今天,淘哥拿到了一份《2017年深圳中原上半年总结报告》,整整75页,对深圳楼市上半年进行了详细的总结,数据翔实。
淘哥觉得,如果你想买房,无论自住或投资,掌握数据,了解供求关系是基础。
因此淘哥节选了部分重要内容,加点个人解读,奉献给各位朋友。
最值得注意的在第三点:深圳新房库存量降低到了323万的警戒水位,这已经是2015年以来的低位,静态分析的话,按照6月份的成交量,只需要11个来月即可全部卖光。
01
新房成交量29.2万
逐步走出冰封期
成交价格就不说了,官方数据是九连跌,淘哥重点谈谈成交量。
要点在于:3月份至今,新房成交量是逐月上升的,6月份已经到了29.2万平的成交水平,这基本与2016年11月,也就是1004新政后的第二个月成交量持平。
淘哥再讲几个数据了,让大家对29.2万的水平更有感性认识。
1、2016年,深圳新房成交的月平均量是34.8万平米。注意,这是3月份和10月份、上下半年都有一次强力调控后的数据。
2、2015年,新房成交的月平均数是55.5万平。这就不用多说,火热疯狂的一年。
3、2014年,是深圳楼市的一个低谷期,新房月平均成交量是33.58万平米。2013年的数据可能更接近平稳期,比2014年高10%左右,大概36.83万平米。
也就是说,虽然说深圳楼市的新房成交量有所恢复,其实连火热的边都谈不上(2015年的55.5),也远远谈不上进入正常区间(2013年的36.8),甚至连低谷期还差15%(2014年的33.58)。
目前的新房市场,只能说逐步从冰封期走出来,冰封期就是今年2月3月,月成交量竟然只有8万平!
这就是深圳新房市场整体的成交状况。淘哥觉得造成这种状况有两大因素,一是上半年推盘量极少,掰着手指头数一数就知道,基本没多少新盘发售。二是市场确实也存在观望情绪,开盘销售率下滑明显。
02
二手成交表明:
楼市热度接近正常
再来谈谈二手市场,二手其实很重要,因为其量价更真实的反应了市场状况。几个值得注意的点:
1、房价走势平稳,均价56156元,基本维持去年水平。新房不许涨,会压制二手的涨幅。还有些原因,见中原图片。
2、上半年二手房成交2.9万套,248万平米。
这个套数和面积,只相当于去年全年的3成。
同比去年上半年,成交套数减少51%,腰斩。
环比去年下半年,依然下降21%。去年10月份可是出台了史上最严调控。
3、二手住宅上半年的套均成交总价是493万,总价中位数是354万。这两个水平都比去年要高,购房者对面积选择偏大了。
4、分月来看,2月份只有2240套,创下2012年2月之后的新低。
3-5月,新房有一波小高潮,带动二手成交量上升,5月后无新热点,二手又有降温态势。目前月成交量是6343套,日均211套。
在淘哥印象中,
2015年深圳楼市火热的时候,月均成交量能冲击11800套。
2016年火热后的惯性上扬期,月均成交大概是8800套。
2014年市场低谷期,月均成交大概5500套。
2013年,相对正常的年份,月均成交大概7800套。
这样看来,目前月均6343套的水平,已经比2014年还要好,处于正常偏低的区间,比低谷期又要好点。
从这个数据也可以看出来,二手房代表的真实的深圳楼市,比新房数据体现出来的,更温暖一些。可以说已经走出低谷了。当然,距离高峰还有一倍差距。
如果有中介打电话给你,说最近二手房卖得不错,他应该没有骗你。
03
预警:新房存量降至警戒水位
淘哥刚刚分析了两个领域的重要数据:新房数据表明,楼市成交似乎刚走出冰封。但二手数据表明,楼市热度其实已经迈出低谷,比2014年都要好,快接近正常了。
未来深圳楼市会如何发展?有个数据已经透露了秘密!
淘哥发现一个值得关注的重要信号——新房库存还在进一步下滑!
看到没有,到了6月份,深圳新房库存仅仅323万平米,处于2015年以来的低位。甚至比2015年这一轮深圳楼市大牛市,启动前的2014年上半年,还要低!
淘哥觉得这是一个非常低的水平,静态的看,按照目前6月份29.2万的成交量,11个月也就卖光了。如果恢复到2013年时每月36.8万的正常水平,9个月不到也就卖光了。
这其实显示在成交低迷的外表下,隐藏的是深圳楼市依旧处于供不应求的紧张区间,而且越来越紧张。
这至少预示两点,其一、深圳楼市后市价格上涨的压力持续存在。其二、包括限购限贷在内的调控政策,不可能放松。
中原也预测:预计未来几个月,新房供应不会有很大增长,库存量会进一步下滑。
库存继续下滑的话,后果真的很严重。这里,淘哥只能说,强力的调控在稳定房价同时,减少了供应,需求却慢慢在积累和恢复,这预示着未来供需矛盾的剧烈。
随着需求的复苏,淘哥觉得,要扭转这种局面,必须尽快增大深圳楼市供应!!!
否则,淘哥的忠告是:该买的还是买吧。淘哥只能帮你到这里了。
还有很多干货,限于篇幅,淘哥就没有一一解读了,放一张中原的预测吧,
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目前年费1200,还剩下最后50多名额,之后将恢复到1588元每年。
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