[摘要] 在地产市场，经常充斥着一些约定俗成的“理论”。其中，“以租养房”就流行，常被市场人士用来当作买入的支撑依据。那么，“以租养房”真的靠谱么？深圳整体租金能否支撑起这个买入逻辑呢？记者就此进行了调查采访。
在地产市场，经常充斥着一些约定俗成的“理论”。其中，“以租养房”就流行，常被市场人士用来当作买入的支撑依据。那么，“以租养房”真的靠谱么？深圳整体租金能否支撑起这个买入逻辑呢？记者就此进行了调查采访。
租金一路下滑
用房租抵消大部分甚至全部房款，还完贷款后能净剩一套房。多年以前，这种“以租养房”的模式帮助许多人实现了房产梦。但是，今天这“妙招”似乎并不灵了。
据了解，深圳房价经过多年上涨后，二手市场的租金已经跌到了历史的低位。根据深圳中原研究提供的数据，2004年全市的租金普遍高于6%的水平。其中，租金的是盐田，为6.34%；租金的是福田，可以达到约7.80%。
但如今，房价连续高涨，二手房租在长期处于跑不赢房价涨幅的状态下，租金持续下跌。数字显示，从2004年至今，二手房价涨幅为657%，二手房租金涨幅仅为105%。
深圳中原研究经理飞告诉记者，目前全市二手房的租金已跌到了1.96%，远低于2004年的7.27%。在深圳套房要通过租金来收回成本的话，需要50年以上的时间。“如今冲进市场的客户，无论是自住还是，‘以租养房’的买入逻辑是难以得到有效支撑的。”
租金无法覆盖月供已是事实，那么到底能覆盖多少呢？Q房网的房产经纪人李亮告诉记者，全市来看大约四成左右，热门地区像福田、罗湖大概能覆盖到五成。“具体能覆盖多少，还得看地段和楼盘品质，但普遍以四成为主。”
小姐四月份在福田买下了一套价值240万元的二手房，月供9000多元。明年才打算入住的她，将房子以5000元的价格出租，自己每月承担4000多元的房贷，覆盖率达50%以上。“暂时来讲压力不大，但明年一旦入住就要自己承担9000多元的月供，压力真的不小。”
从中原研究的数据来看，租金也远远不及抵押贷款的利率。2014年“9·30”新政之后的一个月里，全市租金为2.51%，同期的房贷基准利率为6.55%，租金与基准利率之差为-4.04%。尽管在近期连续降息的作用下，全市租金的与房贷基准利率的差值反而有所收窄，从2014年初的-4.3%下降到了2015年10月的-2.93%的水平，但仍然远不能弥补贷款利息。
“在深圳，租金的涨幅远不及房价，通过‘以租养房’基本没有机会了。”飞表示，现在的房产客主要追求资本利得和投机，价低时入市，价高时出手。
租金回归难度大
“以租养房”基本上是不可能了，但也有一些客仍然寄希望于租金回归。“高当然好，出手之前还可以少亏点。”近年来一直从事房产的黄先生表示，为了让房子，普遍要“养”一两年，所以哪怕租金养不起房，高还是能缓解租金压力的。
但接下来的行情可能会让黄先生失望了。业内人士分析，短期内看不到租金大幅上行的可能性。房子本身的折旧、租金上行压力增大、房产税出台等因素，都可能导致租金继续走低。
租金比的均值回归，意味着租金的上升或者是房价的下降。但目前实体经济及租房市场房源充足，加之房租已经处于高位，继续大幅上升的可能性不大了。据深圳链家研究的数据显示，10月份平均租金超过70元每月每平方米，环比上涨4.8%，同比上涨32.3%，套均5093元/月，许多受访的年轻租客均表示“压力较大”。
可能出台的房产税也将进一步侵蚀租金的空间，导致客的机会成本加大。但从中长期来看，在资本外流、宽松货币政策边际效应递减的宏观环境下，房价的调整反而有可能会带来租金稍微回归。
“当前资本外流，实体经济下滑，已经不再支持央行继续调降利率，而更多的会促使央行降准来对冲资本外流带走的流动性。从楼市从宏观到微观的整体环境来考虑，似乎租金比已经走到了一个不可长期维系的低位。”飞如是说。
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