[摘要] 2023年进入倒计时，深圳楼市热度再现。
2023年进入倒计时，深圳楼市热度再现。上周（12月18日—12月24日）一周之内，深圳出现了两个“日光盘”。12月23日，深铁置业前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售·尊府（前海时代三期）开启线上选房，553位购房者抢270套房，仅用了6小时，270套约189—249平米的大平层全部售罄，套均1850万元，实现“日光”，共揽金57.38亿元。
此外，12月20日至21日，位于宝安区新安街道的海乐华府人才房项目推出的270套房源，也全部售罄。据了解，此次海乐华府项目推出270套可售型人才房三房房源，建筑面积约85平米，配售均价约为4.92万元／平米，相当于周边同类型住宅市场价的6折。
12月27日，美联物业全国研究中心总监何倩茹接受《华夏时报》记者采访时表示，上述两个项目获得市场热捧的原因，一是区位因素，两个项目都处在深圳最热门的区域之上；二是，两个项目的价格与同区位的商品房相比，都显现出很大优势，一二手价差也成为这两个项目“日光”的重要推手。
有业内人士也向记者指出，深圳所有的网红盘抢房的原因只有一个：价差。
“部分豪宅笋盘先动起来了”
深铁置业前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售·尊府（前海时代三期）位于前海CBD桂湾中央，此次共推出270套189至249平米的住宅产品，备案均价约9.9万元／平米，最低单价约8.4万元／平米起，套均1850万元。最便宜的一套总价为1600万元，最贵的一套高达2855万元。
公开资料显示，前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售三期12月16日—19日进行了意向登记工作，截至12月20日，该项目冻资入围人数达533批。12月23日，前海时代三期推出的270套住宅产品仅6个小时变全部售罄，销售金额57.38亿元。
前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售的开发历史可追溯至15年前。2008年6月，深圳地铁以17.4亿元拿下位于前海平南铁路西侧的三宗土地。上述地块后被开发成龙海家园（保障房）、前海时代一期、前海时代二期CEO公馆等项目。据公开报道，2014年11月，前海时代一期开盘，推出675套房源，均价4.2万元／平米；2015年12月，前海时代二期CEO公馆开盘，备案价区间在6.5万—9.8万元／平米，550套房源当天售罄。2021年3月，前海时代二期推出20套尾盘，单价区间在8.74万—11.05万元／平米，也是当天售罄。
12月27日，国家高端智库CDI研究员宋丁告诉《华夏时报》记者，深铁前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售三期的周边已售楼盘价位高于该盘，有一二手房价“倒挂”的老套路影响，加上深铁品牌、前海底蕴等因素，使得这个楼盘一举拿下“日光”盘的称号。
据深圳前海房产中介张强（化名）12月27日向记者透露，前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售一期于今年12月初成交了一套87.23平米的房源，成交总价为1000万元，单价11.46万元／平米。此外，贝壳APP显示，前海时代二期CEO公馆的参考单价为10.71万元／平米。
值得一提的是，在距离前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售三期2.3公里外的另一个项目——深业云海湾花园62000元/平方米[南山]海湾花园1套在售，今年6月，推919套商品住房入市，备案均价约9.2万元／平米，总价区间约900万元—1931万元／套。据深业云海湾项目销售人员的朋友圈信息透露，该楼盘开盘当天去化率超98％，销售金额破百亿元。
何倩茹表示，“2023年深圳的豪宅市场，应该是四季度会稍微好一点，主要是各种利好因素叠加在一起，部分豪宅笋盘先动起来了。”
深圳南山房产中介陈蓝（化名）也向记者指出，前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售三期“日光”是在意料之中的，豪宅市场永远不缺购买力，最近豪宅市场成交很火，市场正在向好。
乐有家研究中心数据显示，截至24日，深圳12月60—90平米的刚需房源仍占成交主流，占比46.5％，环比微跌1.3％。60平米以下的占比有显著提升，从11月的18.4％提升至20.9％。周度数据来看，12月18日—12月24日144平米以上房源成交占比有所上涨，周度环比上涨2.3个百分点。改善及豪宅客加速入市。
此外，数据显示，重点64城2023年前三季度总价1000万元以上豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03％。不同总价段成交套数同比均保持上涨。其中，有15个城市千万级豪宅成交套数已超2022年全年。
“楼市开始有回暖的迹象”
上周（12月18日—12月24日）除了前海时代107100元/平方米[南山]前海时代112套在售三期新盘“日光”之外，位于宝安区新安街道的海乐华府人才房项目推出的270套房源也全部售罄。
具体来看，12月20日至21日，位于宝安区新安街道的海乐华府选房工作在深圳市人才安居集团销售服务大厅举行，270套房源全部售罄。据了解，此次海乐华府项目推出270套可售型人才房三房房源，建筑面积约85平米，配售均价约为4.92万元／平米，相当于周边同类型住宅市场价的6折。
据宝安日报报道，12月2日，宝安区住房和建设局官网发布了《深圳市宝安区住房和建设局关于海乐华府项目住房面向人才配售的通告》、《深圳市宝安人才安居有限公司关于面向人才配售海乐华府项目住房有关事项的通知》，受到广泛关注。
对此，宋丁表示，海乐华府之所以成为新晋“日光”盘，除了它本身作为配售人才房所拥有的低廉房价优势外，很重要的原因在于其所处的宝安中心区附近区位。这是市场对于宝安重点片区未来发展前景及资产价值稳健推进的信心所致。
“更深入分析下来，可以说，海乐华府的‘日光’盘表现是近年来宝安经济实力升级的具体表现，也是宝安近年来发展和投资潜力日益提升的现实表现，这让我们想到了近年来多次观察到的宝安的显著发展轨迹。”宋丁说道。
此外，对于一周出现两个“日光”盘的局面，宋丁还指出，这和近期深圳楼市投放重磅政策有一定的关系。前不久，深圳市住建局公布了两大重要的扶持政策，一个是降低二套首付，由原来的7成和8成一律下降为4成；另一个是取消豪宅税限制，让更多人能够享受减免税的福利。这些扶持政策显然对楼市的活跃度增加起到了积极作用。在楼市新政的推动下，深圳楼市成交量有所上升，并且很快就出现了两个“日光”盘，看上去，深圳楼市开始有回暖的迹象了。
而何倩茹则认为，两个“日光”盘出现不能说明市场回暖，因为这两个项目都有比较明显的特殊性，或者说稀缺性。但年底的深圳市场，确实比前三季度表现要好。这其中有政策的力量，不过市场的回暖，不是只靠政策就能推动起来的。
那如何判断深圳楼市真的回暖？
对此，何倩茹指出，“首先成交量要稳定在一定的水平，起码二手房成交量连续6个月超过3000套。其次就是所有类型的住宅成交量都是稳定的，成交周期也要合理。此外，价格稳定也很重要。”
深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）数据显示，今年7—11月，深圳全市二手房录得（本文录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）分别为2999套、3115套、3210套、3717套和4305套。
同时，深房中协数据显示，2023年第48周（11月27日—12月3日）、第49周（12月4日—12月10日）、第50周（12月11日—12月17日），深圳全市二手房（含自助）周成交量连续3周超千套，整体走势“高位”企稳。
不过，到了第51周（12月18日—12月24日），深圳全市二手房（含自助））录得984套，环比下降10.7％，二手房录得量出现明显回落。对此，深房中协认为，随着政策效应减弱，周成交量跌破千套关口，市场活跃度出现一定程度下降。
值得一提的是，12月26日，深圳贝壳研究院院长肖小平在公开场合指出，深圳目前二手房挂牌均价为7.7万元／平米，但实际成交价约为6万元／平米，深圳楼市价格仍在调整中。
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