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降价潮来了?“双名校”学区房降价500万元仍流拍,百花片区降价房源最多

中国房地产报   2021-08-17 10:37

[摘要] 在深圳某地产贴吧里,一位中介发布一条名为《降价潮来了,多个小区报价回到2018年》的帖子,当中提到不少过去涨幅明显的学区房开始降价。其中最引人关注的莫过于带有名校学位的龙悦居和灵芝新村。

在深圳某地产贴吧里,一位中介发布一条名为《降价潮来了,多个小区报价回到2018年》的帖子,当中提到不少过去涨幅明显的开始降价。

其中最引人关注的莫过于带有名校学位的龙悦居和灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售。帖子中提到“龙悦居有5万元单价挂牌”、“灵芝新村86平方米,业主急卖700万元,低于市场价200万元。”

深圳降价信号频发,就在8月6日,带有港荔园外国语小学和深圳高级中学“双名校配置”的港中旅花园,以低于市场价500万元挂牌出让,依然出现流拍。

有不少购房者认为,此次“双名校配置”的流拍,说明深圳价格开始松动,未来可能会继续持续下跌的情况。

据悉,港中旅花园一、二期的官方参考价为13.1万元/平方米。有消息称,小区刚成交一套跟上述法拍房同面积的房源成交价约2500万元。

购房者看到帖子评论到,“像瑞铧苑131300元/平方米[南山]瑞铧苑4套在售、龙悦居、灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售这样的居家属性、品相差的房子,在上轮学位搏涨的环境下,房价严重脱离市场价值,回调是必然的。”

中房君在二手房交易平台上了解真实情况,当前深圳价格是否正如贴吧文章所言,一下回到了2018年?

龙悦居挂牌单价5万元?不存在

刚入市时,龙悦居4期价格约5000元/平方米,63平方米的房源总价仅30多万元,现在挂牌均价突破10万元。

其房价暴涨的重要原因是便是带有深外龙华学校(九年制)学位,只用6年时间,龙悦居就实现了20倍的涨幅

中介刘先生表示,“除了龙悦居,周边几个小区都是豪宅,包括圣莫丽斯89000元/平方米[龙华区]圣莫丽斯21套在售、熙园山院、水榭山90500元/平方米[龙华区]水榭山54套在售,这三个小区现在的总价都要1800万元起,相比之下龙悦居就非常划算了,所以这几年龙悦居de的房价一直水涨船高。

龙悦居63平方米的两房成交价相对去年降了50万元,去年成交价是750万元,今年都在700万元上下。”

负责龙华片区二手房的中介蒋先生告诉中房君,“虽然成交价跌了,但是普遍挂牌价还是在750万-800万元,只有小部分业主会降价卖。”

对于“低于指导价出售”的消息,所有负责该片区的中介都表示“不存在这种情况”。

“龙悦居63.18平方米的两房,当前挂牌价是688万元,不可能有300万元的挂牌价。”另一个中介平台的刘先生告诉中房君,“现在有三个卖家准备买这套房子,估计很快就会卖掉。”

据悉,龙悦居位于龙华梅林片区,楼盘本身是保障房,1-3期是公租房,不可交易,只有4期是经济适用房,转为红本以后可以在市场交易。

灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售降价近百万元

距离指导价仍有3万元差距

和龙悦居一样,名校加持下实现快速的还有位于宝安区的灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售

灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售位于宝安19区,因为属于宝安中学学区范围内,虽然楼龄是将近35年的旧楼房,但依旧跻身成为单价破十万元的“豪宅”。从2019年至今,短短两年房价上涨接近100%。

从二手平台的历史挂牌价可以看到,在2018年,灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售挂牌单价还在5.5万-6万元,比当前二手房指导价7.01万元/平方米低1万-1.5万元。

二手房指导价后,灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售的挂牌价比之前要低一些,今年三房85.6平方米成交价才888万元,业主心态普遍没有过去那么强硬了。

负责宝安区二手房的中介邓女士告诉中房君,灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售去年成交峰期,70平方米的两房都要828万元,现在挂牌价同等面积降了约有100万元。”

灵芝新村70100元/平方米[宝安]灵芝新村套在售指导价是7.01万元/平方米,实际挂盘价在10.4万-11.5万元,单价相差约3万元。”邓女士表示,“虽然现在业主心态有所松动,但是远没有网上说的那么夸张。”

百花片区降价房源占比超三成

据乐有家统计,与1月份相比,7月份深圳六大名校片区价格下调的房源量占比为21%;

而挂牌价下调的幅度,同样以5%区间为主,占比过半。下调幅度在10%以内的房源占比稍多,占比去到75%。

具体到6大重点学校片区,百花片区下调价格的房源,占比32%,其次是民治片区。

据乐有家监控数据显示,7月底6大名校附近房源的成交均价首次出现负增长,同比下跌5%。

深圳中原总经理郑叔伦在接受中房君采访时表示,“指导价政策出台之后,深圳二手房成交量每况愈下,上个月成交量只有2500套,只及正常水平的三分之一。”

据他分析,“二手房成交量下降,急于出售的深圳业主只好降价出售,再加上近期学位政策调整,学位房更加大受打击,降价幅度更大,进一步推低市场价格。”

针对深圳二手房成交下跌的情况,美联物业研究中心总监何倩茹在接受中房君采访中提到,“由于目前处于调整阶段,大部分能成交的物业成交价有下调的现象,因此全市的交易价格整体向下行。”

“受目前的交易气氛影响,业主愿意降价的物业更容易成交,但并非所有业主都愿意降价,从我司的报价系统可以看到,仍然有约两成的业主上调报价,、市内不同区域的情况并不一致。从交易数据看,目前市场已经出现筑底的迹象,预计在筑底期间,价格下调的幅度将不会太大,而到筑底完成成交回升之时,价格就可能停止下跌了。”上述人士提到。

此外,8月16日,国家统计局发布了2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,深圳二手住宅销售价格环比下降0.4%,已连续3个月下跌,且跌幅逐步扩大。

广东省住房政策研究中心专家李宇嘉预计,“深圳的二手房价格还会继续下跌,至少在今年下半年还是这样的走势。”

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