[摘要] 据一位深圳市业主蒋女士爆料，自己去年在光明区买的一套二手房，今年刚出租后发现房子的小学、初中学位均被锁定。
据一位深圳市业主蒋女士爆料，自己去年在光明区买的一套二手房，今年刚出租后发现房子的小学、初中学位均被锁定。
蒋女士提到，“租客辩解说自己只是填了个居住信息，不明白为什么会被锁定。找了租客对峙，对方表示只是填写了居住信息，并没有申请学位”。
根据深圳市关于学位锁定政策，申请实行学位房制度的学校，小一和初一新生使用过的房屋信息已被锁定，学生在读期间（小学6年、初中3年）该房屋不能再次用于申请公办学位。
这意味着，假若房屋被租客锁定，深圳业主可能长达九年都会失去对房屋学位的使用权。
面对租客占用学位的情况，中房君查阅光明区教育局官方网站发现，在光明区假若需要通过租房的方式上学，必须满足以下三个条件要求：
1、现居住地街道房屋租赁管理所出具，住宅用途的《房屋租赁凭证》或住建部门出具的《公租房租赁合同》；
2、登记备案日期（证件签发日期）须在2020年的7月31日前，有效期截止日期须在2021年9月30日以后；
3、承租人必须是儿童的监护人。
这意味着，假若业主未曾协助租客办理《房屋租赁凭证》或是《公租房租赁合同》，则租客无法锁定学位。
蒋女士的房屋虽然因为租客登记为实际居住而显示“学位锁定”，但是在进行人工审核后，学位申请会被驳回，当前情况只是“虚惊一场”。
但一位资深房产中介赵先生告诉中房君，确实存在租客隐瞒想要上学的真实意图要求业主办理相关文件，出现占用学位情况。
“之前有些租户说要办理文件拿来避税、或者是注册公司，业主帮忙办理后才发现房屋学位被占用”。
学位占用引发房屋买卖纠纷
深圳学位给房屋带来的溢价是非常可观的。
一位负责南山区科苑片区的房产中介人员刘经理告诉中房君，“科苑片区很多深圳家长愿意花800万元买39平方米的房子，就是为了孩子能上南山外国语学校。”
他提到，“之前有个客户要卖房，因为学位被占用，房子的价格从1800万降到1700万都没人要。”
针对学位纠纷，深圳不动产专家陆晖律师分析指出，“深圳中院在2019年判决过一宗宝安区的学位纠纷案件，新业主在收房之后发现老业主在卖房的时候，另行签订了一份租赁合同，租户凭借租赁合同申请了学位，新业主认为老业主隐瞒事实、出租学位的行为损害自己的权益，向法院提起诉讼要求赔偿。该案经过一审、二审，最终法院判决老业主向新业主赔偿5万元。”
“学位对于房屋的价值显而易见，为了避免纠纷，在实务中很多二手房买卖合同也会约定学位未使用；假若出现占用的情况下，原业主则须向新业主承担赔偿责任。”上述人士提到。
深圳租房上学衍生“地下市场”
据某研究院统计数据，深圳房屋自有率只有23.7％。2018年数据显示，深圳房屋自有率上升到34％，但这仍然意味着还有很多在深圳居住的家长面临着无房却要给孩子申请学校的窘境。
需要学位的家长、空置房屋学位业主再加上中介人员，衍生出一条新的租房上学产业链。
中房君从市场中了解到，当前有空闲学位的业主会告知中介人员，让中介人员帮忙协助找到需要使用学位的客户，价格根据学位的优劣进行定价，并支付给中介人员一定的费用。
也有中介人员表示，帮业主出租学位是他们中介“拉拢业主”的方法之一，“有些业主手里有很多套房子，我们平时帮他们忙，也是为了自己以后做业务方便”。
虽然深圳租房尚需的产业链非常完整，但“学位出租”实际上属于只能暗箱操作的一门生意。
深圳2020年义务教育阶段学校积分入学中规定，申请学位需要满足“实际居住”，即是申请学位的家庭必须在申请房屋居住，才能符合租房上学的积分政策。
按照有关规定，买卖学位申请本身存在“作假”的嫌疑。
深圳学位紧张已是老生常谈，几乎在每一年，福田、南山、罗湖、龙岗、甚至大鹏等区都会发布了入学预警，部分区域的热门学校甚至出现重度“爆仓”。
即便如此，无论是业主还是租客，都应合法合规、诚实交易遵守相关规定，在保护自身利益的情况下，同时避免破坏正常规范的市场秩序。
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