[摘要] 一度由卖家引发的二手房违约潮，因为市场转向下跌，而引发买家违约。深圳商报记者采访了解到，部分买家采取牺牲定金的方式，不继续履行买卖合约，其违约的借口也多种多样，有的甚至以新政为借口。业内人士表示，如果市场调整继续深入，或将出现更多的违约案例。
一度由卖家引发的二手房违约潮，因为市场转向下跌，而引发买家违约。深圳商报记者采访了解到，部分买家采取牺牲定金的方式，不继续履行买卖合约，其违约的借口也多种多样，有的甚至以新政为借口。业内人士表示，如果市场调整继续深入，或将出现更多的违约案例。
房价下跌买房频现违约
市民徐先生近碰到一桩烦心事。2016年3月6日，徐先生将自有南山区一套房产，以940万元卖予买方张先生，合同约定：买方4月15日前支付定金50万元、首期款并申请按揭贷款，首期款数额以银行贷款为准，若银行承诺贷款不足以支付剩余房款的，应在三个工作日内补齐；卖方3日内做公证给担保公司融资赎楼，任何一方履行合同超过5日，对方有权解除合同并要求其按转让成交价20%支付违约金。
因为需要换房，3月13日，徐先生以1156万元另行购买先生持有的一套物业，并支付定金70万元及中介费用2.6万元，合同约定违约金同样为成交价的20%。
上述合同签订后，徐先生如约做公证委托担保公司赎楼，买家张先生在支付定金50万后，预期房价下跌，要求徐某销售。由于已经另行购买某房屋，如交易不成将对某构成违约，4月15日徐某被迫与张某达成18万元的《补充协议》，将成交价降低到922万元。
期间“3·25新政”出台，张先生仍预期房价下跌，4月19日向南山区法院起诉，以楼市新政出台，无力履行合同为由要求解除合同返还定金。
4月二手房价格深圳领跌
持续高涨的深圳房价终于在4月份初显跌势。市规土委昨日公布的统计数据显示，4月份深圳一手住宅价格49876元/平方米，较3月跌了113元/平方米；成交大幅下跌，仅有2340套，环比47.5％。
二手市场的跌幅更加明显。4月份70个大中城市二手房价格指数，深圳的指数为99.6，环比跌幅为0.4％，在70个城市中，环比跌幅居首。这也是深圳二手房价自2014年10月连续上涨18个月之后，在范围“垫底”。价格下滑的同时，成交量更是同步回落，4月份全市二手住宅成交8516套，不及3月份18706套的“零头”，下滑54.5％。
中原地产的数据显示，全市均有二手房源出现价格调整，以福田和罗湖为例，有96％和94％的二手房源出现下滑。
从一些房产网站的实际成交数据看，市场上也因此出现不少笋盘，如罗湖缤纷时代家园69平方米的两房现在售价420万，相对于前期下滑160万元，跌幅28％；福田鹏益花园61平方米两房现售230万元，下跌了80万元，跌幅26％；南山荔庭园89平方米的三房，两个月前的售价为600万元，现在为500万元，跌幅17％。
房价调整或持续到三季度
业内媒体的一份调查显示，在接受网络调查的市民中，有三成遭遇到买卖违约事情，而近期发生的违约，多由买家违约引起。
杨先生持有的一套物业在3月底签的买卖合同，4月8日双方进行了资金，但是直至5月初，买家以各种理由，拖着不递交贷款资料，导致房产过户迟迟不能进行。其背后的原因，就是因为一个多月以来，该房产的市值已经下跌了15％。
广东信荣律师事务所主任律师张茂荣表示，受预期房价下跌影响，进入2016年4月以后买家弃购现象客观存在，然而由于已付定金，多数买家自愿丧失定金弃购，多数业主自愿没收定金后不再追究买方违约责任，故在房价下跌过程中买方违约涉诉案件不是很多。而在房价上涨过程中，买方已付定金还买不到房子，故起诉的多。
张茂荣认为，此次买方违约多发生于仅付定金未首期款阶段，且买方一般自愿以丧失定金为代价弃购，就毁约总量来说不及去年业主毁约。但是如果房价进一步调整，相信由买家违约引发的案件，会逐步增多。
深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄表示，调整时间要看成交量。如果成交量连续大幅下跌，表明市场已经形成了悲观预期，也表明这一次调整的周期会比预期的时间长，或会持续到三季度。
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