[摘要] 第三季度深圳甲级写字楼市场冷意尽显，空置率高达28.3％，平均租金跌回12年前。
第三季度深圳甲级写字楼市场冷意尽显，空置率高达28.3％，平均租金跌回12年前。
第一太平戴维斯数据显示，2023年第三季度深圳甲级写字楼全市空置率环比上升1.3个百分点，至28.3％，远高于同期北京的19.5％、上海的19.1％、广州的20.9％。
与此同时，第三季度深圳甲级写字楼平均租金降至每平方米每月168.9元（人民币，下同），租金指数环比下降3.1％、同比下降5.1％，环同比降幅分别扩张2.0及2.2个百分点。值得一提的是，《华夏时报》记者通过对比深圳近15年甲级写字楼租金数据时发现，深圳甲级写字楼今年第三季度平均租金回到12年前，与2011年第二季度的平均租金水平（168.4元／平米／月）相当。
10月13日，记者走访了深圳宝安区部分写字楼，发现会展湾中港写字楼的租金大部分为80元／平米／月，远低于深圳第三季度甲级写字楼的平均租金。其中，会展湾中港有一间150平米办公室（毛坯）的租金达到58元／平米／月。而记者还向写字楼中介了解到，上述提及150平米的办公室，房东之前买的时候总价接近700万元，现在400多万元有人要的话就会选择卖掉，亏了200多万元。
10月13日，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄在接受《华夏时报》记者采访时表示，写字楼需求的增长在很大程度上仍依赖于积极的宏观经济环境和政策的刺激，短期内，全球宏观经济形势仍然严峻，预计至少在未来3—6个月内写字楼用家（客户）仍保持谨慎，市场租赁和购置需求将延续疲软趋势，而租金价格也将延续下行趋势。
空置率位居一线城市之首
第一太平戴维斯数据显示，2023年第三季度，深圳甲级写字楼市场共迎来五个新项目入市，新增面积约27.7万平米。截至三季度末，全市总存量环比扩张2.7％，至1071.9万平米。
据第一太平戴维斯介绍，第三季度内，深圳甲级写字楼多数项目问询及带看量有所增长，租赁市场活跃度较上季度略有回温，叠加新项目已有部分预租去化，全市净吸纳量升至6.7万平方米。其中，信息技术、金融、零售及贸易行业为租赁成交主力，与其它行业相较，源自上述行业的需求表现相对活跃。
林木雄称，从华南市场来看，金融与专业服务是基石，新兴行业在为写字楼租赁需求的增长注入新动力。整体而言，金融（银行、保险公司、券商）及专业服务业（律师事务所、会计事务所）仍然是写字楼需求的重要来源。以广深为例，上述两行业需求均可占市场总需求的30％以上。此外，信息技术行业（手游、软件开发等互联网科技公司）持续成为近年新的需求增长点。
不过，第一太平戴维斯也表示，鉴于租户方仍普遍执行严格的成本控制策略，市场整体扩张需求表现仍较为疲软，加之大规模新增供应的结构性影响，三季度深圳甲级写字楼空置率环比上升1.3个百分点，至28.3％。
需要注意的是，三季度深圳甲级写字楼空置率远高于同期北京的19.5％、上海的19.1％、广州的20.9％，位居四大一线城市之首。
此外，据记者观察，2023年第三季度深圳甲级写字楼空置率为近15年来的次新高，仅次于2020年第三季度29.7％的空置率。
林木雄认为，写字楼市场空置率是由多种原因造成的。首先，是城市规划与市场需求匹配不平衡。多地经济出现过度倾向“三产化”，导致部分城市出现过于超前的城市规划和多中心的发展格局，商办用地及相关物业市场发展急速涌现，造成短期“消化不良”。其次，全球经济增长受到抑制，企业经营承压，办公需求缩减。近两年，受疫情、地缘政治冲突等影响，全球经济增速持续放缓，各行业生产经营普遍受到冲击，内外资企业成本节约意识日益增强。
最后，新增供应集中入市，加剧市场竞争。在市场需求受抑的背景下，多数城市又持续迎来大量供应入市，加剧市场竞争，同时推升空置率。以广州、深圳为例，过去五年（2018年—2022年），两城甲级写字楼年均新增供应规模分别达36.5万平米、96.4万平米，而同期年均净吸纳量仅为24.1万平米、57.5万平米。
平均租金跌回12年前
此外，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇还向记者指出：“季内，深圳继续加大力度稳增长，为经济复苏蓄力积势，但房地产市场仍然承压，各板块复苏表现仍不均衡。写字楼扩张需求延续疲软，租金降幅再扩大。”
在写字楼租金方面，由于经济复苏挑战犹存，加之供应压力令市场竞争更趋激烈。对此，业主方继续加大降租力度，深圳全市甲级写字楼平均租金降至每平方米每月168.9元，租金指数环比下降3.1％、同比下降5.1％，环同比降幅分别扩张2.0及2.2个百分点。
据第一太平戴维斯数据，记者通过对比深圳近15年甲级写字楼租金数据时发现，深圳甲级写字楼今年第三季度平均租金水平回到12年前，与2011年第二季度的平均租金水平（168.4元／平米／月）相当，同时，较近15年来平均租金最高峰（2018年第三季度平均租金233.1元／平米／月）下跌了27.54％。
由于租赁市场表现欠佳，第一太平戴维斯指出，深圳甲级写字楼投资者信心及业主价格预期均维持低位。数据显示，截至2023年第三季度末，深圳二手甲级写字楼的散售均价约为38532元／平米，价格指数环比下降1.3％，同比下降5.0％。价格指数环比下降1.3％。
10月13日，记者走访了深圳宝安区部分写字楼，发现会展湾中港写字楼的租金大部分为80元／平米／月，远低于深圳第三季度甲级写字楼的平均租金。其中，位于宝安区国际会展中心的写字楼—会展湾中港有一间150平米办公室（毛坯）的租金达到58元／平米／月。
而记者还向写字楼中介陈元（化名）了解到，上述提及150平米的办公室，房东之前买的时候总价接近700万元，现在400多万元有人要的话就会选择卖掉。
“当时业主买的时候价格600多万元，快接近700万元，每平4万多。他说现在400多万元有人要的话，卖掉就算了。一分钱收益都没有，还一下子亏了200多万元。会展湾这边的写字楼除了这栋，附近好多都没卖完，卖不出去。”陈元说道。
空置率预计继续上升
值得一提的是，第一太平戴维斯展望，2023年第四季度，深圳全市将迎来六个新项目入市，为市场带来32.9万平米甲级写字楼供应。截至年末，深圳甲级写字楼全市总存量将达1104.8万平米，同比扩张9.9％。同期，鉴于新增供应规模持续处于高位，叠加市场整体需求偏弱，深圳写字楼空置率料于第四季度延续上升趋势。而供应压力将再次加剧市场竞争，料迫使业主方做出更大的租金让步以换取其项目稳定的入驻率，全市平均租金预计延续下降趋势。
一边是写字楼空置率高居不下，一边是写字楼项目不断入市，推高写字楼市场的供应量。面对如此矛盾的现象，相关城市能否减少商业用地的供应？
林木雄认为，这是一个如何将城市发展规划与本地／区域经济发展步伐相结合，令区域规划做到不要盲目乐观、过于超前的规划要求的问题。对此，他提出两点建议，一是，配合区域经济规划合理调整供地计划。商办用地供应除需考虑其对写字楼物业市场资产表现短期的影响外，更应配合城市乃至区域的经济及产业发展规划、城市内部空间结构等进行适时调整，合理控制商办类用地的整体供应规模，优化土地资源配置。
二是，加大产业扶持力度，助推楼宇经济发展。除合理调控土地供应外，政府还需对已建成或在建商务区加大产业导入力度，完善产业体系搭建，以产业带动写字楼需求增长，在助力存量项目去化的同时，推动楼宇经济发展成熟。
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