2月29日再现“黑色星期一”，沪深两市重挫之下，房地产板块表现较为坚挺。与此同时，场外一线城市房地产交易火热，这让“卖股”言论再起。而这并没有催热界的热情，多数人士抱以“谨慎”甚至“担忧”的态度。

  “地产股的春天并没有到来”。在多方资本市场人士看来，房地产市场的刚性需求其实并不大，现在楼市犹如末日狂欢，难以预测未来在哪，不敢轻易配置地产股。

  那么房地产市场未来将走向何方呢，目前业内对此存有争议，谨慎派认为，今年很可能是房地产市场的拐点，一线城市大概率进入震荡区间;但也有观点认为，房地产行业长期向好，若一线城市的地位不降反升，未来10年房价仍存上涨空间。

  地产股春天尚未到来

  弱势之下，房地产板块坚挺，让“卖股”言论再起。但多方人士并不认为地产股的春天已到来，反而对市场存有担忧。

  2月29日，沪深两市低开后大幅跳水，全天挣扎震荡，沪指盘中一度考验前低2638.30点，终收报2687.98点，收跌2.86%。两市逾500股跌停，共成交4617.7亿元。而相较大盘的下挫行情，房地产板块则跑赢大盘，全天跌2.46%，位列申万28个一级行业第三位，全天成交金额为257.46亿元，金额流入率为-5.19%，均位居第四位。

  个股方面，全天共有14只个股呈现年不同程度的上涨，其中，栖霞建设(600533.SH)、泰禾集团(000732.SZ)、世联行(002285.SZ)3只个股涨停，共有11只个股涨幅在3%以上。

  地产股的抗跌让人联想到近期进入高烧模式的一线城市房地产市场。就在刚过去的，上海房地产市场的亢奋状态可见一斑，多处房地产交易出现排长队购房现象，其中有房地产交易由于人流量过大，实施时期交易限流措施，人员要在一楼大门外等候，逐批放行人员进入大楼办理业务。

  据海通证券数据显示，2月第四周重点十大和重点三十大城市成交面积同比2015年大幅增长;环比增速为138%和113%;累计同比增速为19%和7%。另据国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%，涨幅的仍是领涨房价14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

  多方业内人士认为，近期一线城市房价大幅上涨，经济下行压力之下政策宽松基调将延续，而一线城市属于供给紧缩，叠加货币现象和人口持续融入，促进一线城市房地产需求释放。

  在一线城市房价大涨，成交量剧增的情况下，“卖股”、“楼市分流股市资金”等言论再起。多位私募人士认为，房地产作为资产配置的一大类，资金来回切换是正常的。

  那么地产股的春天是否已经到来?业内多数答案是否定的。一位资深基金经理认为，房地产的问题在于刚性需求实际上并不大，一线城市因为人口迁徙等原因需求相较多一些，但二三线城市则局限于基本需求，且政府也并不希望房价大涨，主要目的是去库存。

  “现在楼市犹如末日狂欢，难以预测未来在哪，比较担心，不会配置地产股。”一上海的私募人认为，目前的楼市犹如前年的股市，政府鼓励加，比较担心楼市泡沫。

  一位杭州的资深人士也认为，地产股的春天尚未到来，虽然房地产企业的业绩相较去年同期会改善，但是整体行业改善有限。

  “按揭贷款比例提升更多是助推结构性溢价，对三四线去库存和回升作用存疑，近期链家事件和上海存量房跳价现象升级或引发抑制，我们下调行业评级至持有，3月建议以防御为主。”国金证券地产行业分析观点认为，短期内依旧看好楼市结构性行情的延续，但三四线吃药导致一二线受益的特征更趋明朗，目前难言行业景气度会因此提升，蓝筹股机会仍需等待。

  房地产后市走向何方?

  一线城市房价、三四线去库艰难成为当前房地产市场的一大写照。房地产行业的未来走向也备受市场争议，有拐点论，也有认为房地产行业短期存泡沫、长期向好。

  “近期一线城市房价，三四线去库艰难，表明总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存。去库存过程中，需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。”国泰君安宏观分析师任泽平在其报告中如是称。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，目前房地产市场存有泡沫，从短期一线城市供需情况来看，存有非理性风险，出现透支的现象，目前的一线城市房地产市场氛围难以持续。

  “在快速上涨之后一线城市房价涨幅可能有所放缓，进入平稳上涨阶段，而库存压力较高的三四线城市将继续调整，城市间分化持续。”光大证券方面认为，虽然随着房地产需求和房价持续回升，房地产将有所企稳，但高库存压力之下，房地产态势较为疲弱，总体延续弱企稳态势，预计2016年全年房地产增速在3%左右。

  有业内观点认为，今年很可能是房地产市场的拐点。其逻辑在于，“从基本面看，无论从租售比、收入比、国际横向比较等等，房价早在多年前就高估了，但这个高估由于趋势内在的正反馈机制持续了很长时间。从宏观的反身性正反馈循环看，大循环已经终止，信用周期处于拐点，而目前的局部流动性涌动则是逆趋势而动。从量化来看，房地产价格仍然在快速的指数增长，但深圳和上海呈现出明显的“超指数”增长特征，预示着未来很大概率会进入震荡。”

  但陈晟认为，从长期看房地产市场仍向好。他从数据方面分析认为，一方面，以上海为例，到2020年其新增土地供应量将有41平方公里，而近几年上海新增人口是前10年一半不到，如果上海的城市地位不变，其城市稀缺性仍将带来需求，房价仍存上涨空间;另一方面，目前的房地产存0亿平方米左右，城镇化的需求达到稳定状态大概需要350亿平方米到400亿平方米之间，还能再保持10年的市场稳定。

  对于当前去库存政策带来的影响，“机会与风险并存”，任泽平团队认为，房地产销售改善和租赁市场活跃度提高利好地产行业及相关服务业，房地产企业债也可能受益，且地产企稳可能性增大，有利于地产链条边际改善;但的风险在于，货币过度放松与区域性资产价格泡沫。

  在陈晟看来，在目前的环境下，2016年大型的房地产企业可能将会有更大的市场份额，而小企业则面临洗牌的可能。