42岁开始走红的吴秀波，从为人所知到大红大紫再到人设崩塌只用了短短8年时间。
而极具戏剧性的西安楼市，从巅峰到低谷，只用了不到半年。
01
2018年4月29日，乍暖还寒的西安街头流动着两波躁热的人群，他们浩浩荡荡地分别奔赴位于西安与咸阳接壤处后卫寨附近的恒大都市广场1号楼与位于西安市长安区韦曲十字商圈的融创天朗南长安街1号，准备摇号抢房。
前者248套房，中签率不足1/10，后者推出的700套房，有5000多人参与摇号。
那几个月里，西安在摇号、限价与几乎零门槛的落户新政推动下，尽情享受着楼市饕餮盛宴，成为关注的焦点，仿佛回到了盛唐。然而，好景不长。
5个月后的9月27日（昨天），在距离上一次5000人抢房的融创天郎南长安街1号7.6公里的雁塔区三迪曲江香颂枫丹，推出了473套新房源，不同的是，这次仅18人登记购买，而经过现场核验通过的家庭却只有零个，最终近500套新房无一人购买。
创下了西安房地产市场2015年下半年以来，项目无一人购买的纪录。
同一天，位于西安未央区的世茂璀璨倾城也推出了297套新房源，结果同样惨淡，仅两个家庭通过最终核验。
从门庭若市到门可罗雀，从千人摇号抢房到无人问津，只用了不到半年的时间。与西安这座千年古都本身的文化激情相比，西安楼市潮水退去的速度快得惊人。放眼，没有一个城市有这般戏剧性。
02
与昨天分析的杭州一样，西安这轮楼市的启动，也是紧随一线城市之后的跟涨。
2016年之前的西安，房地产市场非常稳定，房价均价始终保持在10000元以下，直到深圳、上海展开调控。之后东部强二线城市也相继进入调控，加剧了西安房价的上涨速度。
整个房地产市场的热钱，被驱赶到了中部、西部、东北等热点城市。在这种背景下，西安、成都、重庆、武汉、长沙、南昌、贵阳、昆明、沈阳、哈尔滨、长春房价纷纷响应抬头。
2017年，武汉、长沙率先开展了“百万人才计划”，宣布5年内要留住100万人才。西安、成都、重庆、杭州、郑州等随即加入。
相比于其他城市，西安的人才新政可谓力度空前：在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户大西安。效果也是立竿见影，2017年全年西安新增户籍人口达25.74万人，接近西安过去5年新增人口总和，创下人口增速新纪录。
进入2018年，西安进一步简化落户流程，推出了“即日起面向在校大学生仅凭学生证和身份证即可完成在线落户大西安”的新举措，推出当天就有8000人落户。数据显示，2018上半年西安落户人口突破50万，超过2017全年落户量。
大量人口涌入带来了巨大的购房需求，再加上炒房客和热钱西移，西安房价一路上窜。
2018年3月份，西安宣布摇号新政，在摇号+新房限价的驱动下，买到即赚到的思维造就了一波又一波的抢房潮。
从2017年年末的南京、长沙、武汉，到2018年的成都、西安、杭州、深圳等，抢房剧情此起彼伏。
南京：2017年11月15日南京河西10家楼盘同时上市，引来了万人抢房潮。据媒体披露，有人半夜就开始排队，而当时黄牛连夜替排队的价格被炒到了1500元/夜。
长沙：2017年11月25日，长沙某楼盘公开摇号，房源167套，2298组认筹，中签率仅为9.5%，创长沙市场中签率纪录；12月24日，541套上市，认筹超过了5000人；
武汉：2017年12月上半月，武汉连开9盘，日日即开即售罄；
成都：2018年3月初，400套房源共超过5万人参与摇号，中签率不足1%；
西安：2018年4月19日，700套房5千人摇号；
上海：2018年4月21日，位于上海中环一豪宅楼盘开盘选房，382套总价1000万到2000万的豪宅引来751组客户，中午即告售罄，销售金额约58亿；
杭州：2018年5月7日，近3000人抢177套房，一位98岁的杭州老奶奶摇号买到了房……
人为制造的恐慌需求，加上人口不断涌入的刚性需求，再加上国家中心城市的加持，西安房价走出了一条义无反顾的上涨曲线。
房天下追踪的数据显示，截止到目前西安二手房均价为12646元/平米，相比于2016年10月，上涨了61%。
而在摇号抢房的利益驱动下，西安还发生了腐败事件，几十位政府工作人员通过关系，提前内定新房开盘房源的内幕消息被曝出。
事件立刻引起了中央关注，5月初住建部约谈西安，同时被约谈的还有成都、太原、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。
之后，中央政治局会议定调楼市，坚决遏制房价上涨，住建部强调建立问责机制。楼市迎来拐点，如今北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门等几个房价炙热的城市均已熄火，受大环境影响，多数城市楼市开始转凉。
与跟涨一样，西安楼市转凉亦是跟随大环境的行为。
03
在市场逐渐转凉的大背景下，有些城市仍在挣扎。如广州推出了新版抢人计划，简化了落户流程，缩减了社保年限。
西安、杭州等一众楼市正在进入高位盘整期的强二线城市会否开启新一轮抢人计划，进一步降低落户门槛，保住房价呢？本号认为，概率不大。
毕竟像西安、郑州、武汉、长沙等这些已经加入人才争夺战的城市，落户门槛已经够低，西安几乎是零门槛落户。
而房价高位盘整的大势已经形成，这是中央近段时间会议传达的政治任务，地方城市不能也不敢再去刺激房价。
先知先觉的开发商们早早就开始筹措粮草准备过冬。恒大改变了以往快速发展的步伐，采取了利润为王的战术，并偿还了永续债；万科提出要年底之前回笼资金6300亿。
今天，强调降速的碧桂园曝出消息，要加强有效供贷，去化不佳、且正负零为负的项目考虑停工。头部房企都在为已经到来的漫长冬天做准备。
未来一段时间里，会有更多城市进入高位盘整期。
但正如本号昨天文章说到的，对于好的城市而言，高位盘整只是上涨路上的插曲，盘整是暂时的，上涨才是主基调。这是我国的土地财政与城市化进程决定的。
短期盘整，对于身兼省会、副省级城市、国家中心城市，又坐拥西咸新区的西安而言，不会有太大冲击，长线来看，西安楼市仍会是潜力的城市之一。
子非鱼2018-09-28 17:42:35
