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政治局喊话去库存 深圳6.9月可无视

深圳新闻网   2015-12-15 11:25

[摘要] 全国新房库存约68.69亿平方米,消化周期大致为5.7年,多项去库存举措正在酝酿。截至11月底,深圳新房存量为411万平方米,去化周期为6.9个月,处于健康水平。

再喊话:政治局会议要求房地产去库存

中共政治局12月14日召开会议,分析研究2016年经济工作,研究部署城市工作,审议通过《关于建立健全党和国家功勋荣誉表彰制度的意见》、《中国共产党地方委员会工作条例》、《关于实施全面两孩政策改革完善计划生育服务管理的决定》。中共总书记习近平主持会议。

会议认为,今年以来,党、国务院团结带领各族人民,主动适应经济发展新常态,妥善应对各种重大风险挑战,牢牢把握经济社会发展主动权,推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设取得重大进展。我国经济运行总体平稳,稳中有进、稳中有好,完成了今年主要目标任务,使“十二五”规划胜利收官、划上圆满句号,也为“十三五”时期发展顺利开局和到2020年实现全面建成小康社会奋斗目标奠定了坚实基础。

会议指出,2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年,做好经济工作十分重要。要全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神,加强和改善党对经济工作的领导,统筹国内国际两个大局,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局的要求,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,适应经济发展新常态,坚持改革开放,坚持稳中求进总基调,坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险,实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路,保持经济运行在合理区间,着力加强结构性改革,在适度扩大总需求的同时,提高供给体系质量和效率,提高有效性,加快培育新的发展动能,改造提升传统比较,增强持续增长动力,推动我国社会生产力水平整体改善,努力实现“十三五”发展的良好开局。

会议强调,2016年经济社会发展要抓住关键点、打好歼灭战。要深入实施创新驱动战略,推进大众创业、万众创新,增强发展动力和活力。要积极稳妥推进企业优胜劣汰,通过兼并重组、破产清算,实现市场出清。要帮助企业降低成本,包括降低制度性交易成本、企业税费负担、社会保险费、财务成本、电力价格、物流成本等,打出一套“组合拳”。要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。要扩大有效供给,保持有效力度,着力补齐短板。要防范化解金融风险,坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。要深化改革开放,继续深化简政放权、放管结合、优化服务,加大国企、财税、金融、社保等重要领域和关键环节改革力度,推出一批具有重大牵引作用的改革举措。要切实保障人民群众基本生活,保持社会和谐稳定。要抓好“一带一路”建设,促进国际产能合作,抓好重大标志性工程落地。要改善国内环境,保护外资企业合法权益,保护知识产权。

会议强调,城镇化是现代化的必由之路,既是经济发展的结果,又是经济发展的动力。要坚持把“三农”工作作为全党工作重中之重,同时要更加重视做好城市工作。要认识、尊重、顺应城市发展规律,端正城市发展指导思想。要推进农民工市民化,加快提高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性,引导调控城市规模,优化城市空间布局,加强市政基础设施建设,保护历史文化遗产。要改革完善城市规划,准确把握城市规划定位,加强对规划实施情况的监督。要提高城市管理水平,落实城市管理主体责任,改革城市管理体制,理顺各部门职责分工,严格安全,健全城市应急体系。

会议指出,党和国家功勋荣誉表彰制度是国家激励奖赏的一种制度性安排。一个人为党、国家和人民作出了功勋,具有崇高的精神风范,就应该给予很高的荣誉,得到全党全社会尊重。建立健全党和国家功勋荣誉表彰制度,对培育和弘扬社会主义核心价值观、增强中国特色社会主义事业凝聚力和感召力都具有重要意义。《意见》对党和国家功勋荣誉表彰制度作了整体设计,明确由勋章、荣誉称号、表彰奖励组成,并对评选、颁授和待遇等作出了相应规定,为做好功勋荣誉表彰工作提供了依据和遵循。在实施过程中要严格标准,坚持宁缺毋滥,确保经得起实践、人民、历史检验。

会议指出,地方党委制度是我们党执政治国的重要组织制度基础,完善这项制度是推进国家治理体系和治理能力现代化的重要方面。省市县3级地方党委作为本地区的领导核心,在贯彻落实党决策部署、推动党的奋斗目标的实现上居于关键位置、负有重大责任。地方党委工作必须加强,地方党委领导能力必须提高。《条例》坚持问题导向和改革精神,突出地方党委全面从严治党政治责任,健全地方党委发挥领导核心作用的制度基础,完善地方党委运行机制,是新形势下做好地方党委工作的基本遵循。有关部门和地方各级党委要全力抓好《条例》学习贯彻。地方各级党委要结合实际制定和完善工作规则。上级党委要加强对《条例》贯彻执行情况的督促检查,确保《条例》各项要求落到实处。

会议认为,我们党高度重视人口和计划生育工作,坚持人口与发展综合决策,不断完善计划生育政策。经过长期努力,我国人口过快增长的势头得到有效控制,妇女儿童发展状况极大改善,人口素质明显提高。实施全面两孩政策、改革完善计划生育服务管理,是促进人口均衡发展的重大举措,有利于优化人口结构、增加劳动力供给、减缓人口老龄化压力,有利于更好落实计划生育基本国策,促进家庭幸福与社会和谐。要坚持计划生育基本国策,统筹推进生育政策、服务管理制度、家庭发展支持体系和治理机制综合改革。要依法组织实施全面两孩政策,完善生育登记服务制度,统筹好卫生计生、、社会保障、就业等政策措施,合理配置公共服务资源,加强妇幼保健能力建设,加强妇幼保健医护人员培养,全面提高计划生育服务管理水平。要加大对计划生育家庭扶助力度,解决好计划生育特殊家庭保障等问题。要落实责任、加强协作,做好宣传和舆论引导,严格控制政策外多孩生育,维护良好生育秩序。

房地产库存有多严重?

11月10日,习近平主持召开领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。这是十八大以来,习近平对于房地产库存表态。紧接着第二天,李克强主持召开国务院常务会议,其中也提出,要加快户籍制度改革,带动住房、家电等消费。

密集发声的背后,是否意味着房地产政策调整窗口已经开启?房地产市场形势尤其是积压的库存量,究竟到了一个怎样的关口?11月12日,界面新闻记者在民生银行和全联房地产商会联合举办的不动产金融年会上见到了任志强。在这个关键时点上,任志强发表了一个题为《房地产的风险管理》的演讲。

讲惯了真话的任志强,如何看待当前的形势?界面新闻根据录音整理出以下15条干货,未经当事人审阅:

1.是否会有一些具体的措施落实,还不知道,但至少提示我们应该重新认识房地产市场了。房地产从来都是中国经济的支柱产业,没有例外。建国以来的历次经济波动的时候都是依赖于基础设施建设,或者说与房地产相关的行业。

2.今年的基础设施额是下降的。地方政府没钱,计划给地方政府划拨的一两万亿的额度不得不收回去,就是因为地方政府拿不出配套的钱。拿不出30%或50%的配套资金,也就花不了的钱。

3.地方政府的财政支撑完全依靠于税、费和土地出让金,所以要利用房地产市场。开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。近连续两个月出现-33%以上。的时候,一年的土地出让收入在四万亿以上,今年估计不到三万亿,25%-30%的降幅。北京、上海等几个核心城市除外。更多城市的土地是卖不出去。

4.18万亿-24万亿地方债里,50%以上是与土地出让相关的。卖不了土地就还不了债,还不了债就没钱干活。

5.其实,银行的坏账里,房地产的坏账率是的,钢铁等行业是的。但即便如此,房地产还是难以获得合理的贷款,因为巨大的库存让银行存在疑虑,认为房地产市场不良。

6.这一轮调整已有五次的降息和下调准备金率。利率下降导致消费者的可支付能力提高。高利息的时候,开发商即便不,房子也相当于了。低利息的时候开发商不,也相当于了。

7.中国的PPI指数(生产价格指数)已经连续44个月出现负增长,中国此前PPI连续下降多29个月,现在是44个月,历还没有这么惨的时候。

8.2012年新一届政府出台的一些政策,本来想调控2013年的价格上涨,结果在2014年发挥作用。2014年比2013年少卖了9000万平方米。

9.2008年的时候,政策出来后马上出现房价,原因是没有库存。去年我说今年不会出现价格,原因是目前有了大量的库存。一年之内我们的库存不仅没有消化掉,反而增加了1800万平方米,现在总的库存量已经达到6.8亿平方米。这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。

10.7亿平方米库存里,有4亿多是住宅。相比于每年的销售量,这点库存不大,但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场,这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1,以这个速度很难消化库存。

11.我们还有70亿平方米的开工量,其中40多亿平方米是住宅,每年大概竣工10亿平方米,今年竣工8亿多平方米,和销售量差不多。相比之下,每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工,但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。

12.企业应该好好算一算,如果库存超过了企业总资产的30-40%,那就说明很危险了;如果到了50-60%,那就危险;如果到了70-80%,那企业基本上就死了。

13.有人说二孩可能对房地产市场有所拉动。每年大概有300万左右的婴儿新出生,其中只有一半在城市,影响不大。如果孩子的户籍能够在出生地注册的话,才可能对住房市场产生影响,因为这意味着会有更多的家庭进入城市。

14.城市的产业结构和人口结构的变化,也会影响到市场,比如深圳,新一轮的互联网浪潮使得深圳的就业人口的层次大大提高,很多年轻的高知识水平的人进入深圳,房价也就涨起来了。

15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以带动一手房。今年北京豪宅市场卖得不错,为什么1000万以上的房子卖得这么好,很可能的原因是很多人把旧房子卖了。

深圳新房库存够卖6.9个月健康合理

新房库存约68.69亿平方米,消化周期大致为5.7年,多项去库存举措正在酝酿。截至11月底,深圳新房存量为411万平方米,去化周期为6.9个月,处于健康水平。

政治局会议强调,“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。要扩大有效供给,保持有效力度,着力补齐短板。”

在定调去库存后,住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训,研究去库存方案。

据悉,政策指导方向将在原来支持城市居民的基础上,增加对农民与农民工购房的支持力度。

从房地产开发过程来看,实际房地产库存应包括已竣工库存、在建库存和待开发库存。

根据国家统计局公布的已竣工待售面积,2015年10月,商品房待售面积6.86亿平方米,同比增长17.8%,商品住宅待售面积4.37亿平方米,同比增长14%,均创历史新高。华融证券估算得出当前我国房地产总库存约68.69亿平方米,按照2014年商品房销售面积12.06亿平方米计算,消化周期大致为5.7年。

“中国经济稳增长的压力依然很大,需要提高房企扩大再生产能力,以促使房地产开发回暖。”房地产研究院副院长杨红旭认为,房地产调控政策可以从中期策略和短期策略来着眼;中期策略包括城镇化和户籍制度改革;短期政策包括个人房贷首付比例下调、二手房营业税减免,以及降息预期。

11月底,随着甘肃、四川、安徽、山西等省份相继发文取消商品房限购政策,以及上海公积金管理拟发行约70亿元的个人住房贷款资产支持证券作为首批公积金资产证券化产品等举措,进一步强化了市场对政策宽松的预期。

根据深圳中原地产、安居客监测,截至11月底,全市新房存量为411万平方米,较10月增加9.7%,存量套数为38419套,全市去化时间为6.9个月。

由于11月福田、罗湖的楼市成交量均大幅增长,库存明显下降,但去化时间仍超过了10个月,主要原因为近半年两区成交平均值偏低。11月盐田新增项目较多,库存环比上升85%,去化时间达13.35个月,是深圳去化时间长的区域。

南山连续两个月新房供应量达15万平方米,居较高水平,去化时间稍长,为6.8个月。宝安,龙岗和龙华的去化时间基本在5个月左右。

深圳市房地产研究主任锋认为,商品房库存合理水平应在11~12个月,化解库存工作仍需继续,是中小城市,去库存仍是行业发展的首要问题。就深圳目前库存而言,尚处于健康合理水平。

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