[摘要] 今年来，深圳楼市一直不“太平”，继“330”政策之后，深圳楼市扶摇直上，涨幅连续11月领涨全国，加上11月7号6抢光1600套房的火爆更是令人咂舌。但狂欢过后，我们却嗅到了的气息。
今年来，深圳楼市一直不“太平”，继“330”政策之后，深圳楼市扶摇直上，涨幅连续11月领涨，加上11月7号6抢光1600套房的火爆更是令人咂舌。但狂欢过后，我们却嗅到了的气息。
步入11月，深圳新房价格似有回调迹象。笔者走访调查深圳多个新盘后发现，深圳的楼市还未到可以称之为“已经”的时刻。但不少现象，暗暗指向楼市隐性。例如与以往买房赶一期不同的是，不少项目后期推出的产品与一期价格基本保持一致，又比如近期推出的不少新项目一改顶着备案价格卖的态度，实际售价与备案价格之间出现明显差距。
新品与一期价格持平
龙华新区无疑是今年领涨房价的代表区域。笔者近期走访龙华新区多个项目却发现，虽然目前龙华新区刚需房仍属于供不应求的状况，但开发商的定价却讲求“稳字诀”。
在龙华某未开盘的刚需项目，不少置业者猜测该项目开盘均价会过4万，有看房的市民猜测，“龙华的房价涨得这么厉害，我估计开盘价格可能会到5万。”项目销售人员则表示，“参考周边的价格看，可能在4.2万左右。”
而在龙华房价标杆项目之一的星河传奇，笔者发现，相比年初价格的大幅上涨，该项目均价已恢复稳定。4月份星河传奇推出的87-128平方米产品，均价约为3.7万/平方米；8月份该项目推出的80-105平方米产品，均价升至5万/平方米左右，涨幅约为35%；而在10月底星河推出的50-66平方米带非毛坯产品，均价约为4.5万/平方米，同时在售的89-106平方米刚需产品，均价约为5万/平方米。
与星河传奇类似的楼盘在福田、宝安、龙岗等区亦有出现。龙岗宇宏健康花城今年多次加推，均价从2月份的2.3万/平方米上涨至6月份的3.5万/平方米，但9月份加推均价保持在3.5万/平方米水平；福田宝能公馆9月开盘均价为8.5万/平方米，至10月加推均价仍为8.5万/平方米；光明新区新地8月推出28-107平方米产品，均价为2.36万/平方米，至10月加推31-109平方米产品，均价小幅下跌至2.30万/平方米。
深圳综合开发院宋丁认为，10月的楼市号称“银十”，相对上半年比较平稳，延续第三季度市场开始收紧，这已经是大势所趋，10月的成交量和平均价格都有所收紧，总体来说市场不好也不坏。虽然也有楼盘依然坚挺，但平均价格已经有所下浮。
新盘实际价远低于备案价
“双降”后的，深圳福田、罗湖、龙岗、宝安等区有近12个新盘开盘或加推，被称为今年强推盘潮。据深圳中原研究数据显示，除了龙岗城万科天誉广场去化率为35%，其余11盘去化率都在6成以上，去化良好。
但笔者发现，多数开发商定价相对保守，多数项目实际均价低于备案价。如南山恒裕滨城二期在规土委的备案价在9-14万/平方米，开盘均价约为11万/平方米；福田宝能公馆备案价格在8.2-14.7万/平方米，开盘均价为8.5万/平方米；光明新区某楼盘的预售备案价为3.1-3.7万/平方米，开盘均价在2.4-2.6万/平方米；龙华新区某楼盘备案价在5.0-6.6万/平方米，开盘均价为4.8-6.3万/平方米之间。
有业内人士认为，经济下行、成交下滑以及年底走量等因素让开发商的推盘压力更大，楼市在加速调整中，开发商改变策略，加大力度走量。
但美联物业罗湖区及盐田区营业董事袁新有认为，目前市场表现依然比较理想，成交量虽然有所回落，但看房者有增无减。
深圳新房价格回落，二手楼市近期也同样出现了调整态势。深圳商报记者了解到，10月豪宅市场出现量价齐跌现象，有豪宅百万元出售。同时，二手房成交连续三个月下滑，“金九银十”的市场表现低于市场预期。业内人士认为，深圳二手房价在年末仍将面临高位盘整的压力。
多个二手豪宅出售
在龙岗城公园大地一家中介地铺，经纪人员向深圳商报记者推介一个刚挂出来的笋盘，“这是公园大地罕有的户型，270平方米，买两层层，业主降了100万元，现在总价只要1150万元。”
南山深圳湾分布众多豪宅，这里也有豪宅出手。世纪村二期一套三房户型，上周以850万元成交，而在8月，该户型还可以卖到930万元。中信红树湾一套260平方米四房挂牌价也从2950万元跌至2830万元。
来自中原地产的数据显示，10月全市二手均价为42657元/平方米，较9月略微回调0.95%。分区域来看，南山和盐田成交均价下跌，此两个区域曾在9月涨幅均超过一成。其中南山90~120平方米区间段的二手房均价较9月大幅下跌17%，盐田中物业成交均价跌幅也高达17%。
成交量出现萎缩。10月物业和改善型物业成交占比均小幅下降，其中6万元/平方米以上的物业占比降至11.54%，环比下降1.70%；4万~5万元/平方米之间的改善型物业占比较9月环比小幅下降1.78%。从深圳中原报价指数来看，前期涨幅较大的南山、龙华和坂田受市场环境的转变，10月业主一直在小幅下调报价。此外，南山区大户型成交量大幅下降，不仅拉低南山区的二手均价，也降低了全市高价楼盘的成交占比。
南山二手房10月降幅全市居首
10月1日，深圳二手房执行新的评估价，在短期内有效刺激了9月全市二手房成交，但同时也影响了10月的成交走势。据悉，全市二手房成交从7月的备案高峰后，已经连续三个月走低，10月仅成交6733套，环比大幅下降近四成。
从全市二手房成交量来看，各区域环比降幅均在三成以上。南山10月仅成交811套，降幅居全市首位，环比下降近四成，其中大户型成交占比环比下降14个百分点。受市场整体氛围的影响，龙岗区虽然成交一直比较活跃，但10月环比降幅也高达38%，在全市各区成交占比中下降1个百分点。
据中原地产监测，受成交结构影响，10月成交均价在6万元/平方米以上的高价楼盘成交占比较9月小幅减少1.70%，导致10月全市二手房均价略微回调0.95%。而从中原（深圳）领先指数来看，2015年10月中原（深圳）领先指数为624.2点，样本楼盘房价涨势连续4个月放缓。
“金九银十”成交不如预期
“从一些豪宅出现出售的情况看，幅度和涉及范围都不大，结合整体二手房市场量价情况看，说明市场的观望和看多氛围出现了转变，”美联物业研究经理何倩茹如是说。
豪宅出售，全市二手房均价受成交结构影响略微回调，对深圳年末的房价走势具有参考意义。
深圳中原地产研究周雯倩认为，由于上半年市场购买力过度透支，第三季度金融市场波动较大，今年的“金九银十”成交不如预期，尽管新盘入市去化速度继续加快，但是二手房业主放盘相对比较谨慎，持续保持观望态度。此外，二胎政策具有滞后性，不可能在短时间内迅速提升市场有效需求，白沙岭的报价仍然处于下调阶段。因此，深圳二手房价在年末仍将面临高位盘整的压力。
（本文综合整理人民网、深圳商报）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
