买二手房是门大学问
选房时需要考虑到方方面面
例如地段、配套、朝向、户型、楼层…
但有一点同样重要的因素却常被忽视
那就是——“二手房房龄”
它关乎购房者的切身利益
对居住体验、购房成本、贷款等都有影响
今天我们就来了解一下~
什么是房龄？
房龄是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。
这里要注意的是，房龄不同于房屋使用年限，房屋使用年限是指房屋的土地使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。
例如某楼盘的拿地时间为1995年、竣工交楼时间为2005年，那么到2018年，该楼盘二手房的房龄为13年。
房龄太大会出现哪些问题？
★ 土地使用年限
房龄大的房子，还剩余的土地使用年限自然就短一些，到期后要按相关流程进行续期。
即使不会居住到土地使用年限到期，也可能会因为剩余年限少而转手困难。
★ 对贷款的影响
购买二手房，银行会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20至25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆直接不予放贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。
此外，一般来讲二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的较高年限。比如原先贷款期限加上房龄年限最长为40年，如果房龄已达25年，贷款期限最长只能为15年，这样月供压力较大。
★ 居住成本增加
一方面，房龄大意味着有效使用年限的缩短，如果在价格上优势不明显的话，其实就间接提高了购房成本。
同时，随着时间的洗礼，房子本身也会出现各种问题：例如门窗锈坏、房屋漏水、墙体剥落、管道堵塞等，进行维护维修也会成本大增，甚至会有安全隐患。
★ 居住体验欠佳
购买房龄大的房屋，将难以享受到如今日新月异的设计、科技、户型、景观；老房子年代久远，以前的社区规划、环境、管理、停车位等方面可能与现在人们追求的生活方式存在一定差异。
老房子如果附近都是老城区的话，有距离近的旧改项目也会在短期内影响生活质量。
★ 空间有限
老房子以上几个负面影响都会导致房屋空间受限，此外，通常老房子位于市区较好地段，周围配套较为成熟，除非有旧改项目助力，否则很难找到新的配套规划刺激（当然，处于名校学区的要另当别论）。
综合以上的因素来看，老房子在转手出售、出租时，很受局限。
老房子真的一无是处吗？
其实一些房龄大的房子也有它独特的优势：
一是价格优势，老房子通常在价格方面与新房、次新房有很大区别；
二是配套优势，因为这些老房子以前也是处于当时比较中心的位置，所以附近交通，教育，商业，医院等配套一般还是比较完善的，起码能满足生活所需，不像有些亟待发展的片区还要等配套慢慢完善。
房龄大的房子到底能买吗？
首先，要确定自己购房的主要需求，是否是为了上学用、自住还是投资等，明确了需求，再衡量是否要买房龄较老（超20年）的房子；
房龄在10年以上的房子也不是选择，再过数年，房龄就接近20年了，贷款不好办，且空间也有限；
在二手房市场上，5-10年的房子比较受欢迎，因为这类房子的税费较低，且房龄适中，购房者可以顺利的申请贷款；
当然，如果某房源除了房龄老以外有其他优势，如经典户型、完善配套、老牌名校等，也可以适当放宽对房龄的限制。
部分内容来源：搜狐焦点网 | 房天下
整理：中原大咖
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中原大咖2018-11-12 13:11:12
