东莞二手房个税可按总价2%缴纳，怎么选才划算？

继北上广深对房屋交易增值税附加税和印花税减半征收后，减税降费利好再现房地产市场：

自3月11日起，东莞二手房交易中个人所得税可选择差额20%或全额2%征收。

关于二手房交易个税的意见和建议，近期其实已多次现身东莞问政平台：

（图片来源：东莞阳光网）

多名纳税人表示：二手房交易中的个人所得税按差额20%征收，该税费应由卖方承担，但实际交易中都转嫁到买方，加重了买房人的负担，建议参照深圳北京等大城市个税政策，降低买房人的负担。

东莞市税务局在2018年5月曾公开回复：

按照政策规定，在二手房的交易征管方面，凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，应按照核实征收方式计征个人所得税（即差额20%）。

如纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，且税务部门征税系统中没有上次交易价格记录的，应按全额带征个人所得税（即全额2%）。

（图片来源：东莞阳光网）

也就是说实际上，东莞二手房交易基本只能选择差额的20%计算个税。除非是卖家无法提供购房合同等凭证，且税务部门无法查询上次交易价格记录，才能按照转让价格×核定征收率2%计算个税。

对于此次个税调整，黄江税务分局的工作人员解释称：

其实政策是没有变化的，只是之前是差额20%优先，就算纳税人不提供资料，税务机关也可以查征税系统的。而自3月11日起，就是根据纳税人提供的资料，税务机关不查征税系统了。至于哪种方式税费更低，具体看房价的差额，纳税人可自己计算比较。

值得注意的是，产权证出证时间是否满2年，还涉及到增值税及附加的缴纳。另外，非住宅、满五的住宅还是按原政策执行。

能省多少个税？

若市民小王以总价180万元出售了一套二手房，该房原购房发票价及合理税费等共计90万元，契税发票填发日期为2014年7月1日，房产登记日期为2016年9月11日，以业主红本、客户首套房为例：

按差额20%计算，个税应缴纳（180万-90万）x20%=18万元；

按全额2%计算，个税应缴纳180万x2%=3.6万元。

两种方式相比，相当于节省了14.4万元个税。

中原解读

如果买的房子涨价幅度小，或者扣除成本后，差价非常少，选差额20%比较划算；

如果涨幅很大的房源，即原购价差别大的，选全额2%划算。

此举让购买二手房成本下降，带动二手市场有所回暖，也会加快一手市场流通，对房地产市场是重大利好。

延伸阅读：上周东莞市场快速回暖

市场快速回暖，刚需盘发力明显

据东莞中原战略研究中心不完全监测显示，本周适逢妇女节，房企纷纷推出“女神节活动”吸引人气。

从客户来访情况来看，据东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示，湾区规划纲要出台后，提振了部分客户信心楼市关注度上升，项目人气快速回暖，而且市场新品供应大增，对客户吸引力增强，带动项目访客量快速上升，环比上涨25.74%。

认购情况环比上涨20.08%，房企推出降低购房门槛、特价促销等手段效果明显，刚需发力非常明显。打破了部分客户观望情绪，带动认购量持续上涨。

市场信心增强，区域分化明显

湾区规划纲要出台后，市场信心有所增强，但市场并不是全面回暖，区域分化比较明显，客户更多是关注环珠江口岸一带重点区域，如滨海片区。

另外，城区及周边、桥头等地由于营销手段增多，成交明显好转，而东部产业园和松山湖片区依然不温不火。

部分内容来源：每日经济新闻 | 东莞中原研究中心

整理：中原大咖

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