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戴德梁行:千亿资金流,全国首轮22城宅地集中出让

戴德梁行   2021-05-20 16:26

[摘要] 戴德梁行发布《变革与调整——22城首轮集中供地的市场回响解析》报告。

深圳,2021520日——全球房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行今日发布《变革与调整——22城首轮集中供地的市场回响解析》报告显示:

  • 今年首轮宅地集中出让正在22 城轮番上演,土地集中供应缓和热点市场紧张氛围
  • 广州以“量”稳市,48 宗宅地成交42 宗,摘金906亿元
  • 北京重在制度层面的摸索,30宗宅地总成交额近1110 亿元
  • 深圳出让6宗宅地,小规模试探避免引发市场过热反应
  • 上海对土拍流程的优化调整,以较高的门槛迫使需求端降温

集中供地政策的初衷,及房企面临的挑战

2021年首轮宅地集中出让正在22 城轮番上演,以一线城市来看,广州、北京、深圳已经相继完成,上海也将在5 月17-20 日发布土地出让公告。此外,杭州、重庆、无锡、沈阳、长春、天津、福州、厦门、青岛等重点城市也相继完成本年的首轮宅地集中出让。由“双集中”供地带来的土拍政策的变革正令中国的土地市场、房地产市场发生着不可避免的变化,也令身处其中的房地产开发企业及融资端面临调整的必然。

1:住宅销售面积走势变化

戴德梁行:千亿资金流,首轮22城宅地集中出让

资料来源:根据公开资料整理,数据截至2021年5月17日

集中供地的初衷显然是基于更好的信息公开及透明化,通过集中公开的土地出让流程令土拍市场更加公平、公正,引导更加合理的供需关系。同时,要求22个重点城市加大土地供应量,并通过集中出让的方式,令大规模的土地集中供应来缓和热点市场的焦虑和紧张氛围,并藉由相当体量的限价房来平抑房价上涨的预期,从而进一步稳定房地产市场。而最直接的效果还在于,鼓励政策性住房的供应以及一系列限制性举措令项目开发大大压缩,土地限价及住宅销售指导价等措施大大降低了土地的溢价率,令地价盲目上涨、地王频出的现象得到有效遏制。

对于开发商而言,显然不会放弃在热点城市的布局及拓展的机会,但一年不超过三次的集中供地、各地集中供地的时间也都安排在相对接近的时间段,规则和节奏的改变意味着需要更加强大的资金实力及调度能力的支持,对范围内拿地策略的综合考量也显得尤为重要,这也迫使房企在拿地时增加理性、谨慎。

广州以“量”稳市,48 宗宅地成交42 宗,摘金906亿元

作为本轮集中供地中登场的一线城市,广州推出了全年供应计划六成的宅地响应上级部门“集中供地”“增加供应”的要求,928.5万平方米的规划建筑面积的确向市场展示出广州可观的未来供应空间。但结合区域分布来看,仅一宗位于核心区,大部分土地供应位于相对外围的区域。

而从竞拍情况来看,也呈现出明显的冷热不均的局面:48宗出让宅地中有4 宗地块因达到限价而进入摇号阶段,18宗溢价成交的地块中不乏40% 以上的高溢价,同时有20宗底价成交,甚至6宗宅地流拍。最终,48 宗合计901 亿元起拍金额的宅地成交42 宗摘金906亿元,而以成交地块核算溢价率约为11.7%,总体而言可谓达到以“量”稳市的效果。

北京重在制度层面的摸索,30宗宅地总成交额近1110 亿元

继广州大规模土拍之后,北京作为第二个集中供地的一线城市吸引了国内大量实力房企的关注。而从土拍的各种限制条件来看,显然北京比广州严苛得多⸺土地限价、住宅销售指导价、竞政策性住房比例、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案等,皆是对更加适合本地市场的土拍模式的进一步探索,以及对新型共有产权房的探索。这种种探索与尝试也充分显示出北京作为首都在稳定楼市方面的决心和务实动作,以及在具体的政策举措方面的摸索创新。

而从市场反馈来看,30宗宅地全部成交,总成交额近1110 亿元,完成集中供地计划的同时维持了7.1% 的低溢价率,同时通过政策性住房、新型共有产权房的配建,以及相当体量的承诺以指导价入市的住宅未来供应来引导市场对于房价的后市预期,对于未来房价的平稳走向将起到一定的引导作用。

深圳出让6宗宅地,小规模试探避免引发市场过热反应

横向对比供地规模,广州48宗、北京30宗、上海52宗,而深圳是6宗,新地出让规模明显比其他城市少了一大截,如果说集中供地的初衷里有通过大规模供地来缓和市场预期或是藉由相当体量的限价房来平抑房价预期的目的,深圳这次的供应规模恐怕是很难达到显著效果的。

纵向对比历史数据,深圳的住宅新地供应自2018年以来已经呈现明显的逐年上升的趋势,尤其在2020 年成功出让的涉宅用地中可建设住宅面积是上年的四倍多,而参考土地出让计划今年深圳的宅地供应量会保持历史高位。

2:近年深圳成功出让土地中可建设住宅面积(㎡)

戴德梁行:千亿资金流,首轮22城宅地集中出让

2021* 为2021 年首次集中出让宅地的数据

数据来源:戴德梁行研究部

本次深圳集中供地的规模占到全年供应计划量(新增宅地,以占地面积计)的27.8%,对比广州占全年供应计划的63%、北京占全年供应计划的33%,深圳这次从供应端来看还是非常谨慎的。此外还有一点不同,深圳的供地计划显示全年新增居住用地只占到居住用地供应的36%,而剩下的六成以上的居住用地供应是通过存量用地的更新改造来实现的,这也意味着深圳扩大供应来缓解市场上涨预期的路径很大程度还取决于城市更新等举措。

回到本次成功出让的6 宗宅地,政策性住房和普通商品住宅的比例依然践行了深圳“二次房改”的思路,与去年一样保持史上较大规模供应的同时人才房和保障性住房的建筑面积超过普通商品,也令大家对深圳未来双轨制目标的实现充满期待。

上海对土拍流程的优化调整,以较高的门槛迫使需求端降温

尽管上海的首批集中供地还未正式开启,但陆续发布的相关信息均显示出上海对集中供地的严谨和重视。上海已于近日发布相关土拍新规,在原有招挂复合出让,自有资金监管的土地交易规则不变的基础上,进一步实施限价竞价、举牌竞价结合书面报价等,同时以具体操作细则杜绝“马甲”拍地。看似复杂的流程及新规,避免了土拍中可能出现的非正常操作,而地价联动基础上的限价竞价及其它规则也一定程度抬高门槛,或多或少为此轮最后一场一线城市的大规模集中土拍降温。

从需求端看土拍市场的变化,首轮集中土拍的后续效应

从已完成今年首轮集中土拍的市场来看,具体区位、地块冷热不均的现象明显,热点地区优质地块的竞拍热度依旧高涨;利润空间被压缩,战略布局和持续发展亦是拿地的重要考量因素;竞标主体相对多元,民企灵活优势凸显,联合体强强合作共担风险。

3:北广深已出让用地受让方属性占比(以宗数计)

戴德梁行:千亿资金流,首轮22城宅地集中出让

数据来源:戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示,首轮22 城集中土拍已经过半,热点城市土拍限制条件多、规则复杂、拿地门槛提高成为趋势。对房企而言,结合上年“三道红线”融资新规给房企带来的资金方面的压力,集中土拍意味着对资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资成本等的全方位考验。在这样的背景下,实力雄厚的大中型房企似乎更有优势,而小型房企则不得不面对发展空间被进一步挤压的窘境。

与此同时,在首轮土拍中一些名企至今颗粒无收,而头部房企的收成也并不都如预期丰盛,这一定程度与土拍规则调整下大企业难以快速调整适应、亦或是以相对保守的策略观察试探有关。但预计在后续的集中土拍中,错失机会的头部房企或调整策略,展现其实力。而在资金端和利润率双向压力下,成本控制、周转效率和运营能力才是致胜法宝。

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