[摘要] 在北上广深一线城市的房地产市场，一面是新增土地供应的愈加捉襟见肘，另一面是旧城改造、旧村改造、旧工业区改造等城市更新需求的日渐强烈，大型房企纷纷抓住“城市更新”的机遇来实现规模化扩张。
城市更新迎来时期
在北上广深一线城市的房地产市场，一面是新增土地供应的愈加捉襟见肘，另一面是旧城改造、旧村改造、旧工业区改造等城市更新需求的日渐强烈，大型房企纷纷抓住“城市更新”的机遇来实现规模化扩张。
有“旧改”之称的佳兆业在城市更新方面亦继续加大投入力度，从2015年开始，佳兆业提出了立足深圳、深耕珠三角、拓展的市场战略，并在北京、上海专门成立分公司，完成北上广深四大一线城市的战略布局。
佳兆业城市更新集团相关负责人表示，“2016年佳兆业城市更新的版图进一步扩大，在深圳、广州、珠海的城市更新项目按照计划顺利推进，在南京、武汉等地域性城市，佳兆业也正在进行全面地拓展。”
分析人士认为，由于一二线城市地价走高、频出，仅凭招拍挂市场拿地，房企的生存空间可能被进一步挤压，而佳兆业在土地拓展策略上，更倾向于在城市旧改领域寻求合作机会，从成本的角度考虑，这有利于规避激烈市场竞争带来的高地价风险。
另一方面，大多旧改项目的土地位置都比较优越，在毛利率上存在相当大的竞争力，对于佳兆业而言，高附加值的旧改项目一直是拉动其业绩增长的主要动力之一，此番将旧改业务模式复制到华南以外的其他城市，进一步深耕热点城市住宅市场，将为佳兆业带来稳定的市场体量和核心利润增长点。
佳兆业在旧改领域具备独特
参与旧城改造已经成为开发商在大城市做大做强的战略性选择，擅长旧改的房企将在下一波市场角逐中占据先机。
深圳是国内旧改运作模式发展为成熟的城市之一。在深圳，由于旧改存在较长的运作周期，能够成功操作旧改项目的大多是两类企业，一是资金实力雄厚的央企，二是旧改开发经验丰富的民企，在业内被称为“旧改”的佳兆业属于后者。
“佳兆业是国内早进军城市更新领域的企业之一，通过现有的400多名专业旧改人才，在该领域已形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务在内的成熟运作模式。”一位佳兆业内部人士接受记者采访时表示，从1999年开始涉足旧改以来，佳兆业在土地资源稀缺的深圳成功运作了佳兆业、佳兆业城市广场、大鹏KPR佳兆业广场等多个大型旧改项目，城市更新业务成为佳兆业为倚重的发展战略之一。
值得注意的是，2008-2013年，佳兆业的年销售额实现跨越式增长，成功深圳市住宅成交量、成交金额双料，这一过程中旧改可谓功不可没，期内，佳兆业城市广场等大体量旧改项目入市拉动业绩增长，为其贡献不俗销售份额。
在17年的旧城改造中，佳兆业集团涉及了几乎类型的城市更新项目，改造对象包括旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等，目前，佳兆业已经在深圳、广州、珠海、上海等地拥有40多个旧改项目，其中，佳兆业城市广场、佳兆业金融等项目均被列入深圳“十二五”规划的“60个标志性重大建设项目”之中。
可以说，佳兆业近些年积攒下的家底，不论放眼深圳，亦或是都算得上是上乘的。正是这些丰厚优良的旧改资产，为企业后续开发提供了大量且成本较低的土地储备，也为佳兆业赢得了金融机构的普遍看好。
据了解，2016年各大金融机构先后与佳兆业达成战略合作，为佳兆业项目开发和未来发展提供资金支持。
一位金融机构内部人士表示，“佳兆业战略布局合理，所布局城市有着较好的发展空间。我们看好一线城市的发展，尤其是深圳的发展前景，佳兆业在土地政策方面的独特和旧改方面的丰富经验，成为双方深度合作的基础。”
一个毋庸置疑的事实是，在城市更新率先发力的深圳，佳兆业在旧改领域的成就和能力，在一众竞争对手中已经稳居阵营。
公共责任优先 业主利益至上
旧改需要处理的就是拆迁问题。当多方利益开始博弈，项目推动就会面临困难。在长时间的摸索中，佳兆业对多方的利益权衡，尤其是对业主的利益保障有独到的理解、处理方式。佳兆业方面表示，更愿意通过业主对自身品牌的认可来完成项目推动。
即便是在2015年的困难时期，佳兆业仍然坚持“公共责任优先，业主利益至上”的原则。去年，佳兆业旗下22个项目的旧改过渡期补助费用，已于当年度全数支付到村民手中。
“虽然2015年集团整体资金偏紧，但企业本着对村民、业主及社会负责的态度，举全集团之力通过债务重组等多个渠道，优先保障了旧改费用的支付。”佳兆业城市更新集团相关负责人表示，现在看来，佳兆业在之前的困难时期没有失去一个旧改项目，去年仍然按计划正常推进原有的城市更新进度，这一点得到了行业内的一致赞许。
在城市发展浪潮中，城市更新涉及到原业主、普通市民、社区、环境、历史等各个方面，对于佳兆业而言，首先应该是一个服务者，服务业主诉求，顾全城市整体发展规划以及公共利益，后才是一个。在解决了底线和角色定位之后，真正对旧改项目进行模式创新，才是佳兆业获得竞争，长久立足一线城市的核心关键。
经过多年的耕耘，佳兆业的旧改业务开始进入收获期。今年9月，盐田区有史以来大规模的旧村改造项目佳兆业山海城启动回迁选房，宣告落定。11月24日，佳兆业又马不停蹄启动佳兆业平湖壹号项目一期开工仪式，按照规划这里将 建成集大型商业、高规格楼、住宅小区为一体的城市综合体。
业内人士分析称，未来几年伴随深圳佳兆业•山海城、深圳佳兆业平湖壹号、深圳佳兆业雅俊项目等旧改项目的陆续推向市场，“旧改”的企稳回升之路已无悬念。对于趋向于多元化转型的佳兆业而言，旧改依然是其核心竞争力之一。
当今的城市处在不断变化之中，城市更新是对城市内容的再一次重构，这也是诸多经营城市更新业务的房企价值所在。佳兆业表示，未来希望在继续发展旧城、旧村改造业务，提升原业主生活环境，改变城市外观面貌的同时，通过城市更新改造将环境提升与产业升级紧密结合，在城市规划、产业发展规划以及经济结构调整、转型升级工作中，带动酒店、文体、旅游等产业的发展空间，实现经济价值和社会价值的双丰收。
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