扶持业委会快速发展 政府部门还需“给力”

深圳侨报记者 尹萌

引导住宅小区居民依法实现民主自治是政府物业管理工作重要的一环，而成立业委会更是小区业主依法自治的重要途径。如何克服现实困难，在现有法规条件和社会环境的基础上，让业委会组建率更高、运行效果更好？政府部门还应加快完善和落实法律法规、大力畅通相应渠道。

代表建议加快落实现有法规

“没有经费、没有用房、没有专职工作人员是业主委员会缺位的核心原因。”此前，龙岗区代表邱慧如提出了《关于加强住宅小区业主委员会工作的建议》，并指出，业委会运作经费、用房等方面有法可依但没有落实，成为业委会缺位的重要原因。

根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用”。第五十二条规定：“建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业服务用房和业主委员会用房”，“业主委员会的用房从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于20平方米。”

然而，目前，绝大部分小区业委会既没有经费，也没有用房，更没有专职工作人员，成立后的业委会仅依赖委员的热心和奉献,依赖委员的偶尔兼职，这严重影响了业委会的正常运作和广大业主成立业主委员会的积极性。

为此，区代表建议，相关部门应督促小区建设单位为业主委员会提供《条例》规定的用房，物业管理部门应落实业主委员会应有的法律规定的活动经费，使业主委员会有专职人员进行日常管理，确保业主委员会正常运作。在业主委员会未成立的小区，让社区工作站参与到物业管理公司执照续办、资质评级等审核工作中，以推进社区工作站的有效管理。社区工作站作为基层一线能够更清楚和了解物业管理公司的工作成效，能够给予更加客观和公正的评价，有利于提升物业管理公司的管理水平，更好地为居民服务。

“选举业委会作为广大业主的代表去监督物业管理公司、维护和保障业主们的权益，这已经不能看成是一件可有可无的事情了。但要想情况切实改善，还需政府部门尽快完善相应法规，至少要严格落实现有法规。”区代表说。

政协委员呼吁加强宣传确保多方参与

“很多小区业主的公民意识差，或是不懂得如何表达公共意愿。一些业主遭遇问题不愿通过组建业委会、诉诸业委会的方式解决，而是采用拒交物业费或更加偏激的方法‘孤军奋战’。”龙岗区政协委员全满堂、冯艳虹等均对业委会发展情况十分关注，并通过多次调研得出结论，“要想让群众依法行事，源头还是加强政策法规宣传，让群众不仅知道业委会是什么，还要了解业委会做什么，怎么做，让信息对等起来。”

就如何保障小区事务多元参与、民主协商，龙岗区政协委员则提出，应借鉴南京物管业委会“五位一体”做法，建立“联席会议制度”。即由社区工作站党总支牵头，建立由街道办、区住建局、社区居委会、业主委员会和物业服务企业五方代表参加的联席会议制度。“这一制度能够实现多方参与、民主协商和互相监督，避免业委会出现‘无人’的情况，也避免业委会孤立无援。”

此外，要确保协商机制的“贴地性”，就要在联席会议制度基础上配套制定小区议事规则、组织生活制度、业主接待日制度等，同时确定议事范围、议事政策、执行程序、监督制度、奖惩措施等，使“五位一体”落到实处，使业委会工作逐步趋向制度化和规范化。

热心业主期望成立业委会管理协会

目前各地都在摸索业主自治经验，部分省市还做了创新性规定。例如，温州市鹿城区去年3月开始，对符合成立社团登记条件的小区业主大会准予社团登记，开创了业主大会法人化的先例。此前，深圳市罗湖区也选取了五个试点小区，探索业主大会法人化。

近年来，龙岗也有成立业主委员会管理协会的呼声，希望通过协会，促进业委会进一步发挥功效、提升法治意识和服务能力。“如果能够成立协会，就可以开展培训、交流，大量业委会成员不知如何开展工作的窘境就能尽快得到破解，成立协会还可以代表全体业委会与相关部门沟通，促进相关法规落实，保障业委会的平稳运行。”熙和园小区业委会成员宋先生如是说。

然而，龙岗区住建局表示，根据深圳市民政局1999年《关于业主委员会不作为社会团体登记有关问题的通知》要求：“业主委员会不再作为社会团体组织，各区民政局不再受理业委会有关社团登记注册的事宜”。同时，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》要求，业主委员会自选举产生15日内需报所在地住宅主管部门备案，因此业主委员会不属于依法独立享受民事权利和承担民事义务的组织，所以不能作为“业主委员会管理协会”的发起单位，也不能作为协会会员单位。因此，成立“龙岗区业主委员会管理协会”一事遭到搁浅。

“龙岗区何时能够实现业主大会法人化？有没有可能试点探索业委会管理协会？”目前，仍有不少相关人员翘首期待。

政府部门应制定规范标准加强引导

由于成立业委会牵扯到多方利益，在推进业委会组建、换届过程中，往往会遭受层层阻力。尤其是连主动参与组建的热心业主都不能详细了解、严格恪守相关法规时，业委会的“阵痛”时期往往更久，社区氛围也更加紧张。

为了避免业委会选举工作“走弯路”，日前，龙岗区在相关条例的基础上，还编制了《业主大会召开及业主委员会选举工作指引》，将业主大会和业主委员会成立所需要的前提条件、具体程序和相应标准进行详细说明。

什么是“双过半”？如何界定“交付使用”？筹备阶段的决议原则、经费使用有没有标准？业委会可决定哪些事项、不可决定哪些事项？拿到这本由16页A4纸装订而成的《指引》，小区热心业主关于组建业委会的问题均可迎刃而解。

此外，针对现行法规在物业服务招标领域规定较少，业委会组织物业服务企业招标投标活动过程常伴生不稳定因素的实际情况，龙岗区还出台了《关于规范业主大会物业管理招投标工作的通知》，明确相关程序，统一招投标工作服务平台，加强评标过程中市场联动机制，细化定标方式，从而有效规避串标行为发生，减少住宅小区不稳定因素。

“规范要发挥作用，重点还是看怎么发挥实效，应当设立相应奖惩办法，增强群众依法自治的意识，”区政协委员全满堂表示，“除了制定规则和标准，区相关部门还应当鼓励更多民营培训机构开发物业管理课程，针对业主委员会履职、物业服务企业安全生产、街道及社区工作人员物业管理水平，分类开展培训，从长远发展的角度破解业委会组建难、运行难、难的问题。”

策划/统筹：艾丽 冷雪冰