[摘要] 为进一步加强非农建设用地后续管理,保障城市规划实施,维护社区及股份合作公司合法权益,2015年9月23日龙岗区政府印发《龙岗区非农建设用地管理暂行办法》(深龙府办〔2015〕28号)。该文件的出台为龙岗区非农建设用地开发建设提供了政策支持,为社区城市化发展增添了活力。
为进一步加强非农建设用地后续管理，保障城市规划实施，维护社区及股份合作公司合法权益，2015年9月23日龙岗区政府印发《龙岗区非农建设用地管理暂行办法》（深龙府办〔2015〕28号）。该文件的出台为龙岗区非农建设用地开发建设提供了政策支持，为社区城市化发展增添了活力。
2014年底《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》（深龙府办[2011]82号文）有效期届满，我区在上述文件的基础上起草《龙岗区非农建设用地管理暂行办法》（以下称《暂行办法》），针对辖区实际情况对非农建设用地相关规定进一步修改完善，明确了非农建设用地管理工作的具体分工和操作程序。区政府成立非农建设用地管理专项领导小组审议涉及非农建设用地管理的重大事项；规划国土部门为非农建设用地主管部门，负责非农建设用地的日常管理；区、街道集体资产管理部门负责对社区集体资产进行。新政策的出台，进一步明确了非农建设用地补划、调整、开发建设的具体程序和要求，有效激活非农建设用地入市，进一步推进非农建设用地资产化、市场化，为辖区经济社会注入新的活力。
基于此，近日，市规划和国土资源委员会龙岗管理局（以下简称“龙岗管理局”）以问答及案例解析的方式进一步说明非农建设用地相关政策。
1 非农建设用地划定的政策依据和标准是什么？
答：龙岗区根据《深圳市宝安、龙岗区规划土地管理暂行办法》（深府［1993］283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）及其他相关规定为原农村集体经济组织划定非农建设用地，主要包括工商、住宅及公共设施用地。
根据上述文件的规定，非农建设用地划定标准为：工商用地，按100平方米/人计算；居住用地，按100平方米/户计算，建筑面积不超过480平方米；公共设施用地，按200平方米/户计算。具体户籍户数、人口数以批准两区镇村建制转变之日的户籍数和人口数为准。
2 非农建设用地实际划定情况如何？
答：深府[1993]283号文颁布以后，龙岗区陆续为农村集体经济组织划定非农建设用地，其中1998年进行集中批量划定。深府〔2004〕102号文颁布以后，结合原批量划定的非农用地情况，我区开展了城市化转地非农建设用地的集中落地工作。
根据2005年8月30日《深圳侨报》中《关于龙岗区各居委会非农建设用地指标的通告》的公示内容，龙岗区八个街道人口数共计62009人，户数共计21175户，其中未建房户1782户。因此龙岗区非农建设用地工商及公共设施用地指标应为1043.59公顷，未建房户统建用地应为17.82公顷。目前全区除极个别社区剩余部分指标未落实外，其余已基本划足。
3 社区股份公司如何查阅本股份公司的非农建设用地台账？
答：为了摸清非农建设用地家底，保障原农村集体经济组织继受单位及其成员的合法权益，组织开展了龙岗区非农建设用地调查清理工作。通过资料清理和外业核查，对每一宗非农建设用地建立档案，统一台账数据。同时开发非农建设用地管理系统，记录每一块非农建设用地调整、开发情况，实现非农建设用地的动态管理。目前，该项非农建设用地清理工作已完成，原农村集体经济组织继受单位可自行到龙岗管理局申请核查本社区非农建设用地划定及调整的具体情况。
4 股份合作公司的股民如何实现对非农建设用地的管理权？
答：非农建设用地在规划国土部门办理上市或调整手续前，上市交易或调整方案均需经股份合作公司股东代表大会决议通过。
5 原农村集体经济组织继受单位对于非农建设用地实现其资产价值的方式有哪些？
答：1. 自行开发或上市交易。自2011年12月市政府颁布实施《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府办[2011]198号）以来，对非农建设用地和征地返还用地进入市场进行了进一步的规范，明确了上市交易的程序和地价标准。
2. 进行城市更新。对于建成区非农建设用地，如符合城市更新条件的，可申请进行更新改造。对于与规划相冲突的非农建设用地，按规定也可申请调入城市更新项目的范围。
6 非农建设用地调整有哪些前提条件？
答：申请调整的非农建设用地需满足划定用途与现行规划用途不符的前提条件，同时非农建设用地划定后如股份合作公司已就该宗用地办理了出让手续或房地产证书，也不可以办理调整手续。
7 非农建设用地是否可以申请调整至其他社区范围内？
答：对于非农建设用地的调整原则上应在本社区范围内进行，涉及调入城市更新范围的，可以在本街道范围内进行。
8 非农建设用地调整后，对于调出用地是否需要转为国有？地上建筑物怎么处置？
答：对于调出用地属于空地的，应转为国有并纳入国有储备库进行管理；调出用地如属建成区，则应区分具体规划用途，对于规划为公共管理与服务设施用地、交通设施用地或公共设施用地的，需将用地转为国有，对于地上建筑物由政府进行重置价补偿，建筑物由原农村集体经济组织继受单位拆除并将土地纳入国有储备库；对于规划为其他用途的则不需转地，也不需拆除地上建筑物。
9 非农建设用地调整需要打折吗？
答：首先非农建设用地调整至城市更新范围内不需要打折，对于城市更新范围外的需区分如下两种情形：
1. 如非农建设用地调整不涉及土地用途变更，则不进行面积折算，即：如调整前用地属工业用途，调整后用地仍为工业用途，则不需要进行打折。
2. 如非农建设用地调整涉及土地用途变更，则需要进行面积折算。工业用地调整至商业或居住用地上的，按30%折算。工商用地调整至商业或居住用地上的，按65%折算。
10 非农建设用地现状为建成区的是否可以申请调整至空地范围？现状为空地的申请调整至建成区有无政策优惠？
答：1. 非农建设用地的调整应按照空地调空地、建成区调建成区的原则进行调整。对于现状为建成区的用地如用地单位自行拆除地上建筑物将土地交回政府储备的，可以申请调整至空地范围。
2. 对于现状为空地的非农建设用地申请调整至城市更新范围的，可以按原批准面积的1.5倍核定调入面积。
11 对于建成区非农建设用地，股份合作公司是否可以拆除为空地后按现行规划开发建设？
答：非农建设用地现状为空地的，可以按现行规划开发建设，对于现状为建成区的用地，只能通过城市更新的方式进行改造。
12 城市化转地时划定的统建楼用地是否可以上市交易？
答：根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府办[2011]198号）第三条规定“非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）不得进行土地使用权交易。”
13 非农建设用地的使用由哪个部门进行？
答：区、街道集体资产管理部门对社区集体资产进行，非农建设用地的补划、调整、上市均需取得辖区街道集体资产管理部门的意见。
案例问答：
案例一：某村有一宗非农建设用地，现状为空地，划定用途为工业用地，现行规划为居住用地，是否可以按居住用途开发建设？需要进行面积折算吗？
答：《暂行办法》第十五条规定“未建非农建设用地，按原批准用地面积和已生效规划进行开发建设”，该宗用地现状为空地，根据上述规定可以按居住用途进行开发建设，不需要进行面积折算。
案例二：某村一宗非农建设用地5000平方米，划定用途为工商用地，现状为空地，规划用途为工业用地，是否可以申请调整至规划为居住的用地？需要进行面积折算吗？调出用地需要转为国有吗？
答：1. 该宗非农建设用地划定用途与现行规划不符，根据《暂行办法》规定可以申请调整。
2. 该宗用地划定用途为工商用地，调整至规划的居住用地上需按65%折算用地规模，即调整至居住用地后面积折算为3250平方米。
3. 该宗用地属于空地调整至空地的情形，根据《暂行办法》第十条规定，调整前用地需转为国有，并将土地纳入国有储备。
案例三：某村现有一块划定用途为工业用地的非农建设用地，用地面积6000平方米，现状已经建成。现行规划为道路及公共设施用地，该宗非农用地是否可以调整至更新范围内？调出的用地需要拆除吗？面积怎么核定？
答：1. 该宗用地划定用途与现行规划不符，根据《暂行办法》规定可以申请调整至城市更新范围内。
2. 该宗用地规划为道路及公共设施用地，根据《暂行办法》第十条第二款的规定需将地上建筑物拆除并将土地转为国有纳入储备库进行管理。
3. 根据《暂行办法》第十条规定，对于建成区拆除为空地调入城市更新范围内的，按1.5倍核定调入面积，即实际调入城市更新范围的用地面积核定为9000平方米（6000×1.5=9000）。
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