业主秒变“股东” 购房要签《财产份额转让协议书》

在深圳，50万元竟能买到产权70年的公寓，这种机会你听了会心动吗？一则刷爆朋友圈的楼盘广告就给广大深圳人营造了这样一个梦想：总价50万起就能买到纯正的龙岗地铁盘。那么，这种说法是否真实确切呢？这种价格如此“低廉”的房子真的能买吗？背后又有怎样不为人知的风险？腾讯房产特地前往现场，为大家一探究竟。

据腾讯房产了解，龙城玖寓还未开盘，样板间尚未开放。项目主推21-38平户型共188套。置业顾问表示，项目的付款方式尚不确定，有可能是一次性付款，也有可能是首付5成，然后在交房前付清余下款项。

总价50万起买公寓？ 一层楼只有一个产权证

当眼看到这则楼盘广告的时候，大家的反应都是：“真的有这么便宜吗？”对此疑问，楼盘的现场置业顾问表示，根据户型和楼层的不同，的价格确实只有50万。如果提前认筹的话，还可以享受额外的折扣，但具体的方案还未出炉。

在周边楼盘都卖到4万多／平的情况下，这种首付只要25万元的低门槛房产确实吸引了不少人。但大家都关注的是，为什么这个楼盘会卖得比周边楼盘便宜那么多呢？它的产权和其他项目比又有什么不同？通过腾讯房产的深入了解，果然发现了其中的“猫腻”。据置业顾问介绍，项目这块用地是70年产权的商住用地，但楼盘现在只剩下了48年的产权， 腾讯房产在现场了解到，该项目总共有8层，一层为商铺，二至七层为公寓住宅。但这些公寓并不如其他项目是一户一证，而是一层一证或多层一证，其中，二三层每层各有一个产权证，剩余的四至八层则只有一张证。这样算来，一栋楼188套住房竟只有4个产权证！这样一来，价格为何如此"亲民"，也就可想而知了。

业主秒变“股东”  购房要签《财产份额转让协议书》

188户只有4个产权证，那么这些房产该如何买卖呢？对此，置业顾问给出了这样的解释：这栋楼是开发商以公司的名义买入，然后购房者作为公司的有限合伙人，和公司以股权转让的形式，签订一份《财产份额转让协议书》。简单说来，就是“房子”变成了“股权”，“业主”则变成了“股东”。

当问及这4个房产证如何处理时，置业顾问称，这些房产证届时都由物业公司妥善保管。而关于投资者关心的如何出手的疑问现场销售也表示操作非常简单，业主只需要跟你的买家签订另一份《财产份额转让协议书》，换言之，就是将你的“股权”（房子）转让给他人，让他代替你成为公司“股东”。

购房权益如何保证  到手的真的是自己的房子吗？

这种购房方式真是闻所未闻，让人不禁怀疑，这样买来的房子真的靠谱吗？现场销售对此疑问的解释是：项目房产在工商局有备案，也在不动产登记局有登记，同时，在公证处也可以公证，但费用需自理。

广东诚公律师事务所合伙人律师颜宇丹认为，房屋买卖和股权投资是两个不同的法律关系，用于买卖的房屋必须是依法可以进行销售的。如果房屋买受人的合同目的是取得房屋所有权，那么按照房屋出卖人的说法，则房屋所有权因以房屋作价入股而变成了股权。股东以出资为限对公司债务承担责任，且该房屋的所有权人将由约定的买受人转为公司所有，买受人的合同目的落空无法实现，这种买卖是不受法律保护的。名为房屋买受人却被人为地变成了公司股权投资人，个中可能存在法律危险。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。