[摘要] 12月17日下午2点，由深圳壹地产、沙田碧桂园联合举办，大咖“揭秘大深圳置业方向”论坛。
12月17日下午2点，由深圳壹地产、沙田碧桂园联合举办，大咖“揭秘大深圳置业方向”论坛。
深职院房地产研究所所长邓志旺，壹地产总编辑、资深房地产评论人陶文杰，资深房地产评论人图腾镜、瑞桥4位业内大咖进行了解读。
大咖们认为：
1、政府调控政策成功打击了投机，但政府不希望楼市大跌，深圳楼市明年会小幅下跌；
2、深圳的土地有限，深圳的需求外溢是必然的趋势，会带动深圳周边的城市的发展；
3、东莞楼市调控政策没深圳严格，房价值不高，成交活跃，东莞GDP也是中国前几位，东莞长期来看是利好的。
4、从前海出发一直到西乡到虎门、长安一直到沙田，这条轴线是未来整个珠三角发展的走廊，沙田的位置会越来越突出。
1、调控对深圳和临深楼市的影响？
邓志旺：1）从深圳来看，首先是成交量下降得很厉害，价格基本没有出现太大的波动，不像2008、2010年大幅度的波动。深圳整个市场的需求强烈，我对深圳的市场充满了信心。2）说到政策，东莞力度与深圳相比小了很多，越来越深圳人工作在深圳，但是居住在东莞，利于打击市场过度炒作的风气，对改善性需求还是支持的。随着莞深融城加速，更多的人会到东莞来置业、居住。3）政府在“十三五”住房规划明确提出来，深圳每年的住房需求是11万套，但是深圳市本身只能提供6万套，剩下的靠周边地区提供，深圳的需求外溢是必然的趋势。
2、对明年房地产走势是怎样的看法？
陶文杰：1）2017年经济工作会议对房地产是这样说的，既要抑制资产泡沫，又要防止大气大落，对特大城市要疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展，这是对2017年房地产的定位。2）就是告诉大家不要期望2017年房价大跌，我预计深圳的房价可能会有小幅的调整，但是整体平稳。3）但对东莞可能又不一样，因为东莞的房价水平并不太高；经济工作会议说到，疏解城市功能，要带动北上广深周边的城市的发展，这对东莞、惠州是一个利好消息；深圳房价过高，深圳大量的刚需可以承受起的就是这里，东莞房价可能表现会好于深圳。
3、对于东莞和惠州买房这两个方向，有什么建议？
图腾镜：1）惠州目前的状况，供应量比较大，房价也比较低。但是从成长速度来看，东莞的涨幅比惠州高两倍。2）东莞GDP也是中国前几位，东莞本身的经济实力也比惠州强得多，东莞的房子有购买力。3）东莞市场房地产的活跃性、成交量都相对活跃，未来想转让东莞也方便。
4、对东莞便利的交通，你们有什么想法？
主持人：新的消息是，据报道，穗莞深城际轨道交通（沙井段）“全线贯通”清拆专项行动在11月7日下午3时胜利启动。穗莞深城轨是连通广州、东莞、深圳三地的重要轨道交通干线，预计2018年开通。
这意味着，深圳、东莞、惠州“轨道”交通无缝链接，通过城际轨道与城市接驳，真正实现交通“同城化”。与以往沿着“高铁”、“高速”去买房相比，影响深圳购房客“临深”置业的因素，又多了一个选择——“轨道交通”。
在2018年城轨正式开通之后，今天论坛的地址，也就是东莞沙田站距离深圳海上花园站只有6个站，对在深圳工作东莞居住的人有什么影响？
邓志旺：从前海出发一直到西乡到虎门、长安一直到沙田，这条轴线是未来整个珠三角发展的走廊。从这个角度来看，沙田未来的价值肯定会超过其他的区域，因为它方位上面具有独特的，买房还是要看经济走向，居住也好 也好都会得到更好的。
瑞桥：1）交通迁移，东莞的松岗、塘厦都是交通迁移的主战场，2）价格，哪里价格低就往哪里跑。上海、南京已经形成一生活圈，周边地区都带起来了，深圳的城轨发展慢，我们这个地区要起来，城轨是很重要的因素。
陶文杰：1）买房置业来说很简单，城轨就是一个名字，城轨是一个，或者叫轻轨。介绍说2.5一班，实际比深圳很多还密集，6站可以到深圳海上花园站，确实可以实现在沙田生活或者在保安、前海、大空港工作，未来的工作生活模式。2）刚才几位大咖都说了，这种模式不是深圳首创，全到处都是，伦敦的市长住在伦敦郊区，大部分在纽约曼哈顿上班的人都住在新泽西，在东京很多人也是坐高铁到东京市区上班，这是很正常的生活方式，只是深圳很小，没有发展到现在的城市规模和经济辐射力，这种生活方式还没有太多的展现，未来肯定会这样，这是城轨的一个影响。我觉得这是一个重要的举措，2.5一班确实出乎我的意料。3）让我在高速和城轨之间选，我肯定选城轨。这个盘是高速通达，那个盘是城轨通达，我肯定选城轨，因为轨道交通有准点的特性，走高速说不定就堵车了。我们不应该在脑袋中一直想它是城轨，其实它只是一个轨道交通，和差不多。我们可以理解为城轨是城市之间的，高速和间我肯定优先选择。
5、2017年临深的房子究竟还能不能买？
瑞桥：1）深圳必须要有辐射能力，深圳以及环深圳区任何时候买房子都不晚。2）货币政策有没有大的变化，这个方向估计在未来3-5年不会有根本性的变化，整个货币数量，这个没有大的变化。3）作为深圳来讲，深圳可开发面积基本开发完，前海80万就业人口，我们算一下按国家标准人均30平方米的居住面积，深圳是满足不了需求的。这些人到哪里住？只能在一万平方里的范围周边城市。4）我是深圳早在郊区置业的人士之一，买房子一定要选大社区，大社区才能保持配套和活动空间，这个很重要，要选品牌开发物业，因为它不在深圳，要选一个有把握的物业。交通的方便很重要。5）我们不是只有眼前的苟且，还有远方的享受。如果我是拿来住，我需要生活品质生活的便利我要付出更多的成本。
2017大深圳置业方向在哪？答案之一肯定有城轨置业！
这几年，深圳外溢置业主要围绕高速路网展开，城际轻轨，才是真正改变临深同城的大杀器，也必将是深圳人未来外溢置业的主方向。远的范本有日本的东进都市圈，近点的案例有上海南京杭州的长三角。
同样，珠三角接下来要做的，就是加快和加深各个城市之间的基础设施连通，让它真正成为一个整体。无论、高速或者穗莞深城轨，都是为了加强这个区域内各个城市之间的联系。
因为轨道交通有准点的特性，而高速可能有堵车情况，所以城轨，有独特的，2017年可能是一个新的城轨时代。
本次论坛承办方沙田碧桂园，位于穗莞深城际轻轨沿线：将来碧桂园承搭2.5/班次的城市轻轨，6站深圳，8站机场，连接11号线，准时，便捷，高效，深圳工作，居住东莞真正成为可能。
沙田碧桂园就是城轨时代的受益者，更难能可贵的是，还是城轨口物业，很可能成为饮得新时代的头啖汤！
现在是去沙田碧桂园置业的好时机，深圳70%的家庭现在没有房，沙田碧桂园能为深圳人工薪家庭提供性价比比较高的房子，未来广州、东莞、深圳的城轨接通之后，深圳人到沙田，沙田到深圳方便，这个时候是强烈的购房行为。
尤其在调控期，不管东莞、深圳，的房价说是理性的，不能虚高价格销售。在这个时期，沙田碧桂园给了深圳上班族以及购房需求的家庭一些机会，希望能住得很漂亮很有温度的沙田碧桂园。
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