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:在资本的贪婪和恐惧中少数城市房价还会涨

每日经济新闻   2015-10-23 10:17

[摘要] 国家统计局公布的数据显示,前三季度,全国房地产开发为70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),但增速比1~8月份回落0.9个百分点,房企意愿继续回落。

房地产进入下降周期,但还不能完全看作冬天的到来。

国家统计局公布的数据显示,前三季度,房地产开发为70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),但增速比1~8月份回落0.9个百分点,房企意愿继续回落。

值得一提的是,1~9月份,房地产开发企业土地购置面积为15890万平方米,同比下降33.8%;土地成交价款为4916亿元,同比下降27.5%。

房地产市场分化仍较严重。总体而言,一线城市频出,三、四线城市开发商拿地、意愿下降,消化周期拉长。

中指研究院指数研究总监白彦军表示,现在消化一线城市土地库存的周期不到一年,二线城市在两年左右,而三线城市的可能长达5年多。

瑞信的数据亦印证了这一点,消化一线城市土地库存周期在10个月左右,二线城市在18个月左右,三线城市在20个月以上。

上述数据虽然谈不上支撑房地产市场牛市,但房地产销售确实出现了小高峰。国家统计局公布的数据显示,今年前三季度,商品房销售面积累计为8.29亿平方米,较去年同期增加1.79亿平方米;销售均价为6844元/平方米,同比上涨7.2%,这使得商品房销售额同比增长15.3%,达到5.675万亿元。

尤其是一线城市和核心城市的住宅畅销。据《每日经济新闻》转引亚豪机构统计数据显示,前三季度北京五环以内仅成交商品住宅(不含保障房与自住房)4923套,占全部成交的比重不足10%,五环和六环之间成交占比高达57%。由于地价高企,更多项目入市化,购房人群“被”。

中原地产统计数据显示,截至10月20日,北京成交的超住宅数量已达到182套,这一成交量超过历史总和。同时,北京商品房住宅进入豪宅化,预计未来售价预期在10万元/平方米的项目在2016年将接近50个,目前已经入市的项目接近25个。

房地产意愿不强,但销售总量不断上升,笔者以为,原因在于货币的恐慌与贪婪。

房贷政策发生了变化,刺激了房地产消费。9月30日,央行、银监会联合发布通知,明确在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款首付款比例调整为不低于25%。这是今年层在房贷政策方面做出的第四次调整。

自2014年11月以来,央行多次下调人民币存贷款利率,五年期以上贷款利率已累计下调140个基点降至5.15%,为过去25年以来水平。以广州为例,去年9月广州首套房贷基准利率为6.55%,今年下降到5.15%。以一笔200万元贷款、30年等额本息计算,6.55%的利息总额为128.73万元,调低后利率总额为96.60万元,下降了25%,这是一个惊人的降幅。

另一方面,随着货币宽松,土地与商品房价格出现上涨,从数据看,销售额大于销售面积。

今年1~9月,商品房销售面积为82908万平方米,同比增长7.5%;销售额为56745亿元,同比增长15.3%。这说明,价格的涨幅高于面积涨幅,考虑到一些中西部小城市房价并没有上涨,这表明在东部城市以及中西部核心城市的上涨幅度就更是惊人。这也反证了宽松的货币部分流入房地产市场,推高了资产品价格。

房地产长期繁荣很难像过去那样持续,但萧条也不可能马上到来,只要货币继续宽松,低迷的实体经济无法完全吸纳,资金就会流入房地产与股市等虚拟市场,这是不以人的意志为转移。而如果要挤压房地产市场,就存在债务危机爆发的可能性。

可以预见的是,房地产在资本的贪婪与恐惧中,在预期明确的少数城市,还会上升。

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