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【深圳1月报】住宅成交低位企稳 租赁淡季租金回落

q房网数据研究中心 2019-02-15 16:31:00

一、月度市场综评

1、二手住宅量稳价跌,日均176套,均价53854元/㎡,环比跌3.16%。

2、新房住宅量跌价稳,量值保持在上年成交均线上,价格环比微涨0.10%。

3、租赁市场进入淡季,活跃度下降,平均租金周期性回落至76.47元/㎡·月。

二、关键数据

1、1月二手住宅成交3881套,环比上涨1.86%,同比下跌38.00%

2、1月二手住宅成交33.10万,环比上涨1.69%,同比下跌37.10%

3、1月二手住宅成交均价53854元/,环比下跌3.16%,同比下跌7.27%

4、1月新房住宅成交2499套,环比下跌25.96%,同比下跌10.04%

5、1月新房住宅成交25.17万㎡,环比下跌27.23%,同比下跌10.56%

6、1月新房住宅成交均价54112元/㎡,环比上涨0.10%,同比下跌0.24%

7、1月新房住宅批售4226套,环比下跌25.89%,同比上涨1488.72%

8、1月新房住宅批售35.14万,环比下跌29.20%,同比上涨2854.14%

9、1月租金76.47元/,环比下跌5.72%,同比上涨5.70%

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1、二手住宅市场综述

(1)成交量分析

2019年1月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市二手住宅共成交3881套,环比微涨1.86%,同比下跌38.00%;成交面积33.10万㎡,环比微涨1.69%,同比下跌37.10%;成交均价53854元/㎡,环比下跌3.16%,同比下跌7.27%,整体量稳价跌。

1月二手住宅过户量基本和上月持平,成交处于731新政后的低位状态,整体保持平淡。月度中旬,过户数据略有起色,持续两周周度过户总量超千套,但进入月底,随着春节的临近,过户节奏明显放缓。受月末过户量骤减影响,1月日均过户176套,较12月日均181套仍略有下降。展望2月,由于假期缘故,节前过户量少,加上工作日偏少,截止11日,全月累计过户百余套,月度总量惯例将有所下降。

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细分到深圳各个区域表现如下:在1月二手住宅成交中,龙岗区以951套的成交总量继续位列全市首位,占全市成交总量的25%;其次是宝安区成交789套,占全市成交总量的20%;再次福田区成交737套,占全市成交总量的19%;罗湖区成交682套,占全市成交总量的18%;南山区成交615套,占全市成交总量的16%;盐田区成交107套,占全市成交总量的3%。从环比情况看,六大区域中宝安罗湖两区下跌,跌幅不足三个百分点;其他四区环比上涨,涨幅在一成左右。

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(2)成交价格分析

价格方面,1月均价较上月跌幅略有扩大,进入5.4万元/㎡区间。岁末年初二手价格出现小幅松动,业主让步空间加大,抓住农历新年前的最后一波成交期。价格回调的同时,市场给予了较为积极的回应,1月中旬二手住宅过户量有所回弹,市场信心略有恢复。

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从各区域成交均价来看,三大梯队成员不变,但价格略有调整,其中梯队的南山区维持“8字头”;福田近 “7字头”;第二梯队,宝安和罗湖“5字头”;第三梯队,盐田和龙岗,“4字头”上下。环比方面,六个区域中罗湖和盐田两区上涨,涨幅为七个百分点;其他四区略有下跌,其中福田区跌幅较大,近一成,其他区域跌幅在五个百分点以内。

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(3)成交结构分析

成交面积段分析

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从成交面积区间结构图看,1月份占比的面积段依然是50-90㎡户型,成交占比54.90%,较前上月增长3.66个百分点,也是当月占比变化幅度的面积段;占比第二高为50㎡以下户型,成交占比19.61%,较12月占比下降2.92个百分点。从1月来看,90㎡以下刚需户型占比略有扩大;120㎡以上改善户型占比有所下降。

成交单价段分析

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从成交单价区间结构图看,1月成交占比区间仍为6万以上单价区间,占比26.72%,比上月份下降2个百分点;其次为5-6万单价区间,占比22.06%,较上月增长了4.98个百分点,是当月占比变化幅度的单价段。再次是4-5万和3-4万单价区间,占比均为21.32%,其中4-5万单价区间占比较12月下降4.67个百分点。

成交总价段分析

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从成交总价区间结构图看,市场份额的部分为500万以上总价产品,占比24.26%,较上月微降0.49个百分点;其次为300-400万总价区间,占比23.53%,占比较12月增长2.24个百分点;当月占比变化幅度的是200-300万总价区间,占比22.79%,较上月下降4.19个百分点。从1月来看,总价段呈现低价占比缩水、中高价占比膨胀的特征。

2、新房住宅市场综述

2019年1月,Q房网数据研究中心监控显示:深圳全市新房住宅共成交2499套,环比下跌25.96%,同比下跌10.04%;成交面积25.17万㎡,环比下跌27.23%,同比下跌10.56%;成交均价54112元/㎡,环比微涨0.10%,同比下跌0.24%,整体量跌价稳。

从具体数据上看,1月份新房成交呈现前后低中间高的走势,中旬日备案量在百套左右。但由于前有元旦假期,后临近农历春节,月内前后的成交量低至个位数,对全月总量造成影响。整体看来,1月量值略高于2018年月均值2449套,属于正常周期性回调状态。

1月份,深圳主力项目包括天汇城、万科星城、华强城、香山美墅果岭、万科瑧山府、远洋新天地等,排名10中的高价项目包括香山美墅果岭、万科瑧山府等。

价格方面,2016年10月份开始小碎步下调以来,至2019年1月,28个月中仅有两个月价格微幅回调,次在2018年7月,均价上涨49元/㎡,为54142元/㎡;第二次为本月,均价上涨52元/㎡,为54112元/㎡。整体来看,新房住宅均价高度稳定在5.4万元/㎡区间水平。且从近28个月均价走势看,稳定的大趋势将不会发生改变。

细分到深圳各个区域表现如下:在1月新房住宅成交中,宝安区为成交大区,全区共成交1291套,占全市成交总量的52%,主力成交项目包括天汇城、万科星城、华强城、深国际万科和风轩等。其次是龙岗区,共成交799套,占全市成交总量的32%,主力成交项目包括远洋新天地、大族云峰、平湖佳兆业广场、凤凰国际公馆等。南山区成交253套,占全市成交总量的10%,位列第三,主力成交项目为华润城、香山美墅果岭等。福田区成交91套,盐田区成交41套,罗湖区成交24套。从环比变化来看,除罗湖区较上月增加3套外,其他区域环比有不同程度下跌,其中宝安、龙岗、南山和福田四区跌幅在三成左右。

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从各个区域的价格情况看,福田区以 “9字头”继续保持新房价格榜首;其次是南山区,月度均价保持“8字头”,罗湖区“7字头”,盐田、宝安区近“5字头”,龙岗区“4字头”。与12月相比,六大行政区均价环比涨跌参半,其中福田、罗湖和宝安三区微幅下跌,跌幅不足二个百分点;南山、盐田和龙岗三区有所上涨,南山涨幅微小,盐田和龙岗区涨幅为五个百分点。

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3、二手新房住宅市场对比

2019年1月,Q房网数据研究中心监控显示:全市住宅共成交6380套,环比下降11.20%,同比下降29.41%;成交面积58.27万㎡,环比下降13.21%,同比下降27.85%,新房二手住宅成交套数比为0.64。二手成交微涨,新房跌幅较为明显,全市住宅成交总量回落,叠加假期因素影响,成交低位企稳,处于政策影响期内正常水平。

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4、新增预售项目

2019年1月,Q房网数据研究中心监控显示:全市有福田石厦花园、龙岗君胜熙珑山花园、坪山泰禾广场、深城投中城花园、龙华观禧花园5个项目获批,批售住宅类产品4226套,环比下跌25.89%,同比上涨1488.72%;总面积35.14万㎡,环比下跌29.20%,同比上涨2854.14%。春节前后的两个月开发商拿预售普遍较少,1月新房批售速度继续下降,但批售总量较前两年同期,即2018年1月的226套和2017年1月的1617套,仍处于相对高量水准。目前全市新房住宅库存32044套,去化周期约13个月。

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5、租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计,1月份全市商品住宅租金为76.47元/㎡·月,环比下跌5.72%,同比上涨5.70%。临近岁末租赁市场进入淡季,活跃度下降,平均租金周期性回落,同时由于去年同期基数偏低,同比依然表现为上涨。

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从各区域月度租金价格来看,南山区1月租金109.50元/㎡·月,排名,环比上涨1.30%;其次为福田区,106.56元/㎡·月,环比下跌1.64%;再次为罗湖区,93.40元/㎡·月,环比下跌8.24%;租金依然为龙岗区,48.49元/㎡·月,环比微跌0.54%。1月份除南山和宝安两区租金略有上涨外,其他区域环比均有下降,其中跌幅的罗湖区因为月度成交样本中低单价房源占比较大,区域平均租金水平降幅较为明显。

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