9月29日，武汉举行了一场规模较大的土拍，现场出让9宗住宅用地。虽然多是位于城市核心区的住宅商业优质地块，但竞拍冷静，未有举牌竞争。
其中两宗大型城中村地流拍，延期再推出；武汉地产集团、中铁建等大型国企各以底价竞得一住宅商服地块；剩下的4块城中村地块总面积45.83万平方米，建筑面积达141万平方米，被旭辉集团以底价总价38亿元，楼面仅为每平方米2700元左右。
武汉是华中地区最牛城市，身背国家中心城市，国家航运中心等高规格头衔，为何本次土拍竟如此冷清，没有一点竞拍氛围，倒似定向出让一般。
可能和十九大临近有关，政府层面对房企进行施压，预示着未来一段时间里，中国热点城市房企拿地都不会太过踊跃。
杭州、南京、郑州、长沙、成都、重庆等强二线城市接下来的土拍估计也会以冷清收尾。
这并不是说热点城市未来的土地成交会减少，而是竞拍激烈程度不再，溢价率也不会动辄100%。
事实上，今年热点城市土地成交量仍非常大，我们可以通过中国指数研究院统计的前三季度数据来看一下。
从表格中可以看到，前三季度300个城市土拍楼面溢价率同比去年整体上有所降低，说明在政府施压下土拍举牌不再那么激烈。
但同期的土地供应面积、成交面积、出让金同比都在增加，这表明各城市土地供应量虽然在增加，补库存，楼面价也仍在快速上涨，未来的房价自然也只能是涨。
以武汉这次土拍为例，武汉地产拿下的84号青山滨江商务区东片为住宅商服用地，出让指导价8.1亿元，楼面价9000元/平方米。据了解，青山滨江上次推地为2016年7月，招商局地产以43.56亿元底价拿下约78万平方米地块，楼面价5582元/平方米。
相比之下，楼面价涨了61.2%。
杭州前三季度土地出让总金额已达1743.8亿元，超去年全年。其中临安撤市设区后贡献不菲，今年土拍额达125.2亿元，而去年仅为3.8亿元。
不过，虽然统计的300个城市楼面价在上升，但一二三线城市却出现了分化。
从表格中可以看到，一线城市出让金大幅增加，但楼面价却同比下降了15%，这说明一线城市土地供应量在增加（深圳除外，因为深圳已无地可供，新房建设是通过城市更新获取土地），溢价率下降了45%。
二、三线城市土地出让金、楼面均价都在上涨，尤其是三线城市，可以用暴涨来形容，溢价率也上浮了21个百分点。
二线城市目前的土地成交量虽然同比去年略微有所下降，但仍有大量的土地供应到市场，武汉2017-2021年武汉市计划供应住宅用地4765公顷，年均住宅用地供应量953公顷，可建住房建筑面积约1.26亿平方米。
从分化的情况可以预测，未来中心城市周围的三线城市房价涨幅要高于二线，二线又高于一线。
事实上也很好理解，一线城市未来的规划中，基本都将周边城市囊括其中，如上海周边的嘉兴、南通，深圳周边的东莞、惠州、中山，广州周边的佛山，以及昨天和前天本号讨论的廊坊北三县。
他们要么是同城规划，要么打造“1生活圈”，通过轨道交通相连，发展前景自然比许多二线城市还值得看好。
当然在政府强力调控，以及正展开布局的租购并举制度，在路上的房地产税、遗产税等长效机制管控下，一二三线城市都不可能再上演暴涨模式，更大的可能是集体进入慢牛通道。
在慢涨通道中，各级城市涨幅排序为：一线城市周边的三线城市>二线城市>一线城市。
子非鱼2017-10-01 15:14:47
