导语
随着粤港澳大湾区规划的日益完善，其公布的日期也愈加接近。前海再次成为置业者们关注的热点区域。
目前，前海在售或即将推售的新盘较少。近日，有人爆料，前海有一个住宅项目——前海港湾花园即将现楼入市。
这个项目品质如何？周围配套如何？邱阁主前往现场实地考察，为大家一探究竟。
2015年获预售开盘
1、2栋捂盘两年多
前海港湾花园位于月亮湾大道与兴海大道交汇处，建筑面积为64,625㎡，是一个纯住宅项目，底下无商铺。
项目整体规划共5栋，总户数为692套，面积段为约76—146㎡的2-4房，地上车位数29 ， 地下车位数700，物业费用每月3.5元/㎡。
2015年11月23日项目取得预售许可证，同年11月29日开盘。
当年，项目只推售了3、4、5栋约75-88㎡的2-3房户型，共584套房源。1、2栋共108套的3-4房户型没有推售，选择了捂盘。
根据媒体报道，当年开盘的3、4、5栋，单价约4.9万/㎡(折后4.6万)，单价约8万/㎡，均价6万/㎡。
据悉，3、4、5栋的业主们已于2016年12月入伙。
查询深圳市监局可以看到，当年1栋的备案价约11万/㎡起，而2栋的备案价约7.5/㎡，约11万/㎡。
查询深圳市规土委可以看到，项目1栋、2栋单位均已转为现售，状态均为“初始登记”。
其中1栋A座为2-15层，共28套的4房单位。1栋B座为2-10层，共20套的4房单位。2栋为2-30层，共60套的3房单位。
样板房及营销中心暂未启动
1栋楼王预计8月推售
项目1栋楼王
项目的“营销中心”位于1栋A座2楼，邱阁主到达“营销中心”后，发现其只是一个办公室，现场没有项目模型，也没有项目相关资料，只有一位工作人员在岗。
邱阁主咨询工作人员得知：项目目前暂无在售房源。但确实即将推出1栋、2栋约126-146㎡的3-4房，还有少量81-88㎡的2房。预计推售时间为8月，预计价格约8万/㎡起，毛坯交付，届时将开放新的样板房及营销中心。
邱阁主从营销中心往外望去，可以欣赏到南山美丽的自然风光。
以下为项目2015年公开的模型图及户型图，仅供参考
▲项目模型图
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户型图由左至右分别为：C户型：81㎡的2房、C1户型：81㎡的2房、D户型：87㎡的2房、B户型：88㎡的2房、F户型：124㎡的3房、G户型：146㎡的4房。
以下为项目2015年公开的样板房，仅供参考
▲81㎡的2房2厅1卫样板房
▲88㎡的2房2厅2卫样板房
交通便利，公园荟聚
居住氛围浓厚
小区凉亭
营销中心出来后，邱阁主在小区花园内转了转，发现小区花园内十分安静，颇有“鸟语花香”的意境。
▲小区健身区
▲科学的垃圾分类
▲人防避难所
花园内除了凉亭，还有两个健身区。此外，小区的垃圾分类也做得不错。邱阁主注意到小区内还有个应急的人防避难所。
▲深大附中高中部（4栋视野）
▲在建的世茂前海中心（2栋视野）
▲项目周边配套
虽然没有新的样板房看，不过，邱阁主在各栋楼中转了转，观察了每栋楼的视野。离开了项目后，接着去观察了项目周边的配套情况。
商业配套
教育配套
▲荔湾大厦的底商
▲泛海拉菲花园二期的泛海购物中心
▲项目周边小区
项目是纯住宅小区，底下没有商铺，也没有大型购物中心。但周边小区的底商及中小型购物中心足够满足日常需求。
项目紧邻的荔湾大厦及汉京确悦有一些底商，项目对面的泛海拉菲花园二期有泛海购物中心。此外，项目周边还有大润华购物广场及兴海湾肉菜市场。
交通配套
荔湾站线路图
▲荔湾站施工现场
项目距离在建的5号线南延段荔湾站仅约300多米距离，未来可与2、9、15号线及深惠城际线换乘。目前，5号线南延段已经实现全部封顶，计划在2019年通车！
▲前海兴海路口公交站
除了地铁，项目面前还有一个公交站——前海兴海路口，可乘坐81路、36路等公交到达龙华、罗湖等区域。
教育配套
▲片区小学学区范围（来源：南山教育在线）
通过查询南山区学区地图发现，目前，项目所属小学为：南山实验教育集团荔湾小学，是一所新开的42班规模的六年制公办小学。
其中，小一有4个班，160多名学生，是南山区首批中国国际象棋特色学校。其已于2017年9月1日开学（借址深大附中初中部）。
▲深圳附中初中部
▲片区中学学区范围（来源：南山教育在线）
项目所属中学为：深圳十大高校之一的深大附中的初中部。其是一所全寄宿型中学，招生规模约600人，共12个班，分普通班和重点班。
深大附中初中部几乎所有的好学生都会留在深大附中高中部。2017年，深大附中初中部升到高中部的比例为23.33%。
其它配套
项目背朝前海湾，南面为大南山公园，西面为小南山公园，周边还有青青世界、月亮湾公园、荔林公园以及兴海公园等丰富的自然景观资源。
周边房价
▲项目周边二手房价（来源：深圳链家）
目前，项目周边以住宅小区为主。链家数据显示，片区在售二手房价格在约5—13.3万/㎡之间，均价约7.5万/㎡。
项目之前推售的住宅，目前挂牌价格在6.9—8.3万/㎡之间，均价约7.3万/㎡。泛海拉菲花园挂牌均价约8.3万/㎡，南山花园挂牌均价约8万/㎡。
邱阁主总结
1、环境安静舒适，居住氛围浓厚，但部分户型视野会被遮挡
项目自带花园，周边以汉京确悦，泛海拉菲花园，南山花园等住宅小区为主，居住氛围浓厚，但2栋的部分户型的视野会被周边建筑遮挡。
2、公园环绕，自然资源优越，但缺乏医疗及文体配套
项目背朝前海湾，周边且拥有大小南山，青青世界、月亮湾公园及兴海公园，自然景观资源十分优越。但项目周边缺乏医疗及文体配套，离项目最近的医院为相距约3公里的蛇口人民医院。
3、大户型，总价较高，适合改善置业者
此次，项目预计推售的1、2栋以100㎡以上的大户型单位为主，上车门槛较高，比较适合改善置业者，不建议刚需置业（资金雄厚者例外）。
以一套约126㎡的3房住宅为例，如果备案价格不调整，参考项目当年备案的价格7.5万/㎡，一套算下来总价也要945万左右。
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深圳壹地产2018-07-16 14:43:16
