[摘要] 此次深圳推出共有产权住房，主要是为了建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善深圳住房保障体系。
深圳共有产权住房迈入了新的阶段。
1月17日下午，深圳市住建局官网发布了《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》、《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》。
其中，《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（简称《办法》）提到，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善本市住房保障体系，深圳将推出共有产权住房。此外，共有产权住房实行封闭流转制度，签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉于1月17日向《华夏时报》记者表示，深圳拟推共有产权住房，对市场的分流比较明显。因为当房价不涨或者涨的幅度比较小，那么无房户、新市民年轻人就会转向租或者买公共住房，对商品房市场短期内有一个分流。而这也是政府政策希望达到的目的。因为这类型住房解决了上述人群低成本短期在深圳扎根，实现居住的需求，未来再转向买房。这是政府构建先租后买、租购并举的住房体系的一个重要政策环节。
拟将实行封闭流转
共有产权住房，是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。
而此次深圳推出共有产权住房，主要是为了建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善深圳住房保障体系。
对此，李宇嘉指出，深圳正式建立了共有产权住房制度，从本质上来讲就是顺应国家新时期首次提出住房保障体系的要求，也就是国家在2021年明确提出了以保租房、公租房、共有产权住房为主体的新时期住房保障体系。
2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出了新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
“深圳的住房保障体系或者公共住房体系要全面与国家的对接，也就是说深圳出售型的人才房和安居房要转变为共有产权住房，也就是深圳除了存量项目以外，不再新增出售型的人才住房和安居型商品房，以后全部转为共有产权住房。”李宇嘉说。
值得一提的是，《办法》还指出，共有产权住房制度施行之日起，不再安排建设安居型商品房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。原安居型商品房在册轮候人符合228号令及其相关规定条件，可以申请购买共有产权住房。按照《意见稿》相关规定审核合格纳入共有产权住房轮候册的在册轮候人，轮候排序在原安居型商品房在册轮候人之后。
此外，在共有产权住房的售价方面，《办法》指出，将按照土地出让时市场参考价格的50％左右确定。单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。与之相对应的是，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50％，其余部分为政府产权份额。
值得注意的是，《办法》还明确了共有产权住房将实行封闭流转制度，即购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。此外，若是购房人自签订买卖合同之日起未满五年，并发生购房人户籍均迁出深圳、在深圳另行拥有自有住房等情形的，需向代持机构申请收购。
对市场带来的影响
在李宇嘉看来，共有产权住房对市场的影响，取决于其未来的上市条件。如果说未来五年可以上市，要看是否可以买回政府50％的产权转变为完全产权，以及是否可以公开上市、上市收益如何制定等，这关系到大家的积极性。
“之前有的人才住房项目之所以卖得不好，主要和上市条件严格有关系。如果说（共有产权住房）只能卖给符合条件的人，那么符合条件的人群规模并不是很大的话，房子流通性也比较小。当购房者未来想购买商品房，想卖出去的时候，能不能找得到交易对象，这是一个大家考虑的问题。如果找不到或者比较难找到交易对象，这个可能会对大家参与的积极性有比较大的影响。”李宇嘉说道。
《办法》指出，深圳市共有产权住房配售主要采取日常轮候方式，也可以根据项目供应的实际情况，采取定向配售方式。而共有产权住房的申请条件主要为：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。
此外，李宇嘉还提出相关的疑问，“如果共有产权房未来上市，那购买的人要将50％的产权卖给了特定的对象，是按什么价格。如果是按照原来的价格，这对大家买共有产权房有很大的制约，即大家的权益可能没办法得到保障，增值收益可能分享不到，这个影响比较大。”
“我觉得上市条件如果比较严格的话，受欢迎程度不能太乐观。短期来看，特别是在当前房价上涨预期减弱甚至房价下跌、不涨的情况下，对于（解决）大家的需求有一定的帮助，但未来市场（价格）回升，共有产权住房是不是会受到欢迎，这是一个很大的问题。”李宇嘉说。
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