像房屋买卖这么大的事
不仅出钱的买家可能会中途反悔
出售房子的卖家也可能会半路反悔
那么，一旦出现这种情况
卖方需要承担哪些法律责任？
购房者又应该如何维护权益？
典型案例
赔了定金还不够，涨价部分归买家
2015年底，大雄经人介绍，看中了胖虎一套房屋，协商后双方签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋(含固定装修、固定厨卫设备、车库、车位)，总价350万元，并约定胖虎应于次年3月注销他项权证。大雄支付了5万元购房定金。
但是快到3月约定的日期时，胖虎突然反悔说不卖房了，原因是房屋价格上涨。大雄委托律师向胖虎发函，但胖虎拒绝履行合同。
最终，大雄将胖虎告上法庭，要求他退还定金并赔偿损失。
审理中，经大雄申请，法院委托房地产评估公司对涉案房屋等物品的价值进行鉴定。评估结果为所有物品总价390万元。
法院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约履行各自的义务。
被告胖虎拒绝履行合同的行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。
此外，被告违约给原告造成的损失包括直接损失和预期可得利益损失。
涉案房产经鉴定总价值为390万元。本案中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。
故根据评估鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。胖虎不仅要退还大雄购房定金5万元，还要赔偿损失40万元（390万-350万）。
不同情况下，卖方反悔承担不同责任
【签了定金协议，未签买卖合同违约后果】
◆ 双倍返还定金/违约金赔偿
买家交付了定金，还未签订买卖合同，此情况相当于预购房合同，合同标的为房屋的购买权。卖方若反悔发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或赔偿违约金。
【签了定金协议+买卖合同违约后果】
◆ 买方上诉法院，可能判决强制过户
当买方满足以下5个条件时，可主张强制过户：
①签订的买卖合同有效；②购房人具有购房资质；③购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户；④售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及履行合同约定的义务超过十五日的证据材料；⑤交易房屋未被限制，如查封等。
但最终法院是否会判决强制过户，需要根据具体案情来定。
◆ 买方有权解除合同，并要求卖方承担根本违约责任
在具体的诉讼中，法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额：①守约方的实际损失；②违约方的恶意性程度；③合同履行的程度。
◆ 双倍返还定金
若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失)，那么守约方还可主张赔偿其损失；否则，违约责任和赔偿损失是不能同时适用的；违约责任和定金罚则只能二选其一，不同时适用。
此外，至于买方选择何种方式维权，买受人可根据实际情况和需求而定，出售人作为违约方无权选择解约，选择权在于买方。
【买方交房款后，卖方还能反悔吗?】
卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的(被查封等情形)，法院一般会判决双方继续履行合同。
此时，若卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，基本上都问题不大。
来源：江苏高院 | 中国普法网
整理：中原大咖
转载请注明以上信息
中原大咖2018-09-28 17:42:48
