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司法拍卖房,真的买到白菜价了吗?

深圳颜宇丹律师 2017-08-16 17:53:15

拍卖房一向被认为要比市场流通的商品房便宜,在房价居高不下的背景下,部分购房者也会舍弃主流的买房渠道,而考虑买拍卖房。然而,购买拍卖房也很容易“踩雷”, 购买法院拍卖房,到底是捡到宝还是捡到手雷?当中有哪些风险要注意?又应该如何规避这些风险?

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以下是颜宇丹律师节目访谈实录:

一、购买拍卖房跟购买普通商品房的区别

1、拍卖房的价格低于正常的市场价格。

根据《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。一般而言,拍卖的房产在价格上比较低廉,成交价普遍比市场上同地段、同品质的房产低,有时由于房产拍卖现场经常会出现互相叫价,使得最终房价高于市场价格的情况也时有发生。

2、关于司法拍卖不受限购限制的误区。

有些人认为,司法拍卖不受限购限制,各地情况不一样。现实生活中,有竞买人竞拍成功后,到当地房管部门进行产权登记时,因没有购房资格而办不下房产证的情况,因此拍卖公司往往都会建议竞买人在交纳保证金之前自己到房管部门咨询,自行承担可能面临的风险。目前不少法院系统的拍卖都是委托给专业公司进行,法院作为委托人根本没有能力审查竞买人的资质,因为如果严格按照限购令的要求,需要审查购房人的户籍状况、房屋所有状况、个人社保交税纪录等,而这些系统目前并没有全部与法院联网,从技术上不可能实现。在此情况下,有些法院所采取的作法是,在发布拍卖公告时,就明确标注凡参加竞买房产的竞买人均需符合当地限购政策规定,因该政策导致的后果由买受人自行承担,委托人及拍卖人不承担任何责任。

3、拍卖房往往不能办理按揭贷款。

在法院主导的拍卖中,大部分情况下,购房者必须一次性交付付款,不能按揭贷款,只有对于本身资质较好的客户,才有可能供贷款支持。如果银行贷款批不下来,会导致保证金被没收。

二、买拍卖房到底有哪些风险要注意?

1、存在产权争议问题。

如果房产存在借名购房的代持关系,实际产权人向法院提出执行异议之诉,尽管最后可能法院不一定会支持实际产权人的请求,但是会占用购买人的资金和时间,增加了买受人的成本,最终还可能会拖延买受人的过户时间。

现实中也存在夫妻双方通过法院调解离婚,经过调解房产的所有权属不是登记权利人的一方所有,虽然没有办理产权过户手续,但是该生效的调解书已经确定了所有权人,该权利人若主张权利,买受人将面临竹篮打水一场空。

还有经过法院生效的判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书,有关行政机关的决定书,将该房产另行确权给他人,而该新的所有权人尚未到房产登记机关办理产权登记之前,因涉及该房产原登记权利人的债权债务纠纷,而使该房产进行执行拍卖程序,该房产的真正权利人知情后提出异议,要求停止执行,往往会获得有权机关的支持,进而使该拍卖流产。

2、拍卖的房产存在长期的租赁合同。

现在民间借贷中,债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或是长期的租赁合同,以保证在债务存续期间,房产不被处分,若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同,依据民法买卖不破租赁的原则,买受人取得房屋所有权后,也不能对抗租客的租赁权,即使取得了房屋的所有权,也无法实际入住。

很显然这种做法的出租人和承租人主观上存在是恶意,买受人可以向法院申请主张租赁合同无效。但实践中,要证明出租人和承租人存在主观上的恶意是比较困难的,如果买受人不能证明,那么买受人只能自己承担不利后果了。因为无论采用何种方式对拍卖标的所作的介绍及评价,都仅供竞买人参考,不构成对拍卖标的的任何担保。

3、房产存在抵押。

房产上存在抵押,抵押权人对拍卖房产主张权利,买受人将陷入纠纷。如果存在无法提前解除的抵押,那就麻烦了。因为解除抵押登记受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响,如果银行不同意提前解除抵押权,或者为他人设定的抵押担保,而债务人不愿意提前清偿的,则解除抵押也存在问题,又比如卖家和其他人存在联合抵押行为,也存在抵押权无法注销的问题。

4、房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵。

房屋如果属于违法建筑,或房屋实际面积与产权面积不一致或存在质量问题等情况,买受人在短暂的现场看房的时间内,可能无法发现房屋存在的隐蔽的瑕疵。由于法院拍卖的房屋,强调现房现状拍卖,对于房屋的状况,仅能依据竞买人现场短暂地看房。买受人购得房屋后,若发现房屋存在以上问题,买受人只能自己承担这个不利的法律后果。 例如在深圳的一位竞买人高价拍卖到一套顶楼复式结构的房产,不料属于加建的违法建筑,结果被人投诉要求拆除。委托人和拍卖人对房屋不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。

5、实际居住人拒绝搬迁,入住难。

买受人成功拍得房产,也办理了过户手续高高兴兴准备入住时,实际居住人拒绝搬迁,无法入住。比如原业主不讲理,拒绝腾房,再如房屋中有老年人、病人或未成年人长期居住生活,这些人是原业主设定的实际居住权利,竞买人要想通过正常的渠道,收回房产的占有使用权,存在困难。

例如:上海一市民成功拍得一处司法拍卖房,却因原业主拒搬三年多收不了房,主要是因为房屋实际使用人换成了原业主的姐姐,和法院耍起了花招,最后在法院强制执行下,此案才终于了结。

6、欠缴税费风险。

部分被拍卖的房屋,可能存在拖欠水电费、物业费、土地使用费及滞纳金等费用的情况,这部分费用算下来也可能是一笔不小的数目,如果买受人在竞买前,没有了解清楚的话,需要买受人自行承担。有些拍卖公司的拍卖规则还明确规定一切过户税、费(含应由卖方支付的税、费)均由买受人负担。

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三、竞买者怎样才能避开“雷区”?

1、购买法拍卖房前应先调查清楚。

购买司法拍卖房屋前,可以先委托律师尽职调查。应当做到知已知彼、心中有数,尽可能地了解拍卖房产的有关信息。尤其是该房产是否属于能够进入市场流通的完全商品房,也即已办理了房地产权登记取得房地产权证书,且该房产之上不存在查封,或虽存在查封但系实施查封的机构解除查封委托拍卖;同时也应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托,有无相关委托人的书面授权委托;房屋之上是否存在抵押权或房屋租约。同时,需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。在拍卖前,对房屋成交价大概的价格区间做到心中有数。

2、了解是否存在抵押债权。

要想了解拟拍卖房产之上是否存在抵押债权,一般可向拍卖的组织者及房产所在地房地产权登记机关了解是否存在抵押债权,有无办理抵押登记。对已办理抵押登记的比较容易查询,对未办理抵押登记的则难以得知,但在法律上可视为竟买人善意不知情,其通过参与竟买取得该房产所有权并办理所有权登记的则属于物权法上的善意取得。

3、获知拍卖房具体欠费情况。

    如何获得具体欠费情况,一般可从以下三个途径着手:

(1)看相关房产拍卖公告的情况,在公告中是否明确记载了相关欠费情况,还是要求买受人自行处理相关欠费事宜;

(2)看拍卖的委托人所披露的信息中是否包含有关欠费情况,对欠费的交纳人有无做出明确说明;

(3)可自行或委托律师等社会服务机构从业人员尽职调查,主要是到房产所在物业服务公司了解相关物业管理费、水电煤气费、欠费情况,并可到相关有线电视收费单位了解欠费情况。

4、避免因自身原因造成违约。

遵循有关拍卖的法律规定,按照拍卖规则,在竟得拍卖房产后及时签订成交确认书,并应按照相关约定交纳购房款,并在规定期限内办理相关产权转移登记手续和房屋移交手续,避免因自身原因造成违约,所交定金被没收并赔偿相关权利人的损失情形的发生。

四、关于拍卖小产权房的问题

、“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

第二、小产权房并不等于违法建筑,一般情况下,违法建筑指的是没有取得建设工程规划许可证,或虽已取得建设工程规划许可证,却未按照许可施工所建的工程,在有些地方村委利用集体土地所兴建的统建楼也是领取了绿本房地产证的。

第三、小产权房对存在有其合理性,小产权房也是有一定使用人价值的,小产权房进行司法拍卖也是常见的现象,但是该拍卖的小产权房是否系违法建筑,以及能否实际交付由竞买占有使用,在将来能否办理产权登记,都要视情况而论,不能一概而论。

颜宇丹       

广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员,全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

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