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咖姐课堂 | 借名买房确权难,小心赔了房子又折钱

中原大咖 2018-09-07 18:21:37

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当下多地实施限购政策

有些人为了规避政策的约束

不惜铤而走险来个“借名买房”

本以为稍后过户回来就大功告成

然而有时却“赔了房子又折钱”

即使闹上法庭也难以顺利维权

一起来了解一下

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什么是借名买房?

购房者以家人、朋友或者其他人的名义购房,而购房款项仍由购房者自己支付。

借名买房的主要原因

◆ 借名人不具备购房资格,购房政策中的“坎儿”使得有些人因不符合条件而无法购买;

◆ 购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款,通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请;

◆ 购房人想享受特定的购房优惠条件,如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。

如果成功买房过户,当然是皆大欢喜,但实际上借名买房风险多多,来看案例:

【案例一:借名买房成立,仍被查封】

2011年9月,李女士看中了位于深圳南山区某房产,但由于她是非深户无购房资格,就打算将房屋产权登记在A公司名下,以后再行过户。随后,李女士夫妇分批将购房款打入该公司账户,房子也正常购买、居住了。

然而就在2015年,A公司发生借款纠纷,被B公司告到法院申请查封涉案房产,随后B公司依据生效判决向法院申请强制执行,法院即将拍卖涉案房产。

李女士得知消息后起诉至南山法院,想证明与A公司存在借名买房关系,房产归自己所有,拍卖应该停止执行。并提供了承诺书、函件、短信记录、付款票据、占有房屋等一系列证据。

法院审理后认为,借名买房认定有效,但房产登记在该公司名下,且已被查封并申请强制执行,而原告是规避政策购买房产,对于涉案房产登记在他人名下可能面临的不利后果应有所预见,参照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第 17 条的规定,鉴于原告对于涉案房产未能办理过户登记手续存在过错,其请求不能对抗现有强制执行程序,故对于原告要求确权、办理过户并要求停止执行的诉讼请求,不予支持。

【案例二:借名买房成立,终夺回房产】

姐姐借弟媳之名买房,弟弟、弟媳却背着姐姐自行办理了产权证明,并要求姐姐腾出房屋。双方均起诉至法院,要求确认房屋为本人所有。

早在1996年,姐姐以弟媳赵某的名义购买了一套房屋,并于12月交付购房款及水电、卫生费,楼房交付后,姐姐装修后入住并支付水电等费用。2000年7月,姐姐交付购房款9101元,至此取得该房屋全部产权。2003年赵某出具证明,该房屋全部房款由姐姐支付。

到了2016年10月,弟弟和妻子郑某却瞒着姐姐办理了上述房屋的所有权证,并起诉姐姐,要求她腾房。姐姐也起诉要求确认房屋为她本人所有。

法院判决,该房屋由姐姐购买并使用至今,应属姐姐所有。弟弟夫妻二人还并不配合执行,最终法院发出强制执行裁定书与协助执行通知书,强制将所有权证办理至姐姐名下。

其实借名买房已经并非个案,最近又有不少新闻:

《女子向表弟借名买房!3个月后表弟闪婚,一口咬定:房子是我的!》

《表哥出钱表弟出面,“合力买房”后闹纠纷:表弟闪婚难买婚房,声称房子是自己的…》

《重庆女子出钱买房,为享首套利率只写男友名字,却变成男友和闺蜜婚房…》

从这些案例就能看出,借名买房通常发生在关系亲近的两人中,例如兄弟姐们、朋友、情侣等。出于信任,很可能只进行了口头约定,一旦纠纷产生,维权实在缺乏证据。

那签了协议就稳了吗?

并不。有的人以为双方只要签订了借名购房协议,则协议有效,借名人的主张可以支持,但如果房屋已被查封、善意过户给第三人或存在其他不能过户原因,协议不能获得法院支持。另外,如果购买的是经济适用住房等保障性房屋,则双方签订的借名购房协议一般认定为无效

过户纠纷麻烦多!

虽然房屋满足过户条件,但被借名人才是名义产权人,掌握着过户的主动权,借名人可能面临被拒绝的风险。同时,被借名人将房屋转移登记到借名人手中也要负担相应的税费,反而多出很多麻烦。

难以维权……

去年广东省高院发布了一份《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》,其中第28条规定:

借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。

借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。

出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。

风险也不仅存在于借名者身上,被借名的人也应该慎重考虑

自己会丧失首套房资格,如果是按揭买房,下一次自己购房时将不能享受首套房按揭贷款相关优惠(新闻中的“无良表弟们”都是闪婚,没办法以首套房优惠买婚房,所以起了占据房产的心)。

如果借名的人在实际供房过程中产生逾期,还可能影响自己的征信

所以,无论是向他人借名还是被借名,都有相应的风险。购房者一定要谨慎考虑,千万不要有侥幸心理。


来源:南方都市报 | 深圳晚报 | 广州普法

整理:中原大咖

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