅度的一次。调整后，南山、宝安和福田的涨幅较大，蛇口，达六成，如半岛城邦二期5栋一套242平方米的户型，涨幅高达59%；盐田的涨幅小，普遍在10%~20%之间，云顶天海花园3号楼一套30平方米的小户型，调整幅度仅为3%。
“这两年来，宝安和南山房价的涨幅，盐田相对较小。此次评估价调整大体反映了不同的房价涨幅。”美联物业研究经理何倩茹如是说。
增加购房成本约2%
记者进一步了解到，同一个楼盘开发周期、户型的不同、评估价也有不同。如布吉桂芳园5期评估价约1.6万元/平方米，6期和7期则为1.7万元/平方米和1.8万元/平方米；布吉国展苑50平方米约为1.3万元/平方米，56平方米约1.2万元/平方米，73平方米约1.1万元/平方米。
“此次评估价仍执行‘一房一价’，同一个的不同楼盘评估价不同，即便是同一个楼盘的不同户型、楼层均略有不同，但是朝向、装修的差别并没有考虑。”深圳链家市场研究总监肖小平昨日接受深圳商报记者采访时说。
从2011年7月11日起，我市二手房交易按评估价征税正式实施。评估价作为二手房征税的基数，其变动很大程度影响了交易税费。以不满两年的普通住宅为例，交易税费主要有营业税（5.6%）、契税（1%）、个人所得税（1%），调整前评估总价100万元的税费为7.6万元；以调整幅度50%为例，现在其评估总价为150万元，税费11.4万元，前后增加了3.8万元。该套房产总价约200万元（评估价为房产总价的7~8折），增加的税费支出占总房价的1.9%。
以罗湖区鹏兴花园38栋86平方米户型为例，前后评估价分别为143.4万元和212.3万元，应缴税费分别为10.9万元和16.1万元，增加税费5.2万元，相对于该房产283.1万元的总价，占比为1.8%。
不足以影响购房决策
房地产税费构成主要包括契税、营业税及附加、个人所得税，评估价提高，营业税影响比较大。但“3·30”政策后，二手房营业税免征年限已从5年改成2年，这就大幅减少了评估价提高的影响。
肖小平称，尽管更新幅度大幅超过业界预期，但是相对房价而言，2％的增加成本，尚不足以影响购房决策。
何倩茹分析，这部分税费增加对于房屋总价、市场成交影响微乎其微。由于交易税费实际由买方承担，卖方业主不关心税费小幅增长。相对而言，房价的涨跌更为重要。
在调高评估价的同时，深圳大幅提高了普通住宅的标准。其中南山的标准，为490万元，较两年前相比，此次平均上调幅度为28%。一套400万元的房子，可以节省约8万元的契税。此举也在一定程度上“弱化”了提高评估价的影响。
“这次例行更新评估价会对市民置业产生一定影响，但由于营业税免征‘5改2’以及调高普通住宅标准，说明住宅优惠政策仍在持续，政策环境仍是宽松、稳定，市民仍可在此时间内积极入市，购买自己需要的住房。”市房地产研究主任锋说。
深圳楼市低迷，楼市的成交量也不乐观，深圳有房企已经开始出现首亏，是否意味房地产行业暴利时代消逝？
三季度10家房企出现首亏 房企转型已成趋势
近日，部分上市房企公布了今年三季度业绩预告，多个房企预告净利润亏损，其中10家房企预计出现首亏。对此，有业内接受记者采访时表示，房地产行业暴利时代消逝，房企经营业绩下滑已经是一个既定的事实，随着房地产行业新常态经营模式的建立，房企转型已经成为趋势。
凭借地方来谋求竞争已是乏力
根据同花顺统计数据显示，目前已有部分上市房企公布了三季度业绩预告，其中，铁岭新城、广宇集团等10家房企业绩预计出现亏损。
据资料显示，铁岭新城预计亏损额为7000万元-8200万元。对此，铁岭新城发布公告称，“截至目前，三、四线城市房地产市场景气度仍然很弱，作为其上游行业的土地一级开发市场也受到了很大影响，公司土地出让情况不佳，导致业绩亏损。”
昨日，易居研究院智库研究总监严跃进接受深圳商报记者采访时表示，从三季度房企的经营业绩来看，房企经营业绩下滑已经是一个既定的事实。“一方面，目前房企追赶销售业绩的过程中，经营成本相对比较大，使得盈利水平受影响。另一方面，项目背后的土地成本等偏高，所以盈利水平也不可能大幅提升。”
严跃进认为，从具体房企的数据看，值得关注的就是“首亏”的房企。“此类房企总体上是区域型的龙头房企。目前经营业绩出现首亏的现象，已经反映了过去凭借地方来谋求竞争已经是比较乏力了。后续此类房企可能会在多元化的战略上继续发力，尤其在城市运营商的转型方面会发力。”
房地产行业新常态经营模式正在建立
“随着房地产行业暴利时代的消逝，房地产行业新常态经营模式正在建立。”昨日，有业内人士接受深圳商报记者采访时表示，由于部分房企受目前经营水平的影响，后续可能会加快战略转型和非房产业，新常态下，房企转型已成趋势。
据记者了解，从去年开始，包括万科、万达、花样年在内的多个品牌房企都已经走上转型之路。
在日前召开的万科2014年年度业绩会上，万科做出了自2014年“转型元年”后清晰的以十年为单位的战略规划。万科总裁郁亮表示，万科提出的新业务基本原则中，把“顺应移动互联网时代”提到了“和城市共同发展”比肩的高度。万科未来的业务将与移动互联网时代的需求相贴合，在消费地产、体验地产、新型消费、社区智能化服务、度假物业等领域多头出击。
“到2016年，万达服务业将会超过房地产。从严格意义上讲，明年万达就不再是房地产企业。”万达集团董事长健林在2015年万达半年工作会议上表示，万达未来将转为服务型企业，做到万达商业、文化产业、金融产业、电子商务四大产业基本相当。
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