7月 | 一二手住宅成交价稳定，月成交量创今年新高

新 房 市 场

供给端有所回落

7月深圳全市新房住宅批售约16.12万㎡，推售约21.34万㎡。虽然7月住宅推售面积较上月有大幅度的下降，但就近一年推售量来看，7月新房住宅推售量相对正常。

新房住宅量升价稳

7月一手住宅的成交均价为54142元/平，环比上升0.09%，即上涨49元/平。7月新房住宅的成交套数为3461套，环比增加27.95%。

成交面积方面，本月成交34.22万平，环比上升22.61%，月成交量创下近一年新高。

南山成交量升价跌

分区域来看，全市成交均价的区域为南山，成交均价为100791元/平。

全市成交面积的区域为龙岗，成交面积为14.27万平。

从成交面积来看，7月南山环比上升134.4%至5.26万平，宝安成交面积环比上升47.9%至14.22万平，龙岗成交面积环比上升1.9%至14.27万平。罗湖和福田成交面积分别下降46.7%和90.3%。（注：盐田无成交记录）

从7月各区价格变动来看，宝安成交均价环比上升4.3%至56205元/平。

全市各区的均价除了宝安之外，其余区域都有所下滑，其中南山降幅，南山成交均价环比下调19.9%至100791元/平。（注：盐田无成交记录）

龙光玖龙台位居首位

7月成交前十楼盘，龙光玖龙台以214套的成交量夺冠。排名第二和第三的分别是南山区的华润城润府和宝安区的满京华云著。

二 手 住 宅

二手量成交量创今年新高

7月二手住宅成交量有所上升，月内共成交6991套，环比上升14.44%，成交量创今年新高。

中原领先指数报893.2，环比上调0.02%，近期已录得连续六个月上调。

全市二手住宅均价维持稳定

7月全市二手住宅均价为53028万/平，环比上涨13元/平。

全市二手住宅成交均价上涨幅度的区域为龙华，7月龙华成交均价环比上涨1.3%至49489元/平。南山成交均价环比上涨21元/平至84179元/平，成交均价居全市。

另外福田和龙岗成交均价也略有上涨。罗湖和盐田成交均价分别下滑0.6%和0.7%。

7月深圳各区二手住宅市场成交量均出现上涨，其中盐田和罗湖涨幅均超过20%。龙岗成交套数为1492套，成交套数居全市榜首。 

从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比50%，上涨房源和下跌房源占比一致。整体来看，价格变化幅度都在10%之内，价格变化幅度在0%~5%的房源占比对多，达到30%。

租 赁 市 场

租金水平连续七个月上涨

根据深圳中原研究中心监测显示，租金方面本月全市住宅租金71.1元/平•月，上调1.91%，自2017年以来，全市整体租金总体呈现上涨趋势，今年前七个月持续上涨，在租赁市场不断发展的背景下，租金有望继续上涨。

福田、龙华租金领涨

福田租金水平依然位居全市，为107.0元/平·月。从各区租金变化幅度来看，全市各区租金皆上调。其中，福田上调幅度，达到2.72%；龙华紧随其后，上涨2.69%。

中 原 研 判

★  二季度新房市场推售增加，因此7月住宅成交量有所上升，创今年新高。价格方面，受豪宅项目网签的影响，一手价格打破21个月下滑的状态，环比上升0.09%至54142元/平，价格依然相对稳定。

★  从成交情况开看，市场已经度过了“三价合一”的消化期，二手住宅价格坚挺，成交量也创下今年新高。

★  7月下旬，主流银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%，深圳房贷利率全线上调，上浮的房贷利率会进一步抑制房地产的投资和投机需求。

★  更重要的是7月31号发布的新政指出暂停企业购买商品住房、新供应用地商务公寓只租不售、新政后购买商务公寓限售5年，新政后购买商品住房限售3年。

新政的出台将更进一步压抑房产的投资功能，回归居住属性。短期来讲，投资客退场，市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎，新房成交量将有所下降，成交价格将持续平稳。

二手市场，成交量也将显著下滑。未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”，将有利于发展长租公寓市场，全市租金有望继续平稳上调。

附：2018年8月潜在入市项目