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深圳2019年中土拍吸金224亿 80家房企130轮竞拍争抢5宗地

长江商报   2019-07-01 08:26

[摘要] 深圳2019年中土拍吸金224亿,80家房企130轮竞拍争抢5宗地。

“深圳住宅市场上如此激烈的,被称为‘史诗级豪门盛宴’的竞拍活动已经很久没有见到了。”日前,中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁感叹道。

80家房企参拍、130余轮竞价,5宗宅地均触及限价上限成交……6月24日,盛夏的暴雨未能阻挡房企的拿地热情,深圳2019年首场集中供地拍卖现场,出让了近20年来土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应,总成交金额达223.84亿元。

长江商报记者注意到,受限于“单限双竞”竞拍方式,本次出让的5宗宅地溢价率均不高,不过竞争依然激烈,其中龙光地产竟得的A817-0609地块以及电建地产竟得的A510-0152地块,竞得配建人才住房面积达到初始设定近2倍。

同时,土拍吸引了不少外地房企竞逐抢地,其中摘得A122-0360地块的越秀地产即为首次进驻深圳市场。在分析人士看来,房企在深圳拿地固然成本很高,盈利空间受限,但在庞大的高收入群体需求基数支撑下,长期交易走势和盈利预期依然值得看好。

224亿土拍盛宴

深圳土地供应长期匮乏。

数据显示,从2001年以来近20年深圳共成交227宗住宅用地,成交规划建筑面积2849.34万平方米,仅相当于广州市3-4年的住宅用地成交量。

同时,2014年到2018年,深圳住宅用地分别供应为1宗地、4宗、4宗、2宗、10宗,合计仅供应21宗住宅土地。其中,供地较多的2018年,10宗居住用地中6宗为“只租不售”的人才地块。

本次土拍之前最近的宅地供应,还要追溯到2018年12月19日,彼时,深圳曾推出一宗住宅用地,因拿地条件过于严苛导致流拍,此后就一直没有新地供应,土地市场长期处于“僧多粥少”的局面。

公开资料显示,本次土拍采取“单限双竞”的竞拍方式,有效防范了土地成交价格过高。单限双竞,即限成交地价、竞成交地价和租赁人才住房面积,这是短期内的行政手段,是“局部手术”,对抑制房企非理性拿地起到了较好效果。

本次分布于宝安、龙华、光明、坪山4区的5宗宅地,挂牌起始价共计154.35亿元,最高限价达223.84亿元。最终,5宗土块全部触及最高限价,分别被越秀地产、龙光地产、中海地产、电建地产和平安斩获。

而参与竞拍的房企则包括了金融街、中海、万科、龙光、华润、招商、越秀等在内的80余家大型房企,保证金高达1100亿元。

5宗土地中,面积最大的地块,为位于光明区观光路北侧、明政路南侧的A510-0151号地块。土地面积46019.51平方米,建筑面积184070平方米,挂牌出让起始价37.29亿元。经过激烈角逐,最终被中海地产以54.08亿元价格,外加配建42330平方米人才住房的代价竞得。

同时,备受关注的的最高价地块,是龙光地产以65.85亿元斩获的位于龙华区民治街道的A817-0609地块,该地块竞拍超过130轮,在触及最高限价后,配建人才住房36700平方米。

另外值得一提的是,首进深圳市场的越秀地产竞得宝安尖岗山宅地A122-0360地块,成交总价59.08亿元,配建人才住房19610平方米。

此外,长江商报记者梳理发现,本次出让的5宗地块中,龙光地产竞得的A817-0609地块以及电建地产竞得的A510-0152地块,溢出率均达到初始设定近2倍,从最终竞拍结果来看,配建人才住房的面积占比均超过了总规划建筑面积的20%。

存“面粉贵过面包”压力?

业内研究机构深圳区域的研究报告指出,深圳的城市更新曾经是房企争相竞逐的香饽饽。但随着综合整治的放缓,尤其是在工改的“真产业、轻开发”战略方向调整后,房企开始望而却步,一众持观望态势;房企们对大湾区发展战略的确定,首当其冲地就是积极进驻招拍挂更丰沛的广佛市场。

此次深圳“史诗级”土拍落下帷幕,是否会出现“面粉贵过面包”的现象也颇受业界关注。

与周边在售项目对比,5块宅地地价房价比均高于0.8,“面粉”价格均已接近当前的“面包”价格。其中实际楼板价达到6.44万元/平方米龙华地块,更是已经和周边6.5万元/平方米的新房均价打平。

事实上,在同一片区内,2016年中国金茂和电建集团联合体曾以82.9亿元拿下的深圳首宗商品房现售试点地块,彼时楼面地价约每平方米5.7万元,周边在售新房项目均价已经达5.5-6万元/平方米,可以说是真正的“面粉贵过面包”。目前,该地块开发已达3年时间仍未对外销售。业界人士认为,考虑到3年的资金等综合成本,实际楼面价可能已经站在每平方米7万元之上。不过,一

位接近拿地房企的业内观察人士向长江商报记者表示,房企在深圳拿地固然成本很高,现状盈利空间受限,但在庞大的高收入群体需求基数支撑下,长期交易走势和盈利预期依然值得看好。

值得关注的是,深圳市房地产信息系统的统计数据显示,5月深圳一手住宅成交4605套,创近3年来新高,环比同比涨幅均在七成以上。这也是自2016年10月“深八条”政策调控后,新房成交量首破4000套。

上述接近拿地房企的人士分析称,在目前的供地方案下,销售型商品住宅的拿地成本将加速攀高,房价势必面临更强的成本侧上涨压力。不过在中央“三稳”的调控目标管控下,深圳房价应当还是会以稳为主,严厉的价格管控仍旧会持续较长的一段时间。

“因此对于有意于在深圳拿地的房企而言,虽然土地的长期回报率值得看好,但也应当量力而为,尤其是在融资渠道再度收紧的大环境下,还是先行做好现金流风险评估为宜。”该人士表示。

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