[摘要] 2016年1月26日下午3点，由深圳房天下主办的“深圳楼市2015年总结&2016年走势分析暨房天下电商战略部署交流会”在福田东方银座美爵酒店开幕。万科、金地、招商置业、保利置业、碧桂园集团、等品牌房企高管，深圳房天下总经理、家居电商总经理等业内200多位精英齐聚，共襄盛举。
2016年1月26日下午3点，由深圳房天下主办的“深圳楼市2015年总结&2016年走势分析暨房天下电商战略部署交流会”在福田东方银座美爵酒店开幕。万科地产、金地集团、招商置业、保利置业、碧桂园集团、佳兆业地产、鸿荣源集团、集团、华侨城集团、华润集团、宝能地产、京基集团、 集团、星河集团、东方银座集团、路桥集团等品牌房企高管，深圳房天下新房电商集团总经理鞠俏、深圳房天下家居电商总经理黄家峰、中指研究院集团总经理林建晖、中指研究院集团研究总监程玉、深圳市保利房地产开发有限公司乔军超、深圳市京基地产股份有限公司赵亮、深圳市富基集团有限公司李燕、深圳市东方银座集团有限公司张群玉、兰江集团城盛地产杨大谷、金地集团华南区域地产公司谢季康等业内200多位精英齐聚，共襄盛举。
房地产从1998年开始结束住房分配制度以来，经过十几年的起伏。在刚刚过去的2015年，深圳楼市更是创造了一路领涨奇迹。在此次举办的深圳楼市2015年总结&2016年走势分析暨房天下电商战略部署交流会上，深圳房天下研究院集团程玉带来《数说楼市 去库存压力下房价或缓涨》，从数据、政策等的角度深入剖析房地产发展。
截止到2015年，我国商品房销售面积大概是12.8亿平方米，比1998年面积增长了10 倍，商品房销售额2015年大概是8.7万亿，这个数据相对1998年来说翻了30倍，从过去一段时间，房地产确实经历了快速发展的时期。到了十三五开局之年的 2016年，房地产面临许多的压力。
从去年GDP数据看整体经济增长率只有6.9%。而商品房市场也呈现了一些特点，比如房地产开发，2015年同比增长1%，商品房新开工面积是负增长的态势，开发商这两年来谋求转型，包括轻资产概念、社区O2O、社区运营、物业上市等，这些都凸显出开发商也在积极寻找一个突破，为未来的发展未雨绸缪。
供需两端政策放松 多管齐下去库存
政策层面看，2015年整个房地产市场，是围绕去库存、促进需求这个层面展开，自2014年930新政开始，国家出台了包括货币、信贷、财政、土地及保障房等等政策，从供需两个层面去库存。
重点介绍两个政策， 是信贷政策，从930新政开始到2015年330新政，到今年831政策，以及930政策，可以看到现在购房门槛大幅度降低，目前各个城市商贷做到 比例25%，但是深圳首套房依然保持30%，二手房目前是60%。第二是货币政策，今年货币政策其实也是宽松。经过四五轮降息，目前偿贷基准利率4.9%，但市场上普遍有一些95、98折等等，偿贷利润水平低。这对购房者和开发商而言，大大降低了利息的水平。
另外，从 2016年1月1日开始正式实施的二孩政策主要对长期产生的影响。可以预测在五年之内，符合人口生育的二孩带来1500到2000万人口的增长，效益在 2017年左右体现出来，如果按人均30平方米计算的话，未来将新增4.5到6亿住房需求。到2030年之后，又会产生结婚购房的需求，所以这个二胎政策对房地产市场的影响还是大的。再者，从其他的一些层面来看，不动产登记制度，4月1日开始正式实施，户籍改革，土地改革，区域一体化等等，目前已经开始在逐步前进。
深圳楼市领涨 各地楼市分化严重
从每个月1号中指研究院发布的百城价格指数可以发现，自去年5月份开始，环比房价一改以前跌势开始转正。
同时，从去年8月份开始，同比房价也开始正增长。到12月份开始便一直是同比、环比连续五个月保持正增长。从前年来看，2015年涨幅累计上涨4.15%。城市也存在分化现象：目前来看只有一线城市在涨，一线城市的涨幅是17.20%，其中深圳涨得快，深圳百城价格指数大概涨了39%左右的水平。然而二三线 城市目前的百城价格却是在跌：二线城市下跌了0.53%，三四线城市下跌了1.09%。目前，普遍一线城市还是可以，二三线城市目前还是下跌。同时应该注意到从四季度开始，二线城市，目前已经转正，三线城市的跌幅在缩小，这是一个比较好的现象。
从成交来看，中指研究院监测了50 个城市的成交量，代表城市的月均成交2970万平方米，同比增长25%，是自2010年以来的 水平。各类城市来看，一线城市涨幅 ，同比增长了42.4%，二线城市同比增长21%，三线城市增长30%，其中一线城市涨幅为明显。从供求对比来看，主要是监测的20个代表城市的供应在下降，而市场需求在上升。20个城市全年供需比为0.9：1，短期内市场需求大于供应的局面。
政府严控土地的供应，今年取得了比较积极的效果，从监测300个城市的土地供应和成交，各类土地供应下降了18.7%，成交是同比下降了19%。从各物业类型来看，住宅用地供应和成交同比降幅在21%到 23%，商办用地供应和成交降幅在30%左右，商办土地供应和成交降幅 。政府的土地财政收入，同比减少8.6%，但土地价格却在上涨。综合来看，同比是上涨了12.6%，其中住宅上涨的幅度比商办幅度要大，住宅楼面价同比上涨22.3%，商办用地楼面价同比上涨11%，溢价率也是在上升，住宅用地溢价率目前是20.9%，商办7.3%，住宅溢价率也是在上升。
监测到截至到12月底，已竣工的代售面积7.19平方米，在建未售面积大概46亿平方米，待开工面积大概8.5亿平方米，算出来整体库存大概 61.7亿平方米。用整体库存量除以过去三年平均销售速度，算出商品房销售面积的库存去化率大概需要五年时间，但这个数据可能偏大。另外如果算上商品房，这个数据会比五年更大。这个是整体的库存量。
分城市来看，从检测的20个有库存数据的城市算出，可售面积较年初下降了9.4%。库存消化时间，截止到12月底为9.6个月，较年初缩短 4.5个月。这反映出库存压力在缓解，消化周期在显著缩短。从一些城市的商品住宅的去化时间和土地的去化时间分析来看，目前一线城市商品住宅的去化时间只需要八个月左右，二线城市大概需要十个月左右，三四线城市普遍在20个月左右。例如南京、苏州等一线城市库存的去化周期短，而北海这样一些城市，它的库存量大。从土地去化来看，一线城市土地消化的时间大概需要一年左右，二线城市将近三年，三四线城市大约4.5年的水平，例如萍乡、盐城、秦皇岛等城市，土地去化时间长。
图：2010年1月-2015年12月20个代表城市库存量与消化周期
深圳楼市从330新政之后开始开始爆发，有几方面原因组成。 ，长期的土地供不应求；第二，330新政之后，当时正好处在前海规划热炒阶段，带动了深圳整个楼市，开始急剧升温，再加上政策的刺激、股市财富效应，导致深圳整个全年的量价处于快速上涨的态势。2015年，深圳的供应是超过了700万方， 同比增长了21.9%，而全年成交量是666万平方米，同比增长65.2%。但其实深圳房地产 的年份是05、06年，当时供应和成交六七百万方左右，之后有点回落，2015年也是六七百万方的供应和成交量。深圳价格也是大幅度上涨，均价3.3万每平方米，涨幅接近40%，11月份12月份均价已经四万以上。
各区来看，龙岗和宝安它的成交量占80%左右，供需对比来看，截止到12月底，商品房库存量大概410万平方米，库存周期大概七八个月左右。户型来看，目前80到100平方米户型占的比重60%，今年90到144平方米这样的大户型占比明显提升了不少。
从深圳1千万以上的豪宅市场分析来看，共成交了2643套，销售金额451亿，较于2014年增长1.5倍和 1.7倍。一千万到两千万成交金额133亿。今年商品房卖的多的企业依然是万科，万科的销售金额222亿，销售面积61.41万平方米。从2010年开始，万科连续六年夺得商品房的。
一二线城市价格继续上涨 货币政策将回归稳健
目前国家经济正处于一个转型变革的时期，经济形势不容乐观。货币信贷政策今年还是比较宽松，但从央行的货币政策的三季度报告来看，明年可能要回归稳健。可以预测大概M2增长率12%左右，未来主要关注两个方面： 是租赁市场，这是国家重点强调的；第二是新市民，即农民工的市民化。今年还有一个重中之重，去库存仍然是一个政策的主要的方面。
介绍一下中指研究院的动态模型，假定GDP增长率6.7%，M2增长12%，作出了一个如下的预测：2016年销售面积可能有所下降，新开工企稳，增速低速增长的态势， 2015年商品房销售面积是12.8亿平方米，但是预测2016年商品房销售面积可能全年的量在12.3到12.7亿平方米，比2015年略微有所下降。从新开工来看，2015年的新开工15.4亿平方米，同比下降14%，但由于政府的一些积极政策，预测2016年的新开工量可能略有好转， 量是在15.4到15.7亿平方米，由之前一直都是负增长到2016年可能有转为一个正增长，有一个小小的涨幅。开发这一块，2015年的开发大概只有1%这样一个增速，但是，2016年可能仍然保持一个低位的增速，大概增幅在两个点，2%到5%之间。从价格来看，一二线城市价格继续上涨，三四线城市可能保持平稳的态势。
，根据刚才的模型展望十三五，房地产的定位仍然是国家经济的一个支柱行业，换句话说，在国家还没有找到新的支柱产业之前，由于房地产它的规模，它关联着上下游50多个产业，对财政收入的贡献，未来五年期间仍然是我们国家经济支柱行业。参考一些国外的发达国家的经验，房地产业增加值大概11%左右，国外一些成熟的国家，例如美国、欧洲他们房地产对经济的贡献大概11%，目前我国只有6%，这中间还有差距，即在房地产行业，是服务这一块，还有很大的空间可以去探索。
图：1977-2014年美国、英国、德国、日本和中国房地产业增加值占GDP比重及变化趋势
从发展环境来看，虽然从2010年开始，国家劳动力人口占比在下降，但是人口红利不会一下子消失，十三五期间，人口红利还是存在。从政府对房地产的支持来看，预测整体环境还是可以的。虽然说在货币政策这一块，预测M2的增长率大概在10到12%，目前保持稳健，大概在这样一个合理区间。这也是未来一个发展环境，房地产市场就是一个中高速增长，在去库存背景下，土地供应可能是会有所回落。这是根据中长期动态需求模型，并假定四个条件下计算出十三五期间，大概商品住宅这一块销售面积大概53亿平方米，跟十二五持平。
其中由三大块组成： 是人口增长带来的住房需求，第二是改善型住房的需求，第三是拆迁，房子重建这一块的需求。可以看一下新增城镇人口带来的需求，预计未来五年，我国新增城镇人口8700万人，按人均建筑面积38.39平方米计算，将带来大概34亿平方米需求。这在住房总需求中，占到40%左右。从改善型需求这一块，如果按7.7亿城镇人口计算，人均提高2.93平方米，未来改善型需求大概 22亿平方米，占住房总体需求26%。一块是来自于拆除重建，大概30亿平方米，占总体需求44%。未来主要关注新增人口的成长、拆迁改造、改善性需求。
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