[摘要] 八月，一个骄阳似火的上午，深圳万象城里，悠闲的人们开始了的购物，幸福里售楼，迎来了一批批看楼、签约的购房者，此刻的华润二期工地上也是一片如火如荼的景象。在处的华润（深圳）有限公司的会议室里，我们见到了华润置地总经理吴向东先生。
八月，一个骄阳似火的上午，深圳万象城里，悠闲的人们开始了的购物，幸福里售楼，迎来了一批批看楼、签约的购房者，此刻的华润二期工地上也是一片如火如荼的景象。在处的华润（深圳）有限公司的会议室里，我们见到了华润置地总经理吴向东先生。短短一个的访谈，吴总谈及华润的地产业务，一如华润经理人的睿智、缜密、理性和前瞻，予人深思和启迪……而我们对于吴总的认识，更多地源于对万象城、对华润的熟悉和了解，话题也不免由此而展开。
前不久，LV在万象城的中国大陆旗舰店开张了，隆重的开幕礼吸引了许多捧场，众多摄像机、照相机纷纷抓拍动人的时刻，镁光灯下的万象城在那一刻璀璨无比。
这其中，多少有一些戏剧性的变化。听说，当万象城还在图纸上的时候，吴总曾去法国拜访品集团LVMH，但求告无门。几年后，LV、FENDI等不少品集团的中国区、亚太区总裁却亲自到万象城考察，选择在此开设新店。国际的云集，在深化一个城市的国际化内涵的同时，也把深圳介绍给了，把华润置地这张名片发往了全球。
全新的商业模式，中高档品牌的组合……万象城改变了一个城市的商业结构，也颠覆了人们的生活方式。对于万象城今天的成功，作为主要操刀人的吴总却很淡然：“当我听到很多在这里逛街的顾客说，没想到深圳有这么好的购物时，感到很受鼓舞。”吴总认为，华润置地的差异化生意模式和发展战略、企业正确的产品理念以及集团的大力扶持，是华润置地取得成绩的根本原因。
“差异化”推进“华润模式”
随着万象城的一炮而红，以其为核心的出租率的华润大厦、火爆销售中的幸福里住宅、即将面世的君悦酒店，逐渐在深圳的印象中，连接成一个颇具规模的“华润”都市综合体。各种功能互相影响、互为支持，发挥其综合效应，一条完整、持续的价值链脱颖而出。
而其中，深圳华润商业地产的成功，使华润置地在从住宅开发商向综合型地产开发商的转变过程中，迈出了一大步，也为华润置地“住宅开发+持有物业+服务”的生意模式注入了新的元素。
“生意模式是我们和对手竞争基本的核心要素。作为一家战略导向型企业，华润置地确立了‘住宅开发+持有物业+服务’这样一种有别于其他地产公司、全新的生意模式：因地制宜，开发建设住宅与商用物业相互补充、相互促进的综合性项目，并在住宅中推广‘服务’，通过垂直整合来满足客户日益增长的服务需求，并在原有以客户需求为导向的基础上再次进行突破性的深入，伴随集团的业务发展战略，形成竞争系统。”
吴总说，华润置地的产品不是建筑材料的简单组合，而是创造了一个能够满足客户多方面需求的生活空间，提供人们居住、消费、社交、娱乐、等等一体化的解决方案。
“在这种差异化的生意模式下，企业销售额的增长速度可能低于纯粹的住宅开发企业，但我们住宅销售收入与持有物业租金收入并行，保证了现金流的稳定，因此也回避了经济周期起伏给企业带来的风险。”
或许，都市综合体较能体现华润置地“住宅开发+持有物业+服务”的所在。在差异化的定位得到了各种势能的互补同时，它的建设、运营过程和城市的功能布局、交通规划具有不可割裂的关系。以深圳为例，因为华润的出现，罗湖的区域价值被重新放大，深圳的重心开始倾斜，城市的功能定位开始将华润纳入参考元素。
吴总认为：“从项目所在区域来说，华润置地所持有物业的有效运营，极大提升了该地区的商业和商务价值，彻底刷新了城市区域的生活形态，出时尚的生活方式和消费潮流，给人们带来更加全面、便利、体贴的生活感受，反过来又进一步促进了住宅项目的销售进度，直接提升了区域内不动产的价值含金量，支持和推动了客户所购买房产的保值和上升。”
迈克尔·波特说过“一个企业能够长时间维持优于平均水平的经营业绩，所依赖的根本基础就是持久性竞争。”而差异化战略是企业竞争战略的一种，华润置地“住宅开发+持有物业+服务”的差异化特色，不仅将“华润模式”推向地产市场的高速发展时代，打造独具特色的核心竞争力，也赢得了更强的华润置地品牌效应。
“品质”浇筑理想
在对深圳幸福里、北京橡树湾、大连星海湾一号、上海滩花园、杭州悦府等华润置地开发项目的走访中，我们不难发现，高品质不是流于置地总部的一句口号，它扎扎实实地体现在了每一个项目的规划、设计、建设、装修和服务环节中，甚至在每一位华润置地人的思想深处，把每个项目当成一件作品来完成，是一种理想。
华润置地的经营理念——“品质给城市更多改变”，今天看来，很朴实却寓意深刻。这意味着“华润置地通过独特的生意模式，持续关注和提升产品与服务的品质，在设计、工程、物业服务等重点方面不断实践‘深度品质战略’，用站在行业发展前沿的姿态、视角和专业能力大胆赋予城市区域土地新的价值，积极推动城市发展，在改善区域经济面貌的同时促进精神理念的变革，为城市肌理建设和人们生活理想提供更多可能。”
吴总说，在工程质量上，华润置地以流程的专业化、施工技术的高标准确保物业产品质量的精细严谨，凭借±0毫厘工程标准不断铸造出城市的精工地标；在产品设计中，以前瞻性的眼光提出设计的四维准则，体现改变生活方式的产品设计能力，为城市生活推动宜居理想；在服务体验中华润置地创建了情感服务体系，提供整个开发周期及后期物业管理的服务，让城市生活的细节体验不断升级……
高品质产品，不仅是华润置地通过专业化的设计和建筑，打造高档的产品，更是基于对人与环境的思考之上，缔造具有文化品位和生活内涵相结合的产物。而这一切，正是体现了华润“与您携手，改变生活”的企业理念。
“大树”底下精耕细作
从初的北京公司，到现在遍布20个城市的分公司，短短几年，华润置地的发展史，可谓神速。过去三年，华润置地市值从20亿元增长到近900亿，速度之快超出了很多人的预期。
回顾以往，吴总不禁感慨，华润地产业务能摸索到一条与自身特点相匹配的发展道路，交付了昂贵的学费。至今回想上世纪90年代初华润初试地产的阶段，这段惨痛的经历仍可用“铩羽而归”来形容，甚至很长一段时间华润是谈“房”色变。在经过几年时间的反复论证和经验积累，华润地产团队的不懈努力，逐渐走向了成熟。
华润置地今天在各地取得的良好业绩，在吴总看来，得益于背靠华润集团这棵大树：“华润置地的发展史也是华润集团往内地转型发展的一个缩影。集团高层从中国经济长期增长的驱动因素出发，结合华润与大众生活息息相关的业务内容，基于多元化经营企业对把握生意的充分信心，前瞻性地将地产行业确立为华润着力发展的主营行业，以在港上市公司华润置地为平台，整合集团分散的地产资源，提炼总结出华润置地差异化的生意模式，帮助上市公司孵化了大量项目，倾全集团之力打造中国地产业的航母。”
因为有了集团的全力支持，华润置地开上了高速发展的快车道，在短短的几年时间中，以足够的实力和耐力与市场竞争，精耕细作，终以过硬的产品和强大的品牌影响力，为大众和资本市场所接受。
2008年，当中国房地产行业受到经济危机的肆虐，卷入低谷时。华润置地多个项目逆市热销，在冷冬中为自己迎来了暖春。进入09年，楼市神奇般地苏醒，在很多开发商还没有惊觉的时候，华润置地敏锐地抓住了机会，把自己推向了市场。截至2009年6月，华润置地的合同销售收入增长了5.5倍，达到100亿元，占全年收入预测的75.6%。
在市场、媒体、投行纷纷为华润置地鼓掌的时候，这个充满理想和激情的团队却并没有沉醉其中。吴总说：“在产品开发速度、资金使用效率、总资产等方面，华润置地与标杆企业还有一定差距，反映团队的组织能力与企业的高速发展尚不能匹配。从这几方面来说，华润置地离企业还有一段距离。在未来的‘二次创业’中，仍需要全体华润置地同事的努力。”谦虚、理性、执着、真诚……华润置地人特有的“个性”构筑了一个事业的成功。
伴随着中国房地产行业跌宕起伏的十年，华润的地产行业也走过了一段风雨岁月。进入高速发展期的华润置地，在集团的扶持下，发展的轨迹也越发的清晰。依靠差异化的生意模式、高品质的产品战略和一支的团队，华润置地正在缔造一个华润地产人的宏大梦想，中国地产行业的“航空母舰”，也许就在的明天。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
