[摘要] 据房天下深圳二手房从国土局的数据得知，4月深圳全市二手房成交量减价减，市场成交量为9475套，环比上月的20453套大跌53.67%，同比去年4月的11201套下跌约15.41%。随着系列调控政策落地，4月份将成为深圳这一轮高温楼市的拐点，二手备案数在达到高峰后将大幅下行，价格升幅有望明显收窄。
一、二手房市场数据分析
1.深圳二手房数据分析
据房天下深圳二手房统计数据显示，4月份，深圳二手房挂牌量升价减：挂牌量约14万多套，环比3月上涨14.45%，同比去年4月下跌96.20%，二手房市场挂牌均价52265元/平米，环比3月下跌0.52%。
成交量减价减：4月深圳全市二手市场成交量为9475套，环比上月的20453套大跌53.67%，同比去年4月的11201套下跌约15.41%。
表 1 各区县挂牌量价及成交量增幅数据表
4月深圳六大区县的挂牌量涨幅除了出了盐田和南山为负增长外，其余涨幅在13%到24%之间，总体涨幅为正增长14.45%。本月挂牌量的跌幅榜中，有两组数据对比较为特殊，关内四大高价区南山和盐田的挂牌量呈现负增长，而龙岗、宝安、罗湖和福田继续正方向发展，这说明深圳关内的一部分客已悄悄退场，刚需正追上。
成交量方面，深圳六大区县的跌幅均在50%左右，总体跌幅为53.67%。跌幅榜如下：宝安跌幅为59.80%，南山跌幅为56.72%，福田跌幅为54.62%，盐田跌幅为54.41%，龙岗跌幅为49.25%，罗湖跌幅为47.82%。
图 2 各区县成交量及成交均价环比走势图
成交均价方面，4月深圳六大区县均价涨幅较为限制，其中宝安和福田的涨幅分别为-5.42%和-0.10%，而龙岗、罗湖、南山和盐田的涨幅分别为0.09%、1.36%、1.94%和2.91%，以上数据均不超过3%，说明本月业主放价保守，主要为试探市场，另一方面，成交均价的放松及深圳小部分区域的房价下跌也为真正的刚需让出一步，其中可见市场博弈依旧严峻，后期且看政市场自我调整。据小编对房天下数据的分析得出，4月深圳二手房的成交均价为52265元/平米，环比3月下跌0.52%，而成交量更是从1日的800套降到29日的357套，跌幅超过55%。
据房天下深圳二手房统计数据分析显示，龙岗区为四月深圳楼市的热搜区县榜首，搜索占比达到19.58%。商圈搜索情况如下：布吉为较热商圈，搜索占比达到34.51%；龙岗城搜索量位列第二，占比达到32.49%；西乡位列第三，搜索占比达到29.34%。深圳公园大地依然稳居热搜楼盘首位。
4月，深圳二手房市场热搜轨交线为1号线，热门轨交站点为大剧院站；田心升为热搜榜首，新四季御园成为较受关注楼盘；两居室、70-90平米、300万以内均为较受网友关注的二手房属性。
1.区县关注度分析
据房天下深圳二手房数据监控统计显示，4月深圳市各区县搜索热度龙岗区以19.58%的搜索占比位列榜首，福田搜索占比为18.23%位列第二，南山搜索占比为16.12%位列第三。
图 5 区县关注度排行及占比图
2.商圈关注度分析
4月深圳二手房市场商圈搜索情况显示，布吉再次登上商圈热搜榜首位，搜索占比34.51%；龙岗城以32.49%的搜索占比第二位；西乡位列第三位，搜索占比为29.34%；宝安区搜索占比17.43%，排在第四位；前海位列第五，搜索占比为15.53%。本月较热商圈前十名中，龙岗、宝安和福田三个区的商圈较受关注。
图 6 网友关注商圈及占比图
3.楼盘关注度分析
4月份，公园大地以0.44%的搜索搜索占比再次夺得位；龙珠花园以0.18%的搜索占比，在热搜楼盘中第二位；丽湖花园以0.17%的搜索占比，第三；星河丹堤以0.14%的搜索占比第四；保利上城以0.14%的搜索占比，第五。细数4月热搜楼盘前十名可以发现，依然有7个楼盘都位于龙岗，其中楼盘的商圈归属归类为龙岗城3个，布吉2个，横岗1个，坂田 1个。
表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图
4.线路关注度分析
4月深圳二手房市场轨道线路搜索榜中，1号线登上热搜榜首，搜索占比27.19%；4号线搜索以25.36%的占比位列其次；3号线紧随其后，搜索占比达到22.59%。对比上月深圳线热搜分析，1、4、3这三条线依然是较热线路，总占比超越70%。（注：线路排行来源为数据管理平台PC搜索数据-线）
4月深圳二手房市场热门轨交站点榜首为大剧院站，途径2号线蛇口线和1号线罗宝线接驳处。坪洲站位列第二，途径1号线罗宝线。龙华站位列第三，途径4号线龙华线。大芬站位列第四，途径1号线龙岗线和2号线蛇口线交叉处。清湖站位列第五，途径4号线龙华线。对比3月站热搜榜，深圳北站跌至第七名，1号线罗宝线和4号线龙华线的站点位列前茅。
表 3 线、站关注排行榜
5.房关注度分析
4月深圳热搜排行榜中，田心以12.50%的占比榜首；荔园以8.46%位列第二；翠竹以6.62%第三。田心背靠国家森林公园梧桐山，面向美丽的大鹏湾，于2002年被评为广东省一级。荔园荔园前身为珠江，始建于1956年，1996年9月搬迁到现址，定名为荔园，并于2004年通过省一级复评。翠竹位于深圳罗湖区爱国路1052号，于1994年5月被评为广东省一级，1997年被评为深圳市办学效益好。在本月热搜楼盘排行表中，福田、罗湖和南山各占据三席，盐田一席，均为关内。长期以来，楼盘与之间的绑定也在一定程度上造就了深圳的高房价，尽量买带好的房子成了众多深圳家长的不断奔波于楼市中的一大原因。
表 4 搜索量排行榜
深圳房的搜索热度一直很高，4月深圳房搜索情况显示，新四季御园成为较受关注楼盘，其是罗湖莲塘的安芳，创富时代俊景园第二，为黄田，THE TOWN乐城则第三，其是荷坳。从深圳4月热搜楼盘前10可看出，龙岗总占比依然较高，前10名中龙岗继上月再次包揽了6个，其中布吉、横岗和坂田三个商圈遍及较多。
表 5 热门房排行榜
6.户型、价格、面积关注度分析
在各种户型的需求上，两居成为较受网友青睐的户型，搜索占比达到36%居首位；其次为三居，占比为35% ；一居搜索占比14%，位列第三。
在价格方面，0-100万搜索热度升至较高，占比29%，其后200-300万热度居次席，占比19%，100-150万及150-200万均占比17%，居第三位。
面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为30%；50-70平米的搜索占比为28%，位居第二；90-110平米搜索占比为16%，位列网友热搜排行第三位。
图 7 户型、价格区间、面积区间搜索量占比图
4月份在房源热搜榜中，龙岗布吉、宝安西乡、福田梅林这三大商圈二手房受到网友关注。在0.5%房源中，以下几套房源在装修、交通、、生活配套、性价比等多个方面具有，受到推荐，推荐房源涵盖刚需房、改善房、、房等多种类型。
表 6 推荐房源属性表
4月热门推荐的这几套房各有特色：金燕园的房源是售价较高的，但位处福田梅林地理位置，带梅华资源，此房为简装两房的源，业主自住保养好；双龙花园是宝安西乡热搜楼盘，两房可改三房，红本五年免营业税，方便看房；名城国际是龙岗布吉实惠，该房红本在手，售价195万，改造做三房自住很合适。
热门推荐一： 名城国际
//esf.sz.fang.com/chushou/14_446911.htm#fytp-pos
【房源特色】
、满五年红本在手
【推荐理由】
名城国际位于深圳市龙岗区布吉镇深惠路布吉段375号，大芬口，小区周边有多趟公交往返深圳各区。该房源面积为78平米，目前为简单装修的两房，厅出阳台通风好，可买来做三房改造。目前业主红本在手且满五年，放盘195万，参考首付58万，有意者可了解。
热门推荐二：双龙花园
//esf.sz.fang.com/chushou/14_447131.htm
【房源特色】
红本、非毛坯、户型方正
【推荐理由】
双龙花园地处西乡大道和107国道交汇处，宝安大道和广深高速，20步行可到达口。小区总共36栋，附带幼儿园和。小区周边有新安市场、农批市场、双沃尔玛和天虹商圈，生活配套较为完善。目前业主自住，放盘260万，参考首付78万，有意者可了解。
热门推荐三：金燕园
//esf.sz.fang.com/chushou/14_447608.htm
【房源特色】
房、口
【推荐理由】
金燕园位于深圳市福田区安得街4号南门，步行至上梅林站仅10。此房为简装两房，厅出阳台，透风好。小区旁边附带振业梅苑幼儿园，属于梅华布置区域。目前业主红本不在手，但房子已满五年赎楼方便，放盘380万，参考首付为114万，有意者可了解。
1、政策解读
4月1日起深圳二手房评估价如期调高
4月1日起，深圳二手房将整体上调评估价。据悉，深圳六区二手房新的评估价绝大部分增幅在30%-50%之间，购房成本也相应增加了数万至数十万不等。
解读：深圳二手房评估价的上调将加大购房成本，有利于抑制短期，但在一定程度上对刚需置业也造成了一定阻碍，对市场造成一定的冲击，本月深圳二手房成交量的跌落说明政策效应明显。
深圳出台房产新政实施细则，社保“1改3”获三个月缓冲期
4月9日，深圳市不动产登记出台关于房产新政的政策通知，对深圳“3·25”楼市新政实施后，境内非深户居民购房方面如何受理、审核予以明确。细则规定，对于境内非深户居民，如在6月24日前提供在今年3月25日（含3月25日）之前购房的证明文件，均可享受一年社保买房的政策。
解读：未在3月25日（含3月25日）前网签的市民，须在6月24日（含6月24日）之前申请登记，并增加提交以下购房证明之一：买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书；购房资金协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。
5月1日起住房公积金缴存比例上限将下调至12%
4月13日召开的国务院常务会议决定，5月1日起两年内，阶段性降低住房公积金缴存比例，对高于12%的一律予以规范调整。深圳市公积金相关负责人表示，公积金缴存比例上限调整，对深圳绝大部分职工完全没有影响。
解读：深圳现行的公积金缴存比例为，单位为职工缴纳和职工个人缴纳的公积金缴存比例均不得低于缴存基数的5%，均不得高于缴存基数的20%。从2016年5月1日起将缴存比例上限从20%调整到12%，对深圳绝大部分缴存职工没有任何影响，受影响的是现缴存比例在13%~20%区间的职工，但是这部分职工只占深圳缴存职工总数的4%。据悉，缴存比例上限下调后，现缴存比例在13%~20%区间职工的月缴存额将相应降低，受此影响，以月缴存额为基数计算的可提取额也会降低，这部分职工可根据自身需求做好相应安排，具体可致电市公积金咨询。
二手房“营改增”细则敲定，通知自2016年5月1日起执行
4月26日，财政部与国家税务总局联合发文明确，“营改增”后，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含税，取得房屋时所支付价款中包含的税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的税。通知自2016年5月1日起执行。
解读：从房地产行业来看，此次“营改增”试点主要在二手房交易、房地产企业开发以及不动产抵税等环节影响房地产行业。营改增的本意是优化税制结构，减轻企业税负，避免重复征税，总体来看是好事。
2、案例解读
4月20日，深圳市规土委详解关于到期房地产的续期具体问题
案例：4月20日，深圳市规土委召开新闻发布会，详解关于到期房地产的续期具体问题。该委介绍，自2004年至今，涉及划拨用地补交地价实现续期的，深圳总共已办理719单。在房地产到期续期的问题上，虽然深圳对1995年9月18日后出让的土地到期问题如何续期尚未明确，但对该日之前已有具体规定。
解读：据悉，深圳目前办理续期涉及补交的地价款金额并不多。例如，凡是在1995年9月18日签订土地出让合同，因当时规定的年期一般在50年以下，甚至可以不用补交地价自动予以顺延至70年。如果是在这个日期之间，且不是划拨用地性质的，不涉及补交地价款，续期手续操作也简单，只需至深圳市不动产登记办理即可。
除了划拨性质的房地产，深圳还有另外一种续期情况，即在1995年9月18日前与深圳市规划和国土局签订《土地使用权出让合同书》的，可以不用补交地价自动予以顺延。不须另签合同或换发《房地产证》，其中需变更产权的，在办理变更产权手续时确认、顺延。这个日期依据的则是当时发布的《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告中规定了凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用较高年期按国家规定执行，即：居住用地70年；工业用地50年；、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。至于在1995年9月18日后签的土地出让合同涉及的土地使用权续期，如何续期则尚未明确。
3、市场展望
四大区均价价升量减 深圳楼市可能进入有价无市局面
据房天下深圳二手房从国土局的数据得知，截至今年4月，深圳二手房均价约为52265 元/平米，环比上月跌幅为0.52%。在六大区的均价排行榜中，南山70218元/㎡，福田64783元/㎡第二，罗湖52274元/㎡第三，盐田48674元/㎡第四，宝安44662元/㎡第五，龙岗37299元/㎡第六，除了宝安和福田外，整体环比上涨。对比深圳本月二手房53.67%的成交量跌幅，总体归结为价升量减，表明深圳未来可能进入有价无市的尴尬局面。
关内高价区部分客撤离 楼市进入调整期
以下从三个点来剖析福田和南山两个高价区的楼市情况：
挂牌量：本月福田的挂牌量环比上月涨幅为23.17%，南山的挂牌量环比上月的跌幅为2.74%，对比显示，南山挂牌量的下跌说明部分客已处于观望状态，看涨不看跌的传统思想纠结着，4月份就频频传出南山豪宅，干脆收起先不卖了。
挂牌价：本月福田的挂牌价环比上月跌幅为0.10%，南山的挂牌价环比上月的涨幅为1.94%，对比显示，作为关内的两大高价区，福田均价相对南山更为亲民，并且本月出现了小跌幅。
成交量：本月福田的成交量环比上月跌幅为54.62%，南山的成交量环比上月的跌幅为56.72%，对比显示，两大区的成交量环比均为负值，楼市拐点在本月出现，客的短暂撤离有利于市场的调整。
供需双方进入博弈期 刚需看势赶紧置业为好
随着系列调控政策落地，4月份将成为深圳这一轮高温楼市的拐点，二手备案数在达到高峰后将大幅下行，价格升幅有望明显收窄。成交量的背后是刚需的观望和恐慌，面对一向疯涨的深圳房价突然出现的小幅跳水，多数置业者更担心保值和房价涨幅的问题。 目前深圳楼市正处于调整期，刚需此时入市的议价和选择空间其实更大。据小编对每一轮新政的考查发现，市场对政策的消化周期完成后，新一轮的追涨还是会促成整个深圳楼市量价齐飞的行情，因此置业者此时入市是较为明智的。
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