又是一年报名季，芳姐的知识星球（小密圈）密集出现学位房购买咨询。作为一枚过来人，小朋友经历了小升初、朋友们的娃经历过了中考，芳姐把深圳的升学看得透透的。对于买不买学位房，如何买学位房，芳姐建议首先要明白你家的核心诉求：你到底是要买教育，还是兼顾读书，还是对教育其实不在乎，还是主要是为投资赚钱？目的不一样，购房策略不一样。
人是在竞争里生存和发展的。在幸福的角度，幸福是内心的感觉，并不是pk竞争的结果。你认为何种幸福，是你家娃未来应该去达成的幸福，这就成为家庭如何买学位房的根基价值观。如果，你承认社会丛林法则，认可幸福基于物质、智慧基于学识，那么就必须去面对应试教育这个不可能更改的现实。
对，你有条件，可以规划初中起，送娃去美国、加拿大、西欧读书。从一个池子，跳到另一个池子，可以简单避开国内的升学竞争（考试）体系。但是，人类的拔优选材，总是靠以KPI（如成绩）为主的比较、选择。
西方发达国家的教育和中国的教育并无本质上的彻底不同，不过就是KPI打分类型有些区别。在哪里都有竞争，出了国竞争的是学业+活动+圈层背景等多因素。也许躲过了，但也许什么都没躲过。只是，如果你选择了出国，那么就可以不管国内教育这一套了。学位房姑且和你是路人——但是你可以当投资品一样去投资，那是后话。
如果，你没条件或不愿意，从中国这个世界发展机会含金量的池子跳到其他死水微澜的池子里去，那么，你就必须面对中国应试教育、以成绩选拔精英的这个现实。毕竟，你无法改变这一切。自唐朝以来，千年里，中国人也没能改变考试、选拔这个本质。其实，西方世界也没有。哈佛也是择优录取，跨国公司也是360°绩效考核来发奖金和搞提升。
如果你不能改变这个现状，你就只能去评估和分析这个现状，你能做什么：
- 你是完全浸入这个体系，从里面冒出尖锐的头呢；
- 还是得过且过的，相信成绩一般的娃才是未来商业竞争场的英雄呢；
- 还是认为学习是个狗屁，成绩好坏根本无所谓呢；
- 还是娃的素质一般，但想巧劲取巧、稍微弯道超车呢。
策略不同，战术不同。
对于来咨询的、有一定资金的，有娃将要读书的，需要改善或置换自住房的，芳姐的建议就是：承认丛林竞争从小开始；要不不买学位房，要买就买真的【应试教育能力】卓出的学校的学位房。这样，孩子才能得到KPI竞争和排名体系里，更好的结果。钱，花在【核心目标】的达成上，直接花在孩子的成绩上。否则，其实你买的不是学位房，而是【家庭最优自住房】或【增值投资博弈房】。
以过来人的体验，把考试考得好的小学，主要还是在福田。比较扎实的，就是位于通新岭的荔园、位于石厦的石厦小学。扛得住6年严酷的、洞悉社会真相的教育培养，让这些学校走出来的娃，相对会考试。
罗湖的学校，是非常不错的，即抓素质、又抓考试、又有还不错的初中。但是，深圳4大中学里，明显福田要多点。罗湖只有一个深圳中学，翠园中学虽然好、但依然不是全市梯队的。在罗湖，素质和考试都要抓，则结果两者都不会。可是，确实得承认罗湖对孩子整体公平、孩子身心都会很健康。
虽然南山的学校也是尘嚣直上，但是南山搞的是素质教育。再有名的南外、育才类，娃娃在4、5年级前都是以“开心素质培养”为主。但是，到了4、5年级，学校当然知道小升初就是一场学生潜力和成绩的见不到硝烟的排名赛，也会临时抱佛脚的让学生们开始培养应付严酷考试的能力。
但是临时突击，让从小玩惯了的娃，会有点手足无措；从素质到考试，转变太突然，让孩子们的压力会更大。
结果就是，哪怕是南山知名小学的孩子，在深圳4大升学方面，并无优势；而南山自己的初中也并没有超过4大。就会让家长在小升初时，感觉很鸡肋。除了拼考试能力，有没有表面不是完全靠考试，升的初中也不错的学区（学校）呢？毕竟小升初是不考试的。
深圳口碑好的初中主要是深圳中学、实验中学、深圳外国语、深圳高级中学、南山第二外国语、南山外国语、百合外国语等。这些中学，有的要考试择优进特别班；有的有地段生班。
地段生班生源素质有如荒野，青苗与杂草同生，良莠不齐。重点班都是通过种种看不到的成绩刷选进去的或考试进去。而部分小学的成绩，更容易被这些中学发现。
比如，深圳东海小学、布吉春蕾学校，都是比较更容易被深圳外国语或百合外国语录取的学校；而福田百花-通新岭片区的其他小学，相对罗湖小学更容易被深圳外国语或百合外国语录取。
比如深圳实验小学，直升深圳实验中学也比较好。
而罗湖的螺岭小学、翠竹小学、深圳小学虽然其实都比较好，而且介于素质与应试教育之间，平等博爱精神更明显；但是主升的中学翠园中学、罗湖外国语就不如深圳和百合外国语系那么更让家长放心。
说到底，在深圳真正想靠学位房给孩子带来更好升学前景的，其实主要是博弈小孩升入四大中学特别班的可能性。在这种方面，福田因为有4大中的3个中学（实验、外国语、高级）的地缘优势，及福田有更多注重考试的学校，及福田更多几个对口外国语系的小学——所以福田学校比南山的学校，优势明显突出。
所以，你们问我，学位房该买哪里，现在的芳姐可以斩钉截铁的告诉你：如果再来一次选择，芳姐自己都会选择百花-通新岭那边的学位房、或香蜜湖的东海花园，更多机会升入深圳外国语、百合外国语的学校；或者直接买深圳实验学校的小学部学位房。毕竟，学位房要不就买真正有用的；否则花了千百万的钱，小升初时发现是学校鸡肋，也没意思。
其次，就是重点布局名校初中的学位房。如果孩子不能通过各种有形的无形的考试选拔入名校初中的重点班，那么名校的地段班也还是比其他普通中学要好。地段班最然并卵的是生源水平参差不齐、不能保证每个娃都是牛娃。教育固然是重要的，天分也依然是重要的。非常普通的娃，再好的老师也无法把他送入清华的。与其怪学校，还不如接受孩子平凡的现实。
但是，作为名校，起码学风正、三观正，孩子相对不容易接触太多乱七八糟的。或者说，现在娃的成长环境是少不了乱七八糟的，哪怕二次元漫画都有很多负能量的东西在影响花朵们纯洁的成长。
但是，普通中学的风气会更乱。人生观的养成，教育环境很重要。跟着8大中学走，孩子不一定能清华北大、常春藤；但是，学会的正能量人生观、结识到的正能量同学和校友总是比普通中学多点。
而名校初中的学位房，在深圳已经是普遍10w+的价位了。相对实惠点的是翠竹深圳中学的学位房（6-9万），福田第二梯队石厦中学、莲花中学学位房（6-9万）。
在翠竹买个能上深圳中学或翠园中学的学位房，的好处是，用跟关外品质房差不多的价格锁定了深圳中学的教育理念，同时获得成熟的地段、交通、公园和购物。而且家庭的供楼压力也不大，罗湖的消费其实也比较低、生活省钱一点。在翠竹这一带的小学读书，还是有4大初中重点班、翠园和罗外重点班的选拔机会的。
在福田第二梯队买石厦中学、莲花中学学位房，虽然确属第二梯队，但是福田的小学是很知道考试的力量的。从小把娃娃的基本功抓得比较好，再配套一下学而思的晋级分层体制，小朋友小升初时，就有被名校重点班选择的机会、福田区级重点班选拔的机会，和升入石厦中学、莲花中学的保底后路。石厦中学、莲花中学虽然不是梯队的学校，但是孩子会考试啊；会考试的娃，中考时等于多一次机会。
所以，真正要买学位房，芳姐就建议买上述学校的学位房。
再补充一下，则可以在龙华看看深圳高级中学（红山3大名盘）、深圳外国语分校（圣莫丽斯和白石龙），在坂田看看深圳实验学校分校（新城学校）、在龙岗中心区看看深圳中学分校。作为分校，还是需要通过未来多年的考试成绩来接受家长的检阅的。但是，毕竟这些地方的房子价格还有5-8万的，房子又新、区位又有发展前景。实在下不了手住百花、翠竹的老房子，那么就选择龙华、坂田、龙岗中心区的这些次一级的偏未来概念的学位房，花个碧海的房价、同时更多个更有盼头的学位。也是可以的。
至于南山，芳姐觉得其实是鸡肋。
南山除了南二外，其他名校中学都趋于一般、或成绩不稳定。到了小升初、中考，南山名校的家长内心就开始orz，发现并不实惠。虽然南山外国语、南山实验、育才二小和二中也是老牌子，但对应的优质的楼盘，房价都10w+了，而在KPI教育排名赛里，真不比百花、香蜜湖的更好。
所以，我认为，在南山买学位房，其实就等于是买豪宅。等于买豪宅的时候，顺带配一下学位房。房子的增值前景很好，但对娃娃的考试前景不一定是（不是指娃娃的成才哈）。
南山最突出的，是8-9百万的学位房或第二梯队学位房。在深圳，800多万买个地段不错的3房，有小区，又带还可以的学位的房子是很少的。南山8-9百万的育才、南山实验的蛇口、南头的学位房，本身因为地段，潜力是的。
如果单论增值，育才、南山实验的学位房是比福田石厦学位房要好的。
只是在升4大方面，南山的弱一些；而南山自己成绩稳定的好中学并不多，实验、南外这种成绩还比较波动。
至于宝安，学位房只有宝安中学。
学校不错，也是靠谱的。但是，其对应的新房、尤其是大户型，实在已经贵了。与其买800万以上的宝中中学学位房，还不如去买南山和香蜜湖的学位房，地段更主流些。
买点宝中中学周边老破旧小，拆迁+学位+总价低，也是一种解决思路。但整体来说，博弈宝安中心学位房，价格付出其实跟南山、福田、罗湖一样，而宝安中学在升学出路方面是不如福田和罗湖的。那么，对于更普遍的家长来说，出到这个价了，不如买南山、福田、罗湖。宝安中学学位房真的更适合宝安本土人士。
总结下，关于为了孩子读书买学位房，决策的主题词是：
如果要学位（考试），就买最的小学学位房或初中学位房。深圳好的初中，数量还是福田多些；升学选拔时，福田的小学也更有优势；如果比较鄙视中国教育，那就出国不犹豫。
如果只是为发财，那么所有带学位概念的房子都可以去博弈。
- 南山、香蜜湖的豪宅很值得买，因为还带学位概念。
- 南山8-9百万的实验、南二外（原学府）、育才二是值得买，这个价 位的3房也不算贵，第二顺带还有个过得去的学校。
- 南山1200-1600万的高新南、华润城、南二外（本部）的值得买，香蜜 湖1000来万的学位房3房值得买，毕竟没有学位房、这种地段的房子也这 个价。有学位，是加持。
- 福田、罗湖的学位房老多层，不但买个学位、还多个旧改盼头。
- 龙华、坂田、龙岗中心区的学位房，新房、次新房、次次新房，片区未来 行情带、有学位则更具拉升可能性。
- 宝安中学学位房，适合宝安本土，学校不错，但是升学出路丰富性是不如 福田的。
爱住家投研圈2018-04-08 09:18:02
