[摘要] 7月21日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房租赁资金监管操作指南》（下简称《指南》）。《指南》中明确，住房租赁企业应当向实施住房租赁资金监管的商业银行申请新开立住房租赁资金专用账户，或将已开立的对公账户转设为专户，并签订《住房租赁资金监管协议》，监管银行在为住房租赁企业开立专户时，应当参照对公账户
7月21日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房租赁资金监管操作指南》（下简称《指南》）。
《指南》中明确，住房租赁企业应当向实施住房租赁资金监管的商业银行申请新开立住房租赁资金专用账户，或将已开立的对公账户转设为专户，并签订《住房租赁资金监管协议》，监管银行在为住房租赁企业开立专户时，应当参照对公账户开设流程核实其实际经营场所。
监管银行应当在收到市租赁平台推送的住房租赁交易信息后1个工作日内，对专户入账资金进行识别，区分租金、押金及其他资金的数额。
《指南》全文如下：
为加强住房租赁资金监管，根据《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》（深建规〔2021〕6号，以下简称《通知》）规定，制定本操作指南。
一、开立银行专户
（一）专户开立
住房租赁企业应当向实施住房租赁资金监管的商业银行（以下简称监管银行）申请新开立住房租赁资金专用账户（以下简称专户），或将已开立的对公账户转设为专户，并签订《住房租赁资金监管协议》（以下简称《协议》，示范文本见附件）。监管银行在为住房租赁企业开立专户时，应当参照对公账户开设流程核实其实际经营场所。
（二）专户使用范围
专户用于收取承租人缴纳的租金及押金，也可以用于收取住房租赁合同关系存续期间的管理费等相关费用。住房租赁企业应当在深圳市住房租赁监管服务平台（以下简称市租赁平台）申报相关费用的明细。
（三）专户备案
住房租赁企业向住房建设部门办理企业备案时，应当将专户信息及签订的《协议》上传至市租赁平台。《通知》发布前已办理企业备案的住房租赁企业，应当按《通知》规定，在专户确立后及时补充专户信息。
（四）住房租赁信息获取和反馈
监管银行应当根据《通知》规定，对住房租赁企业提交的专户信息进行核验，自市租赁平台获取房源、合同、账单明细、支付流水等住房租赁交易信息，开展住房租赁资金监管，并将监管资金收支等相关信息推送至市租赁平台。
二、实施资金监管
（五）专户入账资金识别
监管银行应当在收到市租赁平台推送的住房租赁交易信息后1个工作日（除非特别注明“工作日”，本操作指南所规定的“日”为自然日）内，对专户入账资金进行识别，区分租金、押金及其他资金的数额。
（六）租金押金监管
通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业按照住房租赁合同约定，在单个租金支付周期内收取的租金超过3个月租金数额，或者收取的押金超过1个月租金数额的，监管银行应当对超过部分的资金进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。
住房租赁企业在与承租人签订住房租赁合同前，应当向承租人书面告知《通知》有关资金监管、银行保函等规定，以及押金、租金预付风险等，并由承租人签字确认。
（七）租金押金释放
自住房租赁合同生效次月起，监管银行应当按照合同约定的月租金数额，逐月向住房租赁企业释放被监管的租金，直至释放完毕。住房租赁合同期限届期后2日内，监管银行应当一次性向住房租赁企业释放被监管的押金。
对未超过规定数额部分的租金和押金，监管银行应当自完成专户入账资金识别后2日内一次性向住房租赁企业释放。
住房租赁合同提前解除的，按本指南第（十一）项规定，释放被监管的租金及押金。
资金释放完成后，监管银行应当在1个工作日内将相关信息反馈至市租赁平台。
（八）其他资金释放
住房租赁企业应当通过市租赁平台对租金、押金之外的其他资金进行用途申报，监管银行在获取账单明细后的次日予以释放。
（九）线下收取租赁资金存入
住房租赁企业通过线下收取租赁资金的，应当自收到租赁资金后2日内，通过拆开或者汇总存入等方式存入专户。
（十）住房租赁企业异议处理
住房租赁企业对资金监管金额有异议的，可通过市租赁平台发起申诉。市租赁平台将申诉信息反馈至监管银行，由监管银行根据企业提供的申诉材料、合同信息，对资金监管情况进行核查，并在5个工作日内通过市租赁平台反馈处理结果。
（十一）资金监管解除
住房租赁企业和承租人申请解除资金监管的，应当按《通知》规定提交以下材料之一：
1.双方达成的解除租赁合同书面协议。住房租赁企业将其与承租人达成的解除租赁合同书面协议上传至市租赁平台，监管银行审核书面协议后，解除该租赁合同项下的资金监管并向住房租赁企业释放被监管资金。
2.解除住房租赁合同的通知。承租人或者住房租赁企业单方申请解除住房租赁合同的，应当将向对方当事人发出的解除住房租赁合同通知及通知送达凭证、有权单方解除住房租赁合同的证明材料上传至市租赁平台，监管银行审核前述材料后，解除该租赁合同项下的资金监管并向住房租赁企业释放被监管资金。
3.人民法院判决书或者调解书、人民法院协助执行通知书、仲裁裁决书、经司法确认的调解协议等生效的法律文书。因前述生效的法律文书导致租赁关系提前终止的，承租人或者住房租赁企业将法律文书上传至市租赁平台，监管银行审核法律文书后，向住房租赁企业释放被监管资金。
4.区住房建设主管部门出具的书面意见。住房租赁企业停止开展住房租赁业务或者因经营不善无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预付租金的，住房租赁企业注册地的区住房建设主管部门出具同意监管银行解除资金监管的书面意见，承租人或者住房租赁企业将该书面意见上传至市租赁平台，监管银行审核该书面意见后，向承租人释放相应的押金及预付租金。
监管银行对上述材料进行形式审查，住房租赁企业、承租人对其提交材料的真实性负责。监管银行完成资金释放后，应当及时将住房租赁企业和承租人提供的材料、资金监管解除及释放信息反馈至市租赁平台。
（十二）专户变更
住房租赁企业变更监管银行及专户的，原监管银行应当配合住房租赁企业将被监管的租金和押金以外的专户内其余资金转至新监管银行专户，原监管银行继续按规定逐月释放专户内的监管资金，直至全部释放完毕。新监管银行按照《通知》规定开展租赁资金监管。
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