权威发布：2018年房地产市场总结及预判（新房市场）

本文来源：深圳中原研究中心

2018年房地产市场总结及预判

☆01  新 房 住 宅☆

新房住宅供应大幅增加

新房住宅限价明显，南山区最为明显

新房住宅全年备受关注

大运片区成交最为火热

华润置地年度成交金额

新房住宅供应大幅增加

• 2018年全市新增预售住宅391.9万平，同比↑20.0%，新房供应除了新增预售外还有部分现楼入市，根据深圳中原研究中心监测，2018年新入市住宅面积合计400.5万平，同比↑34.4%。

• 自2017年初新房开始执行限价政策，2017全年开发商推盘积极性低，2018年货币收紧，对流入房地产行业的资金监管尤其严格，开发商资金压力巨大，而且下半年国内外经济形势严峻，市场预期转变，开发商不得不加快推盘节奏，尽快回笼资金。另外，住宅推售增幅大于预售增幅，显示出2018年现楼入市项目有所增加。

新房住宅限价明显

• 网签数据显示，2018年全市新房住宅成交2.9万套，同比↑13.8%，成交面积为292.4万平，同比↑12.8%。新房住宅推盘量大幅增加，但成交量在历史周期中仍处于低位。

• 2018年新房住宅限价明显，住宅均价延续2017平稳下调趋势，从1月至12月累计下调180元/平，全年均价为54120元/平，同比↓0.6%。

新房住宅全年备受关注

• 2017年新房市场全年观望情绪浓厚，2017年积压的购房需求在2018年得以释放，且在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房客户转向新房市场，上半年新房市场关注度持续高涨。

• “731”新政对深圳楼市造成重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。在市场预期转变后，开发商比二手房业主更快做出反映，而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性，新房住宅的关注度仍远高于二手房。

• 5月底海上世界双玺项目入市，首次引入政府公证摇号选房，体现出上半年新房市场成交火爆。9月中下旬以来住宅项目扎堆入市，新房折扣加大，分期付款，高佣转介等促销活动越来越多，个别项目开盘去化千套，但市场热度较上半年有大幅下降，但新房市场无疑全年备受关注。

访客指数震荡起伏

• 2018年春节在2月中旬，春节所在月份访客量急剧下滑，比往年春节月份更为惨淡。上半年客户购买意愿强，新房关注度持续高涨，访客指数触底反弹。部分项目出现认筹数量远大于房源数量，开启政府公证摇号选房，新盘访客指数维持在相对高位徘徊。

• “731”新政影响下，访客指数在9月再次触底，随后开发商推盘节奏加快、促销力度加大，访客指数再次回升。整体来看，2018年新房市场备受关注，访客指数相比2017年有所上升，全年震荡起伏。

2018年新房住宅开盘去化约41%

• 2018年新房住宅开盘去化约41%，较2017年有大幅上升。上半年新房供应紧张，开盘去化更为理想，万科瑧山府、山语海二期、海上世界双玺、万科蛇口公馆、中海天钻、华润城润府三期六项目均开盘告罄，大部分项目开盘去化约六成。

• 下半年新房住宅周均开盘销售率明显低于上半年，仅华润城润府三期加推的住宅开盘售罄，且加推热度较批大幅下降。

五区供应成倍增加，宝安区供应占比超龙岗

• 根据深圳中原研究中心监测，2018年新房住宅推售套数合计41282套，其中宝安区供应1.6万套，占比40%，超过龙岗。从各区供应来看，仅龙岗区供应有所减少，六区供应增加，其中盐田、罗湖、福田、南山、宝安五区住宅供应成倍增加。

五区成交上升，龙岗成交占比47%

• 2018年全年新房住宅成交合计成交2.9万套，从各区成交套数来看，龙岗区占比47%，其次是宝安占比27%，南山区占比9%。

• 对比各区成交面积来看，龙华区成交面积同比↑4.0%，成交套数同比↓3.3%，可见龙华区套均面积有所增加，而罗湖区正好相反，其套均面积从127平下降到92平。

南山区是限价最为明显的

• 从区域均价分布图来看，宝安、龙华、龙岗、福田四区均价上涨，盐田区均价领跌，主要是因为盐田区从2017年中开始连续14个月无成交，且盐田区成交量较少，区域均价受个别项目定价影响严重。结合市场监测，南山区是限价最为明显的，2018年南山成交均价同比下滑9.2%至92095元/平。

90-144平成交占比上升至三成

• 从成交面积段来看，60-90平刚需户型仍是成交主力，2018年成交占比58.2%，同比有所下降。

• 2018年90-144平改善型户型成交占比上升至30.5%，144平以上的大户型占有略有下降，而45-60平的小户型有所上升。

4万以下价格段成交占比大幅减少

• 2018年6万+价格段住宅共成交7264套，占全市成交套数的24.7%，6万+住宅成交88.8万平，占全市成交面积30.4%。

• 从各价格段成交占比来看，2018年4万以下价格段占比大幅减少，8万以上价格段也有所减少，新房住宅成交价格在中间价格段比较集中，4-6万价格段占比接近五成。

大运片区成交最为火热

• 从成交片区来看，2018年大运片区以2773套的成交量位居热点片区榜首，其次是西乡片区、龙岗中心城片区。

• 2018年大运片区网签楼盘有佳兆业未来城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龙平紫园、御景蓝湾公馆、颐安都会中央花园六个，大运新城文体配套齐全，2017年底世贸拍地规划建设600米超高商业中心，其片区楼盘成交持续火热。

• 另外值得一提的是，坪山片区除市场成交2472套，还有2503套保障房（亚迪三村）成交，坪山片区总成交占全市成交16.9%。

片区均价及涨跌幅榜

• 网签数据显示，2018年布吉片区成交1718套，位居热点片区10第七位，其年度成交均价为50475元/平，同比上涨15.26%，领涨全市。其次是民治片区均价上涨14.9%至68574元/平，沙井片区上涨13.91%至43948元/平。

• 2017年下半年以来布吉片区入市新房逐步突破5万，其中均价5万以上的凯旋TRC、万科麓城、玺樾山三楼盘是2018年布吉片区的成交主力。

• 蔡屋围片区住宅项目较少，2017年仅有中海天钻一个豪宅项目网签，2018年新增了实地剑兰郡刚需项目在售，以致2018片区均价76143元/平，同比下降25.98%，其次是后海片区下降14.7%，沙头角片区下降14.52%。

壹成中心连续两年成交套数

• 壹成中心花园于2015年入市，2017年共成交1475套，2018年共成交1264套，连续两年位居住宅成交套数10榜首，其次是龙光玖龙台成交1094套，远洋新天地成交1040套，3成交套数都在千套以上。

• 2018年成交套数10楼盘共成交9313套，占全市成交套数的31.7%，与上年持平。

华润城润府成交金额

• 华润城润府项目2018年分两批入市，共推售1296套住宅，部分还在网签中，2018年共网签972套，均价84982/平，成交金额达到108.61亿元，位居2018年住宅项目成交金额10榜首，其次是壹成中心、香山里花园。

• 住宅成交金额10榜单中海上世界双玺成交均价、套均面积，但该项目仅推售167套，已全部网签，总成交金额为71.04亿元，位居第四。

华润置地年度成交金额

• 2018年华润置地凭借华润深圳湾·悦府、华润城润府、银湖蓝山润园三项目成交金额达到152.26亿元，位居成交金额10开发商榜首。

• 万科在2018年推出的住宅项目较多，其凭借万科瑧山府、万科瑧山道、万科星城、万科蛇口公馆、万科麓城、深国际万科和风轩六项目成交金额共计141.83亿元，位居第二，其次是鸿荣源集团、佳兆业。

佳兆业年度成交面积

• 佳兆业在坂田、平湖、盐田各有一个城市广场住宅项目在售，在大运还有佳兆业未来城、龙平紫园两项目，佳兆业的项目一般体量较大，2018年下半年佳兆业项目的促销力度，率先启用首付分期，其全年网签面积达到21.6万平，位居成交面积10开发商榜首。其次是万科、鸿荣源集团。

• 2018年新房住宅成交面积10开发商共成交132.6万平，占全市一手住宅成交面积的45.3%，行业集中度明显。

全市存量与去化

• 截至12月底，深圳全市新房住宅存量为346.5万平，同比上升2.33%。按照过去一年平均成交量计算，去化周期为14.22个月。

• 2018上半年新房住宅存量持续减少，到2018年8月底存量仅207.8万平，9月中下旬以来供应不断增加，年底存量骤然增加，但预计明年上半年开发商推盘节奏放缓，存量或将进一步告急。

区域存量与去化

• 从各区存量来看，龙岗、宝安存量一直是的，2018年宝安区（含光明、龙华）的供应超过4万套，其占比远超龙岗，12月底存量数据显示宝安区存量154.2万平，领先全市。

• 从各区去化时间来看，龙岗、南山的去化时间较短，而福田、罗湖、宝安去化较慢，盐田因为中间14个月无成交，去化时间无法估计。

中 原 研 判

【总  结】

2018年深圳政策调控力度加大，调控效果明显。2018年深圳新房住宅成交2.9万套，较去年有所上升，但还远低于近十年的年均成交量。2018年新房住宅限价明显，住宅均价延续2017平稳下调趋势，从1月至12月累计下调180元/平，全年均价为54120元/平，同比↓0.6%。

自2017年初新房开始执行限价政策，2017全年开发商推盘积极性低，2018年对流入房地产行业的资金监管尤其严格，开发商资金压力巨大，而且下半年国内外经济形势严峻，市场预期转变，9月中下旬以来开发商推盘节奏加快，新房供应骤增。

2017年积压的购房需求在2018年得以释放，且在政府严格限价下，一二手房价倒挂现象明显，另外，“三价合一”政策提高了二手房购房成本，部分二手房客户转向新房市场。尽管“731”新政对深圳楼市造成重创，但在市场预期转变后，开发商比二手房业主更快做出反映，而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性，新房住宅的关注度仍远高于二手房。新房市场无疑全年备受关注，5月底海上世界双玺项目入市，首次引入政府公证摇号选房，体现出上半年新房市场成交火爆，9月华润城润府三期加推的住宅也是开盘售罄，但加推热度较批大幅下降，下半年市场转凉。

【展  望】

开发商在2018年下半年重启首付分期、特价房等促销活动，但无奈国内外经济形势严峻，购房者入市更为谨慎，本轮调控政策见底，预计2019年楼市政策将呈现出有限度的放松，主要体现在房贷利率优惠方面。

随着“粤港澳大湾区”、“深汕合作区”的发展，深圳城市吸引力增强，而深圳新房住宅的供应仍然非常有限，预计明年上半年开发商推盘节奏将明显放缓。2019“稳房价”、“稳租金”、“稳预期”调控目标并存，新房住宅成交均价不会出现较大幅度的上涨或者下降，成交量或将有所上升。

☆02  公 寓 市 场☆

全市供应量微跌

公寓成交量升价跌

公寓成交占比近四成

商务公寓成交主力在龙华和龙岗

300万以内公寓成交占比超六成

龙光玖钻为成交套数、成交金额双料

全市供应量微跌

• 2018年公寓供应量依然维持在133.51万平的高位，同比去年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。

• 全市供应量的区域为龙岗，批售面积为35.50万平，供应占比为26.59%。

公寓成交量升价跌

• 2018年深圳商务公寓成交18384套，成交面积106.80万㎡，同比上升9.03%，创历史新高。

• 价格方面，商务公寓的价格近六年来首次出现回落，成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%。

公寓成交占比近四成

• 在住宅限购的背景下，不限购的商务公寓依然存在市场空间。商务公寓的客户中投资客占比较大，小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好，更容易获得投资客的青睐。

• 从成交数据来看，近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势。今年的商务公寓成交占比同比上升3.4%，达到了38.5%，为历年成交占比的水平。

成交主力在龙华和龙岗

• 2018年商务公寓的成交主要集中在龙华和龙岗两区。

• 龙华地理位置优越，随着基础设施的不断完善，越来越多的客户开始认可龙华物业的潜力。龙华2018年公寓成交面积为29.61万平，占全市成交面积的27.72%，成为全市公寓成交最热门的区域，成交均价为63330元/平，同比上升10.8%。

• 龙岗基础配套设施完善，居住氛围较好，今年年初开工的14号线再次使得龙岗吸引了置业者的关注。2018年龙岗成交面积为28.97万平，占比为27.12%。受金地龙城中央自在寓、锦荟park等项目的影响，龙岗成交均价同比下滑10.9%至37056元/平，是2018年一个成交均价下滑的区域。

• 南山是2018年一个成交面积下滑的区域，2018年南山成交面积为18.05万平，同比下滑47.19%。2018年南山入市的8个公寓项目中有6个项目在731新政后入市，并且多个项目推出的公寓为大面积高总价的产品，因此成交相对乏力。

小面积低总价公寓受捧

• 2018年总价在300万以内的公寓成交占比超六成。市场上成交的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间，占比达到59.6%，比去年占比上升了15.1%。

• 除了成交总价集中化，面积也更加集中在小户型上，今年45㎡以下公寓成交占比上升了17.6%至43.2%，成交占比遥遥领先，其他面积段的公寓成交占比均有所下滑。

• 731新政的出台后，公寓产品限售5年，预计未来资金会更加偏向于流动性较好的低总价公寓产品。

成交量前十龙岗占四席

• 2018年商务公寓成交套数榜首为龙华的龙光玖钻，成交套数为4114套。龙岗的金地龙城中央自在寓以1376套的成交量排名第二。

• 成交前十，龙岗占四席。

成交金额前十南山占七席

• 2018年商务公寓成交金额榜首依然是龙华的龙光玖钻，成交金额为134.32亿元。南山的臻湾汇以57.41亿元的成交金额排名第二。

• 成交前十，南山占七席。

中 原 研 判

【总  结】

今年商务公寓供应量依然较大，全年供应面积为133.5万平，同比下降0.4%，近四年来供应增速首次下降。今年上半年，公寓供应量较少，7月底公寓5年限售的政策出台后后，8月无公寓项目入市，但从9月开始，公寓市场供应量激增，9月至12月公寓的供应量占全年供应量的70.6%。

2018年公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.8%。成交套数为18384套，同比增加31.5%，成交面积创历史新高，为106.80万平，同比增加9.0%。近七年来套均面积首次低于60平，套均面积为58.1平，同比下降17.1%。

从成交面积段来看，45㎡以下公寓成交占比为43.2%，成交占比增加17.6%。从成交价段来看，300万以内的公寓成交占比为62.8%，成交占比增加了14.4%。小面积低总价的公寓因为门槛低，获得了更多的市场空间。

【展  望】

在当前政策下，公寓产品5年限售。短期投资客已经减少了对公寓产品的投资行为。未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售，市场上可交易的商务公寓的数量是有限的，长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求。在住宅限购未开放之前，不限购不限贷的商务公寓依然会获得长期投资客的关注。预计未来低总价小面积物业仍会是市场成交主力。

☆03  豪 宅 市 场☆

豪宅成交乏力 均价不再攀升

下半年网签量逐步上升

南山供应占比超七成

南山成交均价下滑8.9%

1000万以内豪宅占比升至38%

商务公寓成交占比约三成

豪宅成交乏力 均价下滑

• 2018年深圳豪宅供应量为84.91万平，同比增加61.1%。但豪宅的成交量仅为64.07万平，同比下滑8.09%。2018年上半年，豪宅市场热度较高。随着限售政策的出台，市场预期逐渐转向，高总价的豪宅无可避免的受到影响。

• 成交均价方面，降至9.44万元/平，环比下滑5.1%。

下半年网签量逐步上升

• 由于网签具有滞后性，2018年1月的备案的豪宅主要为上一年年末成交的豪宅。受春节影响，且六个月无新豪宅项目入市，因此2月网签量断崖明显。2月之后成交量呈现上升的趋势。

• 成交均价方面，因为豪宅项目入市时间不均匀，因此成交均价波动明显。受双玺·时光道项目影响，6月豪宅均价升至116882元/平，达到全年月度均价值，最后成交均价波动下滑。受深业中城项目影响，12月豪宅成交均价降至85670元/平。

南山供应占比超七成

• 2018年南山、福田以及盐田有豪宅供应。其中南山全年供应项目为9个，供应面积达59.8万平，同比增加68.4%，占全市供应的70.4%。福田获批项目有4个，供应面积为22.7万平，同比增加35.3万平。另外福田还有一现楼销售的项目，为红树湾壹号。

• 2018年除了宝安外其他区域均有成交。2018年福田成交面积为15.5万平，同比增加17.0%。南山全年成交面积为47.7万平，同比增加5.7%。

南山成交均价下滑8.9%

• 从成交来看，南山仍然独占鳌头，2018年南山全年成交面积为47.7万平，占全市成交的74.5%；成交均价为97204元/平，同比下降8.9%。

• 福田成交面积为15.5万平，占全市成交的24.2%；成交均价为87375元/平，同比下降0.3%。

• 罗湖成交均价，为110961元/平，同比上升33.4%，但其成交量仅0.26万平，所以成交均价波动较大。

千万豪宅占比持续下滑

• 2011年-2016年，千万豪宅占新房（一手住宅和公寓）的比例一直在上升，同时千万豪宅成交套数逐渐攀升，2016年千万豪宅共成交4364套，占比达到9.5%。

• 2017年千万豪宅成交套数和成交占比开始下滑，2018年千万豪宅成交套数下滑15.3%至2723套，千万豪宅占比进一步下滑至5.74%。

1000万以内豪宅占比升至38%

• 2018年1000万以内豪宅成交套数为1676套，同比上升239.3%。成交占比较去年上升24.7至38.1%，成交占比升幅。此价段内华润城润府和瑧湾汇成交最为活跃。

• 1000万-2000万豪宅成交套数为2016套，同比上升1.26%。成交占比较去年下滑8.06%至45.86%，但成交占比依然。此价段内华润城润府和香山里花园成交最为活跃。另外两个价段的豪宅成交套数和成交占比均有所下滑。

商务公寓成交占比约三成

• 分类型来看，住宅项目依然是主力，住宅成交占比为69.7%，成交面积为44.6万平，较去年下降10.4%。住宅成交以华润城润府和香山里花园为主。

• 商务公寓项目今年成交19.1万平，较去年增加39.8%，占比继续升至29.9%。成交臻湾汇、深业中城和华润城润府为主。

• 自2012年“限墅令”以及限定住宅容积率不小于1.0下达以来，市场上的别墅项目供应日趋稀少。且大多数别墅为现楼，无法体现在成交上。今年别墅项目仅成交0.29万平，占比仅为0.1%。

豪宅热销排行榜——华润城润府荣登榜首

• 2018年豪宅成交中华润城润府以1584套的成绩位列，其中946套为1000万以下豪宅。香山里花园以554套的成绩位居第二。

• 分区域来看，前十榜单中，南山和福田分别占7席和3席。

中 原 研 判

【总  结】

2018年上半年市场对豪宅项目的关注度很高，多个豪宅项目的诚意登记人数远高于房源数量，火热的豪宅市场让深圳迈向了摇号时代。随着下半年“731新政”的出台，限售政策的出现以及限购限贷政策的升级使得市场预期出现转折，悲观的市场情绪开始蔓延。

豪宅市场也不可避免的受到了影响，前两年供不应求的豪宅开始出现供应过剩的局面，2018年豪宅的供求比升至1.4，其中公寓类豪宅的供求比已升至1.8，说明在观望情绪浓重的情况下，投资类客户在减少。居住属性更强的住宅类豪宅去化情况较好，说明在市场行情较为低迷的情况下，市场需求分化明显，高品质的住宅类豪宅依然受到市场欢迎，而公寓类豪宅的关注度相对较弱。

2018年豪宅成交均价同比下降5.1%至94424元/平。成交套数同比上升约两成至4399套，成交面积下滑8.1%至64.07万平。这主要是因为小户型产品的供应有所增加，小户型低总价的豪宅产品扩大了客户范围，也获得了市场的青睐，小户型豪宅成交情况较好。所以在成交套数微升的情况下，成交面积下滑明显。

受小户型豪宅影响，一千万以下豪宅成交占比近四成。2018年一千万以下豪宅成交套数增长超过两倍，而千万以上豪宅成交疲软，同比下滑15.3%，因此千万豪宅成交占比下滑明显。

【展  望】

从自住的角度来看，市场上对高端住宅的购买需求依然旺盛。从投资的角度来看，在限价的背景下豪宅依然具备一定的潜力。

在宏观经济承压的情况下，市场对于资金占用量较高的豪宅产品热情有所下滑，市场需求分化加剧，居住属性较强的住宅类豪宅依然会收到市场的欢迎，投资属性较强的公寓类豪宅、尤其是高总价的公寓类豪宅去化或承压。