10月月报 | 新房供应攀升，住宅成交下跌

本文来源：深圳中原研究中心

01  宏 观 经 济 · 政 策

制造业PMI骤降，经济下行

财政部、国税局：个税专项扣除办法

深圳住房项目应在签约1年内开工 4年内竣工

[宏观] 制造业PMI骤降，经济下行

• 2018年10月份，制造业PMI为50.2%，较上月下降0.6个百分点，较去年同期低1.4个百分点，虽然连续27个月位于荣枯线上方，大型企业PMI较上月跌幅0.5个百分点，中小型企业PMI持续大幅下滑，分别跌落1个和0.6个百分点，都处于枯荣线下。10月财新PMI录得50.1%，厂商表示受裁员、钢铁原材料等涨幅造成的生产成本提高，再加上外需收缩，经济未见明显起色。

• 10月央行不断释放流动性，支持金融机构扩大对中小企业信贷投放，稳定实体经济。国内，人民币面临持续贬值的压力不减，贸易出口受限，政府基建投资促进经济的效果减弱，各项税改带来的红利还在缓慢释放。另外，股票平仓风险也由于多部门领导人联合发言与地区政府救市资金的介入，以及部分资金机构开始通过不设平仓线的场外质押的方式进行揽承，使得风险暂时有所化解。但外围经济环境仍然不乐观，美联储持续加息仍然是大趋势，英国脱欧，欧区债务危机可能再度浮现，总体经济预期下行。

[政策] 财政部、国税局：个税专项扣除办法

中国第三季GDP增速回落

中国国家统计局（10月19日）公布第三季度宏观经济数据。今年前三季度中国经济增速达6.7%，不过增速逐季放缓，从季度的6.8％，回落到二季度的6.7％和三季度的6.5％。第三季度的同比增速也是2009年一季度以来。

中央政治局会议：经济稳中有变

中共中央政治局10月31日召开会议，但本次会议并未提楼市政策和去杠杆。房地产调控也进入平稳期，房地产也会保持长周期的稳定。会议指出，当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视，增强预见性，及时采取对策。当前我国经济形势是长期和短期、内部和外部等因素共同作用的结果。我国经济正在由高速增长阶段转向高质量发展阶段，外部环境也发生深刻变化，一些政策效应有待进一步释放。

财政部、国税局：个税专项扣除办法

10月20日，财政部、国家税务总局会同有关部门起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》在两部门官网开始为期两周的向全社会公开征求意见。按照暂行办法规定，专项附加扣除标准并非一成不变，将随着教育、住房、医疗等民生支出变化情况适时调整。据悉，暂行办法向社会公开征求意见后将依法于2019年1月1日起实施。

[政策] 深圳住房项目应在签约1年内开工 4年内竣工

住建部：在浙江等8省开展政府购买公租房运营管理服务试点

10月16日，住建部印发《推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》，提出为进一步完善公租房运营管理机制，更好地吸引企业和其他机构参与公租房运营管理，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。

深圳：住房类建设项目应在签约1年内开工 4年内竣工

10月17日，深圳市规划和国土资源委员会印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》（以下简称《办法》）的通知，强化批后监管，规范开竣工延期管理，合理确定建设项目开竣工期限，以及严格开竣工延期管理，加大竣工违约处罚力度。《办法》规定，主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工；主体功能为非住房类建设项目的开工以及竣工期限以超高层建筑高度（超过100米）进行区分，“建筑面积”以5万、10万平方米作为建筑面积为界点，合理确定开竣工期限。

中原点评

本轮政治局会议对与以往不同，罕见的描述了经济运行困难，强调“经济下行压力有所加大”并对未来经济形势的判断并不乐观。中国GDP增速已明显放缓，为6.5%，亦是2008年全球金融危机后的。央行通过降准、公开市场化操作提振经济的效果已不再明显，M2增速已严重超过M1增速，面临流动性陷阱的系统性风险日益加大，在中期选举大背景下，经首脑对话，中美贸易争端在双方共同努力下已有和平谈判解决争端的可能性，但预期还不明显，后阶段，我国将以“切实办好自己的事情”为基调，合理将资源往国内市场倾斜，稳定当局内部环境，等待政策缓慢释放。

02  新 房 市 场

新房市场整体网签均价大幅上升

新房住宅网签量继续大幅下滑

1000万以上公寓成交占比升至一成

公寓类型豪宅成交占比近七成

【住宅占比继续减少，公寓占比超四成】

• 10月新房市场共成交3907套商品房，环比↑1.2%，其中公寓占比44%，较上月增加两成，住宅占比48%，较上月减少一成，商办及其他占比仅10%。

• 10月豪宅成交627套，环比增加106.9%。

【新房市场整体网签均价大幅上升】

• 网签数据显示10月全市新建商品房共成交3907套，环比↑1.2%；成交面积为35.39万平，环比↓5.4%，成交均价为56840元/平，环比↑22.8%。

• 新房住宅均价维持稳定，本月有大量高端公寓网签，受商办成交结构影响，本月新房整体网签均价大幅上升。

【新房市场十七个项目获批】

• 10月新房市场共十七个项目获批，其中龙岗、福田获批项目居多。

【新房市场十七个项目入市】

• 当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大，开发商业绩压力大，推盘节奏加快，10月共有十七个项目入市，其中绿景红树湾壹号、传麒景苑为现楼入市。

  
  

【访客指数随着推盘量增加逐渐回升】

• 十一黄金周远洋新天地、金地龙城中央等项目纷纷推出特价房源，另外大族云峰、万科星城等众多项目选在十一开放展示中心、样板间，访客指数达到65.54，十一过后访客指数回落，后期推盘项目逐渐增加，大部分项目都启动全城转介，楼盘访客量逐渐回升，但是实际成交量仍然处于低位。

备注：中原访客指数选取2015年周访客量为基期，基期访客指数为100。

【住宅供应大幅增加】

• 10月共11个住宅项目获批，其中佳兆业山海城家园（一期）、龙园大观、星河天地花园一期三个项目获批住宅套数均超过1000套。11月住宅批售套数合计5643套，环比↑56.45%，住宅批售面积合计53.9万平，环比↑38.84%。

• 10月新房市场共17个项目入市，其中含住宅项目达到13个，住宅推售套数合计6721套，推售面积合计70.9万平，本月推售面积是上月的3.1倍。

【新房住宅整体开盘去化率约25%】

• 10月共有17个住宅项目开盘入市，整体开盘去化率约25%，其中绿景红树湾壹号、碧桂园凤凰国际公馆、中洲湾三项目开盘当天住宅去化达到六成以上。另外，香山美墅五期、星河天地开盘去化约三成。

  
  

【新房住宅网签量继续大幅下滑】

• 网签数据显示10月新房住宅成交1835套，环比↓18.37%。9月成交均价为54071元/平，环比上月减少9元/平。

• 根据市场监测，近两月新房大量推盘，且大部分项目都启动了二三级转介，加上新政后二手市场门客稀少，大量门店经纪人转向新房推介，新房营销中心经常出现宾客满堂的假象。实际上诚意客户量仍较少，且市场预期转变后，刚需购房更为谨慎，实际成交量仍然较低。

  
  

【新房住宅存量逐渐增加】

• 截至2018年10月底，深圳全市新房住宅存量为267.3万平，环比↑17.43%，按照过去半年平均成交量计算，去化仅需9.82个月。

• 新政后市场需求下降，开发商预期已经有所转变，推盘节奏逐渐加快，随着新房批售项目的增加，年前存量有望进一步增加。

【住宅均价环比再减少9元/平】

• 新房住宅均价在2013-2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后住宅均价维持在极小范围内变动。

• 10月新房住宅成交均价54071元/平，环比上月再减少9元/平。

【六区成交均价齐上升】

• 10月除南山区外六区均价齐上升，龙岗区10成交均价为43796元/平，环比上升26%，上涨幅度，主要是因为本月龙岗区佳兆业未来城网签套数较多拉高了区域均价，且本月亚迪三村安居房网签套数较上月减少了266套。

• 其次是龙华区均价环比上升9.6%至62859元/平。

【龙岗区成交占比】

• 从区域成交面积上看，四区成交面积环比下降，两区成交面积上升，近两月开盘项目较多，其中龙岗区居多，10月龙岗区成交7.61万平，环比↑42.7%，占比42.7%。宝安、龙华近两月成交面积持续下降，10月龙华区仅网签0.69万平，占比仅3.8%。

• 从区域成交均价来看，福田区由于天健公馆及安托山花园的网签，均价环比上涨7.7%，达到95736元/平，而南山区本月无海上世界双玺高端豪宅网签，10月成交均价仅81769元/平，环比下降2.6%。

  
  

【8万以上占比较上月减少12.9个百分点】

• 5月以来8万以上价格段成交占比持续上升，10月占比仅9.2%，较上月减少12.9个百分点。

• 4-6万及6-8万价格段占比均较上月有所增加，4-6万价格段占比达到54.6%。

【60-90平户型占比65.2%】

• 从成交户型面积段来看，10月60-90平主力户型占比达到65.2%，90-144平面积段占比增加至26.2%，可见刚需户型和改善型户型占比总和已超九成。

• 从面积段成交价格来看，主力户型60-90平面积段成交均价环比上涨7.4%至48809元/平，而90-144平、144平以上面积段成交均价均有所下降。60平以下住宅市场上比较稀缺，小面积的住宅价格往往更高。

【6万+成交面积占比27.7%】

• 10月网签住宅项目共53个，其中有6万+成交记录的楼盘有16个，安居房1个。

• 10月新房住宅6万+楼盘共成交447套，占全市成交套数的24.4%；6万+住宅楼盘成交总面积为4.9万平，占全市成交面积的27.7%。

【住宅项目网签套数10】

• 网签数据显示，10月佳兆业未来城成交210套，位居住宅项目网签套数10榜首，也是本月一个网签套数超过200的项目。

• 10月10楼盘共成交1078套，占全市成交套数的59%，成交套数占比连续两月上升，市场集中度越来越高。

【华润城润府三期连续三月成交金额】

• 网签数据显示，10月华润城润府三期以12.22亿元的成交金额遥遥领先，但较上月成交金额减少了20.81亿元，华润城润府三期已经连续三月成交金额。

• 10月住宅成交金额10楼盘成交金额共计59.34亿元，占全市住宅成交金额的62%，占比减少了5个百分点。

【开发商成交面积10】

• 10月佳兆业集团有未来城、城市广场、龙平紫园三个项目网签，网签面积达到24727平，位居开发商成交面积10榜首，其次是华润置地、博林西岸置业。

• 10月10开发商成交面积共计111.9万平，占全市成交面积的67%，占比较上月增长7个百分点，行业集中度上升。

【开发商成交金额10】

• 10月华润置地有华润城润府三期和柏宁花园两项目网签，成交金额达到12.60亿元，位居10榜首，其次是佳兆业集团、康达尔集团。

• 10月10开发商成交金额共计64.57亿元，占全市住宅成交金额的67%，占比与上月持平。

【十一月潜在计划入市项目】

• 预计11月潜在计划入市项目共二十四个，具体项目入市时间有待进一步跟进。

• 新政后，市场需求下降，市场预期转变，开发商推盘节奏加快。

【公寓成交量价齐升】

• 10月共有5个公寓项目获批，福田和宝安分别占3个和2个，项目批售面积合计13.57万平。

• 成交方面，全市商务公寓共成交1684套，环比上升107.39%；成交面积11.10万平，环比上升157.71%；受豪宅类公寓影响，本月成交均价环比上升54.69%至69615元/平。

【南山公寓成交面积占比】

• 10月全市各区公寓成交量都有不同程度的增加。

• 其中南山受臻湾汇和润府影响，成交面积环比增加1313.27%至4.70万平，占全市成交的42.35%，成为全市成交最活跃的区域。

• 龙岗已经连续三个月无公寓项目开盘，但龙岗仍以3.96万平的成交量位居第二。

• 从成交均价来看，南山受豪宅公寓项目影响，成交均价环比增加30.62%至106304元/平，另外福田和龙岗成交均价分别环比增加3.17%和0.18%。

• 其他区域成交均价均有不同程度下滑，其中宝安成交均价受中粮云景广场项目影响，成交均价环比下跌14.12%，跌幅。

【60-90㎡公寓成交占比超三成】

• 45㎡以下小户型公寓成交占比下滑24.54%至32.48%，占比依然位居首位，此面积内段金地龙城中央自在寓成交最为活跃；

• 45-60㎡的公寓成交占比上升11.65%至26.34%，此面积段内潮商广场的成交最为活跃；

• 60-90㎡的公寓的成交占比上升8.2%至31.47%，此面积段内臻湾汇的成交最为活跃；

• 90㎡以上的公寓成交占比上升4.69%至9.62%，此面积段内悦玺的成交最为活跃。

【1000万以上公寓成交占比升至一成】

• 从成交总价来看，10月100万以内低总价的公寓成交占比下滑3.11%至0.83%。

• 总价在100万-300万之间的公寓成交占比为56.71%，环比下降24.69%，此价段内金地龙城中央自在寓和恒大城市之光成交相对活跃。

• 总价在300万-600万的公寓成交占比为18.05%，环比增加8.32%，此价段内华润城润府成交最为活跃。

• 总价段在600万-1000万的公寓成交占比增加9.29%至13.48%，总价在1000万以上公寓成交占比上升10.19%至10.93%。臻湾汇在以上两个价段内的成交都相对活跃。

【成交量10占比超七成】

• 10月成交量10榜单中，南山的臻湾汇位居名，龙岗有5个项目上榜。

• 公寓成交量前十榜单共成交1288套，占全市成交套数的76.48%。

【臻湾汇为销售金额项目】

• 网签数据显示，本月臻湾汇共成交294套，成交金额为32.4亿元，为10月公寓项目成交金额。

• 10月公寓成交金额10楼盘成交金额共计64.42亿元，占全市公寓成交金额的83.35%。

【四豪宅项目入市】

10月有两个豪宅项目获批，均位于福田，分别为中洲湾和深业中城，批售面积合计10.21万平。以上两个项目均已入市，另外上月获批的香山美墅以及现楼发售的绿景红树湾壹号项目也于本月入市。

【豪宅量价齐升】

• 10月一手豪宅共成交627套，环比↑106.9%，成交面积为6.73万平，环比↑41.9%。

• 成交均价为99723.3元/平，环比↑16.4%。

【公寓类型豪宅成交占比近七成】

• 分区域来看，10月仅南山和福田有豪宅成交。

• 南山区成交量遥遥领先，一手豪宅共成交624套，成交面积为6.66万平，面积占全市比重为98.99%，南山的成交以臻湾汇和华润城润府为主；

• 福田成交3套豪宅，面积共计0.07万平，面积占全市比重为1.01%。

• 分类型来看，受臻湾汇和悦玺公寓等项目的影响，本月公寓类豪宅成为成交主力，本月共成交4.61万平，成交占比升至68.4%，占比较上月上升了64.3%。

• 住宅类豪宅本月共成交2.12万平，占比为31.6%，住宅类豪宅成交以华润城润府为主。

【千万豪宅成交套数环比增加近三成】

• 本月千万豪宅共成交301套，环比↑27.54%；千万豪宅占比为8.55%，较上月上升0.84%。

【臻湾汇位居成交榜首】

• 南山的臻湾汇备案294套，位居10月豪宅成交榜首。

• 本月一手豪宅成交套数3共成交577套，占总成交套数的92.03%。

【1000万以下豪宅成交占比超五成】

• 10月一手豪宅成交总价段在1000万以下豪宅成交占比为51.99%，环比上升29.88%；1000万-2000万价段的豪宅成交占比为41.95%，环比下降30.00%，以上两个价段内臻湾汇和华润城润府成交相对活跃；

• 2000万以上豪宅成交占比较低，2000万-3000万豪宅成交占比为4.31%，环比上升2.00%；

• 3000万以上豪宅成交占比为1.75%，环比下降1.88%。

新房市场总结

• 网签数据显示，10月新房住宅成交1835套，环比↓18.37%。10月成交均价为54071元/平，环比上月再减少9元/平。

• 根据市场监测，新政后市场需求量下降，市场预期转变后，开发商推盘节奏加快，近两月新房大量推盘，大部分二手交易经纪人转向新房推介，楼盘访客量有所回升，但目前刚需客购房偏谨慎，预计未来很长一段时间成交量都将在低位徘徊。

• 尽管开发商资金紧张，但是尚未出现大幅度降价，新房住宅均价依旧坚挺。

  
  

• 网签数据显示本月公寓成交量价齐升，全市商务公寓共成交1684套，环比上升107.39%；本月成交均价环比上升54.69%至69615元/平。

• 近两个月有大量公寓项目入市，市场供应激增促进了市场的成交，尤其是豪宅类公寓项目的入市有效的带动了公寓市场的成交量，也提高了全市公寓的成交均价。

• 本月豪宅类公寓成交量近三成，豪宅类公寓的活跃使得小户型公寓占比出现明显下滑，但小户型公寓占比依然位居首位。

  
  

• 近两个月共有七个豪宅项目入市，带动了豪宅市场的成交，10月一手豪宅共成交627套，环比↑106.9%，成交面积为6.73万平，环比↑41.9%。

• 与以往不同，本月公寓类豪宅成为成交主力，本月共成交4.61万平，成交占比升至68.4%。

• 从从网签数据来看，本月南山区依然为豪宅成交最活跃的区域。本月福田有三个豪宅项目入市，预计未来福田成交热度会有所上升