信荣说，说房事｜“非主流”购房法律风险

信荣说，说房事：“非主流”购房法律风险

——根据乐居微世界《“非主流”购房渠道买房会有什么风险？》中张茂荣律师发言整理

背景：因高房价“逃离深圳”早已不是新鲜事，深圳的高房价对没家庭条件的大多数人只能选择租房、临深置业，又或是通过“非主流”购房渠道来实现买房目标。

“非主流”购房渠道指的是购买法拍房、回迁房和小产权房等。除了刚需置业者外，这里面也不乏投资客的身影。

那么，通过这些渠道购买的房子价格真的低于市场价吗？为什么他们会比市场价低呢？是否存在一定风险？

2017年5月5日，新浪乐居邀请深圳（信荣）房地产律师团队首席律师张茂荣、自媒体大V侏罗纪、法拍物业老司机张杰做客乐居微世界图文直播，张律师核心观点如下：

一、“非主流”房价总体低于市场商品房，原因：

法拍房：了解的人不多，很多人怕麻烦避讳官司，客观上存在很多不明风险，竞买人少，起拍价为评估价，流拍一次降价20%，接近市场价无人竞买；

回迁房：卖家是原村民回迁户，多急需用钱，很多为期权交易（只有回迁合同，开发商尚未交付、尚未取得回迁产证），以新房开盘价为定价参考，接近新房价格没有市场；

小产权房：基本属于违法交易，房屋品质低，不能贷款，法律风险大，权利无保障，交易市场完全是被深圳高房价逼出来的。

二、“非主流”购房合同并非一律不受法律保护

法拍房：法院委托拍卖公司拍卖，成交合同合法有效；

回迁房：有证回迁房属于市场商品房，交易合同合法有效，期权合同本质属于预约买卖，合同也有效；

小产权房：除可能转红本商品房的非违建类合同有效外（如尚未达到转红年限的绿本房，本质也属于预约买卖），其他违建房、农民房、军产房、福利房等合同均无效。

三、购买“非主流”房的法律风险

法拍房：主要有两大风险：收房风险和不明费用风险。法院不负责清场交房的，竞买后可能因租客存在未到期合法长租或其他占有人拒不同意交房而无法收房（前段时间媒体报道的华侨城波托菲诺豪宅泼油漆案即是租客不走，竞买人收不了房）。法拍房均以现状拍卖，费用均有买家承担，很多拖欠费用无法查明，可能导致成本增加。

回迁房：重点是期权回迁房，一方面没有产证，必须等到原村民办下来一手证后才能办理二手过户手续，跨时长，违约风险大；另一方面，购买时只有回签合同无产证（有的开发商还没有交付房屋），原村民完全可能“一女多嫁”重复出售、重复抵押，后患无穷。（信荣律师团队代理的大冲城市花园回迁房纠纷，2014年380万一次性付款后，业主债务缠身失联，多家债主堵门换锁抢房，起诉后又被其他两债权人抢先查封执行，至今一审未果）

小产权房：绝大多数合同无效，业主随时可能毁约，其中违建类小产权房存在被拆除的风险。（本团队曾见过合作建房的，房价上涨，政府普查时原村民单方申报等候转正据为己有，与投资人互殴抢房）

四、深圳小产权房未来可能被招安

深圳小产权房的清理整顿工作是一项十分复杂十分艰巨的工作，如何平衡依法行政、有法必依、执法必严和广大小产权业主权益，是对政府执政能力和执政智慧的考验。短期看，政府处于政策高压，执法低压，想管管不了的局面，又不能永远延续下去，长期看补交地价转正的几率很大，原因是：

1、已无法律障碍：深圳土地已经全部实行国有化为小产权房转正消除了法律障碍（根据土地管理法的规定，只有国有土地上才能进行商品房建设，集体土地是不能进行非农建设的），所以深圳是具备小产权房转正的基础条件的，但前提补交地价，补办手续，消除违法状态，同时由于涉及面广，情况复杂，还需要政府出台政策支持；

2、体量大，法不制众，别无选择：据报道，深圳各类小产权房总量已占住房市场半壁江山，多年来深圳政府先后出台多次打压政策整治，效果均不理想，究其原因，一方面是体量太大，涉及面太广，确实存在“法不制众”的情况，另一方面是基于社会稳定的考虑，又不能过激执法，而购买者一般都是买不起商品房的弱势人群，强拆清除无法安置，不现实。

五、建议：

法拍房产权清晰，法院负责清场的可以可以买；有产证的回迁房与二手房商品房无异，可以放心购买，期权回迁房不建议购买，要买一定要有信任关系；违建类小产权房建议别碰，非违建类小产权房充分衡量价格和风险，慎重购买。