[摘要] 城市更新在龙岗区的社会、经济、城市和产业转型升级方面起着重要推手作用。
城市更新在龙岗区的社会、经济、城市和产业转型升级方面起着重要推手作用。
“十二五”期间，龙岗区城市更新土地供应面积已占全市土地供应面积的三分之一，已成为全市城市更新的“主战场”。2015年,龙岗区城市更新办按照“马上就办”的精神，进一步提升效能，全面加快推进龙岗区城市更新工作。截至目前，完成土地供应面积84.35公顷（年度计划为70公顷），完成固定资产205亿元（年度计划为152亿元），均超额完成市、区下达的任务，公共设施项目完成总4.5亿，南湾樟树布和平湖新南北门坳2个城中村综合整治项目已完工，有力地支撑了龙岗区经济与城市建设发展。
保障公共设施建设 实现公共配套同步,确保共享共赢
近年来，深圳龙岗初中、深圳龙岗、信德、深大坂田、龙岗贤义、龙岗科技城等6所完工并投入使用，完成约4.96亿元，提供10980个，除满足项目需求外还为周边提供服务。这是龙岗区在全市率先推出“城市更新项目周边公共设施由政府与开发企业共建”模式以来取得的新成果。
为加快公共设施建设,《龙岗区鼓励社会资金城市更新项目周边公共设施暂行规定》于2012年6月发布实施，推出“城市更新项目周边公共设施由政府与开发企业共建”模式，企业和政府比例6:4，加大了项目周边公共设施建设的投入力度。截至目前，累计39家开发企业计划先行建设109个城市更新项目周边公共设施，包括15所、4个公园、90条道路等，估算近25.2亿元，通过开发企业先行公共设施，实现项目建设与公共配套同步进行，确保开发企业与政府共享共赢。
公共设施用地有充足保障。目前，68个已批规划的城市更新单元将提供公共设施建设用地325公顷，占规划批准拆除用地面积的35%，比现状高出224公顷，比法定图则高出29公顷；已完成土地供应项目移交公共设施建设用地约140公顷，占完成土地供应项目36%。
推动产业转型升级 实现节约集约用地,扩大产业空间
天安云谷是深圳市产业升级示范与城市更新的示范项目，深圳市“十二五”规划重大规划建设项目，目前一期55万平方米，共七幢产业研发大厦已经基本竣工，引入了一批企业与上市公司总部、研发入驻，预计将有800家企业40000名科技人才入驻园区；商业总面积约5.8万平方米，为园区产业人员提供了良好的商业配套服务。该项目是龙岗区大力推动以拆除重建为主的工业区升级改造项目的典范。
全区16个工业区升级更新单元列入市计划，从2014年开始，工业区升级更新单元计划申报和审批在数量上都有较大增长，2014年至2015年，共有8个工业区升级更新单元列入市计划，拆除重建范围面积共109.4公顷，占2014年以来新批计划数量（17个）比例的47%，占新批计划总拆除重建范围面积（235公顷）的46.4%。已批规划工业用地面积占到现状产业用地面积的32%；已批规划工业建筑面积是原有产业建筑面积的150%，已批规划工业区升级改造项目能提供产业空间建筑面积642万平方米，比现状工业建筑面积436万平方米增加206万平方米，通过加快工业区升级改造，实现了节约集约用地、扩大了产业空间。
同时，积极推进以综合整治为主的工业区升级改造。目前位于坂雪岗的航嘉工业园、宝龙工业城的兴日生工业区综合整治及扩建已列入更新计划，经初步测算，上述2个工业园区经综合整治后将新增约20万平方米建筑面积的、研发及产业配套空间，有利于工业企业形成功能性更强的产业园区，现仍有多个工业区有进行综合整治的意向。
推动城中村综合整治 完成全市44个城中村综合整治二类项目
在“十二五”期间，龙岗区列入计划全市城中村综合整治二类项目共有76个，占地约760公顷，总约17亿元。截至目前，已完工项目44个，占地约460公顷，正在实施项目9个（大部分已进入收尾阶段）；已立项未评概暂缓实施的项目11个（市发改委自2012年不再评概算），拟取消项目4个，已取消项目8个。
目前，市、区发改部门分别已下达6.4亿元、4.37亿元计划，已完成12.2亿元。已完工及正在实施的53个项目将完成道路硬底化131万平方米，给水管道18.88万米，雨水管道13万米，污水管道11.8万米，电力管道49万米，通讯管道74万米，管道11.8万米，社区公园4个，公共绿地21.5万平方米，文化活动场地6.4万平方米，健身器材148套，消火设施22875个，监控摄像头1205个，城中村环境得到大幅提升。
加强规划的统筹作用 率先探索城市更新统筹模式
针对龙岗现有公共配套设施相对缺乏、单个项目运作模式不利于公共设施分担和整体提升的情况，为避免项目申报时“挑肥拣瘦”的现象，在全市率先探索城市更新统筹模式，按照“利益平衡、责任共担”的原则，开展以街道为单位的统筹城市更新单元规划研究，划定城市更新单元范围，明确改造捆绑的公共设施，提出分期实施的建议，基本完成全区八个街道城市更新单元的划定。
在强化城市更新规划统筹工作的同时，开展重点规划研究，开展大运新城、坂雪岗重点控制单元、布吉水径和老街、平湖新木、龙岗新生和坪地坪西等重点产业城市更新规划研究，在合理统筹分配好法定图则划定控制单元的公共配套责任及相关规划建设指标基础上，分不同的开发模式和若干城市更新单元进行推进，通过更新单元捆绑道路、等公共设施用地上的房屋搬迁补偿工作，确保公共设施落地，并创新公共配套布局方式，提出在交通便利的站点或交通节点集中布局社区服务和文体活动。
积极创新工作机制 城市更新流程精简369个工作日
城市更新工作主要分为4个阶段：单元计划申报阶段、规划编制报审阶段、实施主体确认阶段、规划用地许可阶段。从以往已完成项目时间来看，一个项目从计划申报到完工一般至少需要5年，部分项目甚至需要超过10年时间。
通过改串联为并联、下放权限，明确办事环节和标准等优化城市更新流程的系列举措，全区城市更新流程从计划申报到工程施工许可，由955个工作日优化为586个工作日，精简369个工作日，实现城市更新流程的精简、公开、透明，得到上级部门和社会的肯定。按照“权责法定、权责一致”原则，在全市率先形成城市更新区和街一致的权责清单。其中区级城市更新职权职责共7项，各街道城市更新职权职责基本统一为8项，各项流程包括办理时间基本实现一致。此外，率先在全市成立家城市更新企业协会，发挥社会组织在企业和政府间的桥梁作用，进一步加强行业自律。
2015年3月，龙岗区政府印发了《关于加强和改进城市更新工作的意见》，是区级层面规范和指导城市更新的系统政策文件，不仅总结了区城市更新工作经验，更为区城市更新加快推进和健康实施提出明确指引。根据城市更新指导文件，结合区实际工作情况，陆续出台了一系列城市更新有关配套文件，涉及城市更新项目前期、拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作程序、城市更新单元计划申报和单元规划管理、拆除重建类城市更新企业诚信信息管理、拆除重建类城市更新项目实施方案编制、拆除重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案编制、股份合作公司参与拆除重建类城市更新和拆除重建类城市更新保留区域综合整治实施等方面，是目前全市较为完善的区级城市更新政策文件。值得一提的是，龙岗区还形成了完整的区-街道-社区三级廉政风险防控链。
“十二五”成效
城市更新各项指标均位列全市前列
龙岗区总面积约387平方公里，其中建成区面积约184平方公里。由于早期的粗放式建设发展，造成配套缺、环境差的现状。据初步摸底调查，目前大约有三分之一的建成区存在潜在改造需求。城市更新是完善城市功能、提高城市品质的重要途径，是突破土地空间资源瓶颈、转变经济发展方式、优化公共配套服务的重要抓手。
“十二五”期间，区城市更新贯彻“、创新驱动”的战略部署，按照“政府统筹、市场主体、产业优先、配套同步、各方合力、共享共赢”的总体原则，以改善基础设施和提升环境质量为切入点稳步有序推进。全区列入市更新单元计划109个，计划批准的拆除用地面积1672公顷（占潜在改造需求地块面积的四分之一），其中已批准的城市更新单元规划68个，已批准规划的拆除用地面积994.3公顷，已完成土地供应用地面积约386公顷，上述指标均位列全市前列。已批准的单元规划中，规划总建筑面积3067万平方米，其中商业建筑面积816万平方米，居住建筑面积1832万平方米，工业建筑面积347万平方米，公共配套设施面积59.3万平方米。现已建成的建筑面积534万平方米，其中商业建筑面积112万平方米，居住建筑面积350万平方米，产业建筑面积60万平方米，公共配套设施面积12万平方米。
“十三五”目标
落实规划建设“大城”战略部署
“十三五”期间，龙岗区城市更新办将按照“打造东部创新、构建产城融合示范区”的总体工作思路，全区计划完成城市更新拆除用地面积约500公顷，提供公共设施用地约150公顷，新增规划建筑总量约1500万平方米，新增商业和产业用房建筑面积约500万平方米，城市更新固定资产将突破1000亿元。期间着重探索以实现职住平衡为目标的城市更新联动机制,探索城市更新与土地整备推动社区联动发展的路径,加快推动城市更新范围内的客家民居的保护与活化利用。
2016年，将贯彻落实区委区政府关于规划建设“大城”的战略部署，集中力量加快推动“大城”建设步伐，继续推进龙岗大道、水官高速与北通道两条轴心沿线和坂雪岗科技城的城市更新。区城市更新办将对“大城”范围内的城市更新单元计划申报严格把关，对正在编制单元规划的要切合“大城”发展要求，对已批单元规划的要尽量调整，增加除居住外的功能性空间用房，对其他的城市更新设定产业、配套等差异化优先推进条件，对不符合优先条件的暂缓推进；加快重点城市更新计划申报工作，在固化坂雪岗科技城、布吉水径统筹规划研究成果的基础上加快内城市更新计划申报工作，深化大运新城、平湖新木和3号线东延段等规划；加快推进工业区升级改造，重点推动水官高速与北通道沿线、布澜路、布沙路沿线工业区升级改造项目，大力推动条件成熟的工业园区开展综合整治。
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