业主委员会，谁主沉浮？

颜宇丹律师  

个业委会于1991年3月诞生于深圳，然而，目前深圳市住房和建设局的相关资料显示，深圳市住宅区业主大会、业主委员会的成立率约为34%，仅处于平均水平，与上海87%的业委会成立率相比差距很大。

深圳是内地产生业委会及制定物管条例的城市，但根据2015年8月公布的《深圳市住房和建设局对市人大六届一次代表建议第20150197号的答复》显示，目前，完全符合物业管理法规要求成立的业主委员会并不多，即使已成立的业委会按照法规要求规范运作的则更少。

深圳小区缘何成立业委会这么难？

一、深圳是移民城市外来人口多，生活节奏紧张，买房后邻居之间互相不来往，很多小区没有业主牵头成立业委会；

二、深圳是一线城市，由于限购令炒房者借名购房多，小区空置率高，一些真正业主不实际居住在小区里，对小区是否成立业委会没有直接利益关系；

三、一些老的小区，尤其是小户型房，租住率高，拥有所有权的业主没有住在小区里，对小区是否成立业委会无所谓；

四、小区物业服务公司不希望成立业委会监督物业公司管理及财务情况，因此不配合提供业主名单，使筹备组无法联系上业主，有些小区物业公司甚至阻扰业委会成立；

五、政府对业委会的成立既放手又严管，一方面对业委会是否成立没有硬性要求，一方面政府严格规定了成立业委会必须符合“双过半”原则及繁琐的程序，使业委会难以成立。

深圳对成立业主委员会有些什么要求呢？这在2008年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》和2014年1月1日起施行的《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》里有详细的规定。

成立业主委员会的条件：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满二年的。分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理区域符合前款条件后六十日内，建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

业主委员会的有关管理单位：

 1、市住房和建设部门是本市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门），建立物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度；

 2、区主管部门接受市主管部门的业务指导，确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；

 3、街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

 4、社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以依法委托社区工作站办理物业管理相关事务，但受区主管部门委托的事项不得转委托。

关于业主委员会选举的规定：

物业的所有权人为业主。业主人数，按照物业独立产权单位的业主数量计算，一个独立产权单位按一人计算。但物业独立产权单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上物业独立产权单位的，按一人计算。一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

业主委员会成立的程序：

1、业主委员会成员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐1至2名候选人，但同一业主只能联名推荐一次。筹备组根据预定委员、候补委员人数确定候选人总人数，并对候选人资格审查确认后，对委员和候补委员按照规定程序一并组织选举，根据得票顺序依次选出业主委员会委员和候补委员。业主委员会成员实行差额选举，差额比例不得低于20%，且不得高于50%。

2、委员、候补委员得票顺序，按照所得投票权数占与会业主总投票权数的比例与所得投票人数占与会业主人数的比例之和的大小确定；两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前。委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一以上多数同意。委员、候补委员当选名额不足或者无人当选的，可以重新选举，也可以补选，具体方式由筹备组在选举办法中确定。

3、筹备组成立6个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处可以解散筹备组并重新成立筹备组。

4、业主委员会成立后，应当通过社区工作站向区主管部门提交备案申请。社区工作站应当在3个工作日内对业主委员会书面总结的业主大会成立情况进行核查，街道办事处应当在2个工作日内进行复核并签署意见，并将备案申请及资料转报区主管部门备案。区主管部门的备案回执由社区工作站转交业主委员会。

业主委员会的换届选举：

 1、业主委员会每届任期三年，业主委员会任期届满前6个月，业主委员会应当组织换届选举，并应当在任期届满5个月前将换届选举方案报告区主管部门和物业所在地街道办事处。

业主委员会任期届满前3个月尚未完成换届选举的，由物业所在地街道办事处根据实际情况，按照下列规定处理：

  （一）街道办事处确认前期选举工作合法的，由街道办事处组织、业主委员会协助继续完成换届选举，经街道办事处同意也可以由业主委员会在街道办事处的监督下继续完成换届选举；

  （二）前期选举工作程序违法、争议较大或者具有其他影响换届选举的重大事项，由街道办事处组织、业主委员会协助，重新举行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未完成换届选举工作的，物业所在地街道办事处应当代管相关档案资料，并参照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会，筹备组成员的组成由街道办事处确定；但经确认前期选举工作合法的，街道办事处可以在前期选举工作基础上继续完成换届选举。

  2、经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意，业主大会可以决定延长业主委员会及委员、候补委员的任期，但决定延长后的每届任期不得超过5年。业主委员会应当在业主大会作出延长任期的决定后10日内向区主管部门备案。

探索与突破

目前，《深圳经济特区物业管理条例》修订工作正在展开，罗湖区也在开展业主大会法人化试点工作，市住建局力争将业主大会法人化在《深圳经济特区物业管理条例》修订中明确业主大会法律地位。

据了解，市住建局还会同市社工委和市民政局，推动居委会在社区党组织的统一领导下，进一步完善与业委会、物业服务企业的协调机制，鼓励、引导符合条件的居委会成员通过选举交叉任职业委会成员等途径，推动居委会与业委会有效融合，整合资源，形成合力。此外，该局还将鼓励和支持符合条件的物业小区业委会成立党支部，鼓励和引导政府公职人员积极参选其所居住小区业委会委员。

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校，曾处理过大量民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。

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