[摘要] “深圳市规土委公开的预售信息显示，深圳楼市鸡年盘——万科XX楼盘马上就要开盘了，整体起售单价约每平方米11万元。”
沉寂一个春节的深圳地产界昨日被一则消息在朋友圈搅热，这则消息称：
“深圳市规土委公开的预售信息显示，深圳楼市鸡年盘——万科XX楼盘马上就要开盘了，整体起售单价约每平方米11万元。”
因为每年的“盘”，某种程度上说对于整个市场具有风向标意义，业内也会给予很大的关注。这预示着，新一年深圳楼市又要开挂？深圳的房产会越来越值钱了？
针对这一话题，南都记者采访了多位地产观察人士，试图分析此个盘对整个深圳市场的影响。
25万元/平备案单价一石激起千层浪
这篇微信文章指出，春节之后的2月份深圳楼市尚没有新盘获得预售证。1月24日，万科瑧湾汇获得预售许可证，按照现策，新盘获得预售证后10个工作日内必须一次性推售。
按春节假期时间推算，万科瑧湾汇很可能在元宵节前后正式开盘销售，成为深圳楼市鸡年盘。
南都记者随后查询深圳市规划和国土资源委员会网站，公示信息显示，万科瑧湾汇取得的预售总套数为217套，其中1层为一套建筑面积75.73平方米的商业用房，备案价高达25万元/平方米。4-21层共计216套76-85平方米的用房，备案价格介于10.8-20.3万元/平方米之间。
“我们的产品米，毛坯交房，届时是一个没有任何隔板的大空间。”南都记者致电万科瑧湾汇营销时，项目一位销售人员告诉记者，目前暂未收到何时开盘的信息。
根据此前万科对外释放的信息，早在2016年，万科就已经计划推出三个瑧系豪宅，包括位于香蜜湖安托山区域的瑧山府、与兰江地产合作开发的瑧山道以及和深圳合作开发的瑧湾汇。
当时，万科瑧湾汇被视作万科迈向城市配套服务商的转型之作，规划总建筑面积60万平方米，拟于2016年9、10月份亮相，主打260平方米和310平方米，以及约70平方米和90平方米的产品。
“这200多套76-85平方米商业用房，应该就是之前所说的约70-90平方米产品。”一接近万科的知情人士透露，去年10月份之后，基于“深八条”的加码，项目一再延迟开盘时间。“即使如此，价格却并没有随着政策调控而走低。”
但作为深圳楼市鸡年个入市的项目，25万元/平米的备案单价，无疑一石激起千层浪，而10.8-20.3万元/平方米的备案价格，也挑动着经历了两轮调控加码的深圳楼市神经，那这个价格到底合理吗？
“其实，这个价格还是比较合理的，因为产品本身具有稀缺性。”上述知情人士表示。关注度太多，房源太少，实际上，此楼盘这次的备案价格已经随着市场预期不断变好，客户上门量与关注度不断增强经历了一个上升的过程。”该知情人士指出。
“从项目的地理位置、景观资源以及产品品质可以判断，均价10万+是可以理解的。”美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰也持相似观点。
据了解，近两年，红树湾几无新盘推出。而深圳楼市的价格格局，在这段时间内却发生了翻天覆地的变化。
在中原地产代理（深圳）二级市场董事总经理玉家雄看来，项目所处的区域属于超级总部基地。这个基地里面还有很多价值点可以挖掘，包括商务氛围、区域定位，而且目前该区域能够供应市场进行销售的面积并不多，这些都形成产品的稀缺性，也提高了外界对于这个项目的价值预期。
都说每年的“盘”，某种程度上对于整个市场具有风向标意义，那购房者们关心，会影响今年深圳楼市走势吗？
值得关注的是，春节放假前一个星期，深圳市规土委刚刚正式对外发布《商品住房和商务预、现售价格管理操作细则》，这份升级版“限价令”明确规定，申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价。
根据数据显示，目前万科瑧湾汇周边的豪宅中信红树湾，二手房报价介于8.8 -14.0万元/平方米，与项目一路之隔的百仕达红树西岸，二手房报价也在9.9-13.6万元/平方米之间。
“限价主要针对的是住宅与商务这两种深圳楼市主流产品，万科瑧湾汇此番批售的产品属性为商业、，并不在限价的范畴之内。”玉家雄在受访时解释。
而当南都记者咨询上述项目销售人员，是否可以将空间改造成商务进行居住，其一直强调，该批产品用途为商业、。“后期项目还会推出约250平方米、约310平方米的商务。”
不过，如此高的价格“起跑线”，也让部分业内人士担忧后续深圳楼市的走势忧，听听业内人士怎么看：
对此，玉家雄认为，购房者对于价格的敏感更多是体现在住宅领域上，近几年商务也逐渐受青睐，但商业、属性的产品一直都鲜受关注。因此，如此高的备案价格并不一定会对深圳楼市的价格体系带来冲击。
“在深圳，一些拥有稀缺资源的项目表现出坚挺的价格，并不至于影响整个市场。毕竟这只是一个个盘，而且是一个项目，不能代表整体楼市的走势。”江少杰也预测，2017年深圳楼市整体还是稳中有降。
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