福州、南昌、青岛、海口、贵阳，楼市动手了！

作者：公子小白

今天，有媒体披露，近日自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函。

本号立刻去官网核实，果不其然，截图如下。

根据自然资源部与住建部的批复，原则上同意福建福州、山东青岛、江西南昌、海南海口、贵州贵阳五个城市试验集体建设用地建设租赁住房。

这是什么意思呢？

我们知道，在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，包括宅基地、耕地、集体用地。农村集体用地想要进入市场，首先要被国家征收，转变为国有，才可以进行拍卖。

但从去年开始，中央对此就略有放松。为鼓励热点城市打造租赁市场，也为缓解房价、房租上涨压力，政府宣布在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共13个城市，试行农村集体用地不用经国家征收，村集体可以自行与开发商合作，建造租赁住房。

今天，这个数量增加到了18座。

少了政府征地环节，可以节省一大笔钱，土地成本也能大幅降低。为什么这样说呢？在大多数城市，一块集体用地想要进入市场，若政府以10个亿征收后进行挂拍，拍卖价格至少在30个亿（猜测）以上，卖地的大头归了国家。

现在不用走征地环节，土地成本自然可以降下来，土地成本下降，房租便能便宜，逻辑便是如此。因此，理论上集体建设用地直接建设租赁住房，有利于维稳地方城市的房价与房租。

但本号认为，并不是所有城市都适合。北京、上海、广州、深圳这些超级城市，人口量级均在2000万以上，房子供不应求，试点集体建设用地建设租赁住房，自然是好事。杭州、成都、南京、武汉、厦门等强二线城市，也需要此类政策对冲房价。

而南昌、贵阳、海口、肇庆这类城市，大可不必，因为这类城市人口规模不大，房子足够供应。南昌2017年年底常住人口为546万，贵阳480万、肇庆412万、海口甚至只有227万，这样的人口体量，房屋不存在供不应求。

经历了两次泡沫破灭，海口如今还能看到当年留下的空屋。所以，本号认为，这类城市试行集体建设用地建设租赁租房政策，有点“大材小用”。

中国房价问题的症结不在人口规模小的城市，而在人口规模大的一线、强二线城市，这类城市土地价格贵，人口不断涌入，房屋供应紧张，外加各地炒房客涌入这类城市，房价才上演了一波又一波牛市，三四线城市房价上涨，大多都是跟风。

因此，要解决中国房价，需要大量廉价土地进入一线与强二线市场，方可解决高房价。一线与强二线房价能够控制住，三四线城市房价自然无风可跟。这叫擒贼先擒王，蛇打七寸。

南昌、海口、贵阳、肇庆这类城市试验集体建设用地，在本号看来，有避重就轻之嫌。